호치민시, 하노이 아파트 찾는 투자자 7.5배 증가

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부동산 시장은 긍정적인 조짐을 보이고 있습니다.

최근 batdongsan.com.vn의 2024년 1분기 시장 보고서에 따르면 부동산 시장은 긍정적인 조짐을 보이고 있습니다.

batdongsan.com.vn에서 부동산 중개인을 대상으로 실시한 설문 조사에 따르면, 중개인이 근무하는 부동산 사업체의 활동에 대해 19%가 사업체가 직원 수를 늘렸다고 답했고, 26%가 사업체가 2024년 1분기에 마케팅 예산을 늘렸다고 확인했습니다.

부동산 - 호치민시, 하노이 아파트 찾는 투자자 7.5배 증가 — 호치민시 부동산을 찾는 투자자들의 하노이 아파트에 대한 관심은 현재까지 7.5배 증가했습니다.

Batdongsan.com.vn 남부 지역 이사인 딘 민 투안(Dinh Minh Tuan) 씨는 아파트 시장에 대해 언급하면서 하노이의 아파트 매매 가격이 호치민 시의 가격과 비슷해졌으며, 호치민시에서 하노이의 아파트를 찾는 사람의 수가 7.5배 증가했다고 말했습니다.

구체적으로 하노이의 아파트 평균 가격은 m²당 4,600만 동이고, 호치민시의 아파트 가격은 m²당 4,800만 동입니다.

2018년 초 하노이와 호치민시의 아파트 매매가는 각각 2,700만 동/m²와 3,100만 동/m²였습니다. 6년 만에 하노이 아파트 평균 가격 상승률은 70%에 달하며, 호치민시의 55% 상승률을 앞지르고 있습니다.

Batdongsan.com.vn의 부사장인 응우옌 꾸옥 아인 씨는 하노이 아파트 가격이 급등한 데에는 두 가지 주요 이유가 있다고 설명했습니다.

첫째, 하노이의 아파트 공급은 여전히 제한적입니다. 투자자들의 법적 장벽을 없애기 위한 조치가 취해졌지만, 최근 신규 프로젝트들은 연간 약 2만~3만 호의 아파트 공급에 그치고 있습니다. 반면, 일반적인 수요는 연간 최대 7만~8만 호에 달합니다.

둘째, 하노이의 아파트 수요는 여전히 높습니다. 특히 이러한 수요는 하노이와 북부 지방뿐만 아니라 남부 지방에서도 나타납니다. Batdongsan.com.vn의 빅데이터는 놀라운 정보를 공개했습니다. 하노이 아파트에 관심을 가진 호치민시 부동산 수요자 수가 2021년 1분기부터 현재까지 7.5배 증가했습니다. 같은 기간 호치민시 주민들의 호치민시 아파트 검색 건수는 2배만 증가했습니다.

부동산 - 하노이에서 아파트를 찾는 호치민시 투자자가 7.5배 증가했습니다(그림 2). — 하노이의 아파트 평균 가격은 m²당 4,600만 동이고, 호치민시의 아파트 가격은 m²당 4,800만 동입니다.

응우옌 꾸옥 아인 씨는 호치민시 사람들이 하노이 아파트에 점점 더 관심을 갖는 이유는 가격 수준이 상당히 안정적이고 호치민시보다 여전히 낮기 때문이라고 말했습니다. 또한 하노이 아파트 임대 수익률도 호치민시보다 높습니다.

Batdongsan.com.vn의 1분기 보고서에 따르면, 구체적으로 2023년 초부터 현재까지 하노이의 아파트 임대 수익률은 4.1%~4.9%로 변동했고, 호치민시의 경우 3.9%~4.5%였습니다.

또한, 최근 남부 시장의 일부 투자자들이 북부 시장으로 진출하고 있습니다. 이러한 투자자들의 남부 지역 충성 고객들은 하노이에서 최근 개발 중인 프로젝트에 관심을 보이고 있으며, 이는 하노이 아파트 수요 증가에 기여하고 있습니다.

부동산법이 개정되면 많은 주체가 혜택을 받는다

Batdongsan.com.vn의 전략 책임자인 레 바오 롱 씨는 토지 가격 업데이트 빈도가 높아지고 정확도가 높아지면 법률 개정으로 인해 앞으로 토지 가격이 상승할 가능성이 있다고 예측합니다.

