2024년 토지법 시행으로 부동산 자본 흐름 '막힘 해소' 기대

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통계청에 따르면, 2024년 상반기에 전국의 부동산 사업체 3,185개가 일시적 영업 중단을 선언했는데, 이는 2023년 동기 대비 125%에 해당합니다.

해산 절차를 완료한 기업은 605개로 전년 동기 대비 92.5%에 달합니다. 대부분의 기업은 파산, 영업 정지, 임금 삭감, 구조조정 등 최악의 상황에 직면해 있습니다.

실제로 많은 부동산 사업체는 현재 이자 지급 문제로 어려움을 겪고 있습니다. 부동산 산업은 높은 재무 레버리지를 특징으로 하기 때문에 이자 지급에 대한 압력이 사업체의 어깨에 무겁게 눌려 있기 때문입니다.

말할 것도 없이, 기업은 임대료, 직원 급여, 사업 관리 비용, 판매 비용 등 일련의 일상적인 운영 비용도 지불해야 합니다.

이러한 상황에서 프로젝트가 정체되거나, 중단되거나, 완료까지 시간이 길어지면서 사업에서 발생하는 현금 흐름이 극히 제한되어, 대기업부터 중소기업까지 많은 기업이 어려운 상황에 빠지게 됩니다.

많은 "아니오"로 인해 부동산 사업이 어려워집니다.

베트남 부동산 협회(VNRea) 부회장 겸 베트남 부동산 중개인 협회(VARS) 회장인 응우옌 반 딘(Nguyen Van Dinh) 씨는 위 문제에 대한 자신의 의견을 표명하며, 응우이 두아 틴(Nguoi Dua Tin )에게 기업의 자본 흐름이 정체 조짐을 보이고 있다고 알렸습니다.

근본적인 이유는 시장 유동성이 약화되어 사업 수익이 급격히 감소했기 때문입니다.

많은 기업이 자본이 부족하여 진행 중인 프로젝트를 중단하고, 심지어는 직원을 해고하고, 비용을 절감하고, 손실을 감수하고, 진행 중일 가능성이 있는 프로젝트를 매각해야 하는 상황에 처해 있습니다.

게다가 부동산 사업의 어려움은 법적 절차의 지연에서 비롯되며, 사업체가 매각을 위한 프로젝트를 개발하는 것을 막는 법적 병목 현상도 사업체의 현금 흐름이 고갈되는 주요 요인입니다.

전국적으로 수천 개의 프로젝트가 투자 절차 승인이 거의 이루어지지 않고 있으며, 특히 토지 가격 승인과 토지 사용료 납부에 대한 재정적 의무가 제대로 이루어지지 않고 있어, 낡은 정책이 뒤떨어지고 중복되고 모순되는 징후를 보여 많은 문제에 직면해 있습니다.

게다가 매출 없음, 유동성 없음, 합법성 없음 등 '아니오'라는 단어가 많아 부동산 사업이 위기에 빠지기도 합니다.

자본 조달의 어려움은 지역적인 문제일 뿐만 아니라 투자자, 거래소, 중개인, 고객, 투자자 등 부동산 시장에 참여하는 모든 집단에서 공통적으로 나타나는 문제입니다.

따라서 딘 씨는 부동산 시장 참여자 모두가 2024년 토지법이 발효되어 시장에 침투하여 자본 유입이 활성화되기를 간절히 기다리고 있다고 의견을 밝혔습니다.

2024년 토지법 시행으로 부동산 유동성 증가 기대

국회에서 법안 초안에 대한 토론이 진행되는 동안, 일부 국회의원들은 부동산 문제가 해결되면 경제 에 긍정적인 영향을 미쳐 2024년 하반기 GDP 성장을 촉진할 것이라는 의견을 표명했습니다. 특히 부동산 기업의 자본 어려움을 해소하고 생산 및 사업에 대한 투자를 촉진할 것입니다.

응우옌 투안 아인 대표( 빈프억 대표단)는 토지법이 곧 발효되면 부동산 시장이 '동결 해제'될 것으로 예상된다고 말했습니다.

이에 따라 토지법은 토지사용자의 권리와 의무, 계획, 토지이용계획, 토지배정, 토지임대, 토지이용목적 이전허가, 재정, 토지 및 토지가격 등에 대한 많은 새로운 내용을 담고 있으며, 이는 기업의 토지이용 관련 사업에 대한 법적 장벽을 제거하는 데 기여할 것입니다.

특히 많은 기업들이 법안이 발효되어 토지 임대와 연간 임대료 납부 방식으로 전환하여 프로젝트 시행 초기 단계에서 재정적 부담을 줄일 수 있기를 기다리고 있습니다.라고 투안 안 씨는 말했습니다.

응우옌 투안 아인 대표는 부동산 사업과 부동산 시장이 최근 '대기 상태'에 있다고 분석했습니다.

특히 법률 문제 해결을 기다리는 것은 부동산 사업 문제의 70%를 차지합니다. 이는 부동산 사업의 형성과 발전에 결정적인 요인이며, 부동산 시장 회복을 위한 모멘텀을 마련하기 위해 반드시 해결해야 할 핵심 과제입니다. 특히 토지 정책 관련 문제에서 더욱 그렇습니다.

같은 견해를 가진 세빌스 베트남 컨설팅 디렉터인 도 티 투 지앙(Do Thi Thu Giang) 여사는 토지 가격 결정 원칙을 변경하고 시장 원칙에 따른 토지 가치 평가에 중점을 두는 등 새로운 조항이 포함된 2024년 토지법을 적용하면 부동산 시장의 투명성과 유동성을 높이는 데 도움이 될 것이라고 말했습니다.

분석가는 앞으로 토지 가격 데이터베이스가 완성되면 매매 정보를 공개할 것이라고 말했다.

이 시점에 매수자와 매도자는 거래 정보를 확인할 수 있습니다. 이를 통해 명확한 정보를 확보하고 부동산 시장의 투명성을 높이는 데 기여할 수 있습니다.

게다가 부동산 매매도 쉬워져 시장 유동성을 높이는 데 도움이 될 것입니다.

사업 현금 흐름의 기회

2024년 토지법 적용 후 부동산 시장에 대한 기회를 제시하며, SB 로펌의 응우옌 탄 하 변호사는 응우이 두아 틴 과의 인터뷰에서 2024년 토지법의 여러 가지 새로운 사항을 지적했는데, 이는 부동산 투자자와 토지 사용자 모두에게 법적으로 기회와 지원을 제공할 수 있습니다.

하 씨에 따르면, 이러한 새로운 사항에는 연간 지불로 임대 토지를 양도할 수 있는 허가 부여, 주택 담보 대출 기회 확대, 프로젝트가 중단되거나 기업이 파산할 때 합작 토지 문제와 토지 사용자가 프로젝트에 자본을 기여하는 문제를 처리할 수 있는 메커니즘 제공, 부지 정리를 위한 메커니즘 및 절차 제공 등이 포함됩니다.

또한, 새 법 시행은 부동산 공급 개선에 도움이 될 것입니다. 많은 프로젝트가 장기간 지연되는 이유 중 하나는 보상 부족으로 부지 정리가 어렵기 때문입니다. 시장 현실에 따른 가격 책정 메커니즘은 토지 기금의 신속한 활용을 지원할 것입니다.