토지 이용 계획 부족으로 인해 많은 '유령' 도시 지역과 실패한 프로젝트

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베트남 시장에서는 실패하고 중도 포기되는 부동산 프로젝트가 더 이상 낯선 일이 아닙니다. 여러 가지 이유가 있겠지만, 세빌스 베트남의 토지 이용 계획 보고서는 프로젝트 개발 시 토지 이용 계획의 중요성을 분석했습니다.

많은 도시 지역이 토지 이용 계획의 부족으로 실패했습니다. — Savills Vietnam 부사장 Troy Griffiths 씨

토지 이용 계획은 프로젝트에 가장 적합한 토지 이용 옵션을 결정하는 데 도움이 되며, 인프라, 계획, 교통 및 환경 영향의 할당도 가능합니다.

세빌스 베트남 부대표 트로이 그리피스는 토지 이용 계획이 토지 및 자원 배분에 대한 상세하고 효과적인 계획을 수립하여 특히 프로젝트의 지속 가능한 발전과 부동산 시장 전반의 발전을 목표로 한다고 설명했습니다. 토지 이용 계획은 부동산 개발 유형, 규모, 단계, 가격 및 판매 전략을 결정함으로써 개발의 효율성을 높이고 환경 영향을 최소화하며 재정적으로 실현 가능한 개발을 보장합니다.

"실패한 토지 이용 계획이란 재정적, 사회경제적 , 환경적 편익을 제공하지 않는 제품, 인프라 및 시설을 개발하는 것을 의미합니다. 계획이 부실하면 시장에 적합하지 않은 제품과 지역 사회의 요구를 충족하지 못하는 인프라 및 시설이 생길 수 있습니다. 부실한 토지 이용 계획이나 계획 이행 실패는 이해관계자들을 심각한 재정적 위험에 노출시키고 심지어 투자 실패로 이어질 수 있습니다."라고 트로이 그리피스는 말했습니다.

예를 들어, 하노이 남부에서 한 투자자는 3,500m² 규모의 9,000세대 아파트 프로젝트를 개발했습니다. 그러나 이 기업은 원래 계획을 따르지 않고 사무실과 상업 공간을 아파트로 개조하여 아파트 규모를 축소하고 아파트 수를 크게 늘렸습니다. 이러한 변화는 사회 기반 시설에 큰 부담을 주었고, 공공시설은 주민 수를 감당할 수 없었습니다. 이로 인해 주민 간 갈등이 잦아지고 삶의 질이 저하되었습니다.

전문가는 좋은 제품을 갖춘 프로젝트가 많지만 해당 계획에서 해당 인프라 개발을 고려하지 않아 여전히 실패하는 경우가 많다고 말했습니다.

"프로젝트에 적합한 주거 또는 상업 시설이 갖춰져 있더라도 도로, 배수 시스템, 공공시설이 부족하다면 삶의 질은 여전히 불완전하고 불편할 것입니다. 이는 주민이 없는 '유령' 도시 지역으로 이어질 것입니다."라고 그는 말했습니다.

세빌스가 언급한 또 다른 사례는 나트랑시입니다. 이곳의 많은 프로젝트는 최대 70%에 달하는 건설 밀도를 보입니다. 도시의 건설 요건을 무시한 개발은 나트랑의 기반 시설 및 사회 기반 시설 계획과 양립할 수 없는 수준으로 이어졌습니다.

트로이 그리피스 씨는 "적절한 토지 개발 및 계획에는 유리한 시나리오와 불리한 시나리오를 모두 고려해야 합니다. 여기에는 위험을 고려하고, 실행 가능한 판매 전략, 제품 제공 및 판매 단계를 파악하여 실패 위험을 최소화하고 성공 가능성을 극대화하는 것이 포함됩니다."라고 분석했습니다.

이와 대조적으로, 베트남 부동산 업계는 포괄적이고 최적의 토지 이용 계획의 성공적인 사례도 보유하고 있습니다. 호치민시 7군의 푸미흥(Phu My Hung)과 흥옌(Hung Yen) 의 에코파크(Ecopark)는 제품 개발 계획, 단계적 추진, 그리고 판매 전략이 프로젝트 성공을 뒷받침하는 대표적인 사례입니다.

세빌스 분석에 따르면, 7군의 433헥타르 규모 푸미흥은 호치민시 남부의 빈 땅을 선도적인 금융, 주거, 상업, 산업 및 교육 센터로 전환한다는 목표로 "야심찬" 출발을 했습니다.

이 프로젝트는 30년에 걸친 각 단계별로 명확하고 포괄적인 개발 계획을 수립했습니다. 이 과정에서 투자자는 지속 가능한 개발을 포함한 국제 개발 기준을 준수하고, 사회경제적 발전에 부합하는 건설을 보장하며, 모든 설계 및 시공 규정을 준수했습니다.

"건설이나 투자를 시작하기 전에 신중하고 철저한 계획이 필수적입니다. 객관적인 시장 지표, 개발 사례 연구, 그리고 면밀한 검토를 통해 현명한 결정을 내려야 합니다. 시장 분석은 적절한 개발 유형과 규모를 파악하는 데 중요합니다. 또한 현금 흐름 예측을 통해 재정적 타당성을 판단하여 개발 시점에 가장 실현 가능한 개발 유형을 결정해야 합니다. 이를 통해 투자 위험을 피하고 수익을 극대화하며 위험을 최소화할 수 있습니다."라고 트로이 그리피스 씨는 강조했습니다.

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