그는 2024년 토지법 제159조가 토지가격 틀을 폐지하고 토지가격표를 매년(5년마다가 아닌) 갱신하도록 규정한 것을 통해 정부가 토지가격표를 성(省) 인민위원회가 결정하도록 규정하고(이전에는 토지가격 틀을 참조해야 했음), 토지가격을 지방의 실제 상황에 더 가깝게 책정하기 위해 권한과 책임을 지방에 위임한 것이라고 분석했습니다. 2024년 토지법 제11장은 공제방법을 폐지하고 4가지 토지평가방법 적용 조건을 자세히 규정하여 토지평가의 정확성을 높였습니다.

또한, 분쟁이 없는 사용 중인 토지에 대한 토지사용권증 발급에 대한 세부 조건을 보완하는 2024년 토지법 제138조는 이 범주의 토지 상품에 대해 더 나은 유동성과 가격 상승 기회를 제공합니다.

부동산 - 하노이에서 아파트를 찾는 호치민시 투자자가 7.5배 증가했습니다(그림 3). — 부동산 소비자는 일반적으로 법률의 변화로부터 이익을 얻습니다.

Batdongsan.com.vn의 2024년 1분기 부동산 시장 보고서에서 레 바오 롱(Le Bao Long) 씨는 토지 가격이 상승하면 부지 정리 비용 증가와 투자자에게 사업 조건, 자본 비율, 재정착 절차에 대한 엄격한 요건을 요구하는 3개 법률로 인해 1차 부동산 가격도 상승할 것이라고 밝혔습니다. 2차 부동산 가격 상승은 개인 주택 및 기타 부동산 가격 상승으로 이어질 것입니다.

또한, 레바오롱 씨는 사회주택 공급이 우대 정책과 새로운 지원, 그리고 각 성(省) 인민위원회가 사회주택을 위한 충분한 토지를 배정하도록 규정하는 규정을 통해 개선될 것으로 예상된다고 말했습니다. 새로운 사회주택법은 외국인 자본/외국인 단체, 그리고 근로자들이 사회주택을 임대할 수 있도록 노동조합의 재정 자원을 포함한 2가지 형태의 사회주택 개발 방식을 추가했습니다. 투자자는 사업 목적으로 기반시설 면적의 20% 이하를 유보할 수 있으며, 모든 수익을 향유하고 토지 사용료/임대료가 면제되며, 가격 결정 및 면제 요청 절차를 거칠 필요가 없습니다.

또한 Batdongsan.com.vn의 전문가들은 인계 기준, 진행 상황 등에 대한 더욱 엄격한 규정 덕분에 부동산 프로젝트의 품질도 향상될 것으로 예측합니다. 예를 들어, 2023년 주택법 제36조는 투자자가 프로젝트를 실행할 수 있는 역량과 경험을 보유해야 하며, 다른 파트너에게 계약 체결을 위임/양도해서는 안 되며, 기술 인프라 시스템을 완료하고 사용을 승인한 후에만 토지를 양도할 수 있으며, 등록된 단계의 진행을 보장해야 한다고 규정하고 있습니다.

레 바오 롱 씨는 부동산 소비자들이 일반적으로 법 개정으로 혜택을 받는다고 말했습니다. 특히 가장 큰 혜택을 받는 두 집단은 해외 거주 베트남인과 재정착/보상금을 받은 사람들입니다.

통계에 따르면 송금액의 약 15~20%가 부동산에 직접 투자됩니다. 법 개정을 통해 더욱 공식적인 법적 체계와 유연한 정책이 마련되었으며, 해외 베트남인에게 토지 사용권 양도(이전에는 임대만 허용, 미사용 주택 관리 허가)를 허용합니다. 이를 통해 부동산 시장으로의 외국 자본 유치 기회가 확대될 것입니다.

재정착/보상 대상자도 많은 경우 권리가 보장됩니다. 재정착 대상 가구와 개인은 일자리, 소득, 생활 및 생산 안정을 위한 조건을 부여받습니다. 2024년 토지법은 또한 재정착 지역이 기술 기반 시설, 사회 기반 시설에 대한 조건을 완료하고 주민의 삶을 보장해야 한다고 규정합니다. 토지 회수 시 보상을 받는 가구와 개인은 주거용 토지를 받을 수 있는 조건을 충족하지 못하지만 다른 주거 시설을 마련할 수 없는 경우에도 주거용 토지에 대한 보상을 받을 수 있습니다. 비농경지(주거용 토지가 아님)가 회수된 주체도 이전보다 더 유연하게 토지 보상을 받습니다.

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