막힘으로 사회주택 건설이 '두 배나 어려워'

체인 막힘

호치민시 사회주택(NOXH) 전문 기업인 레탄(Le Thanh) 회사의 이사인 레 후 응이아(Le Huu Nghia) 씨는 다음과 같이 말했습니다. "과거 정부는 NOXH 개발을 위한 다양한 메커니즘과 정책을 시행해 왔습니다. 그러나 이러한 인센티브는 투자자들에게 어려움을 주었고, 상업주택 프로젝트(NOTM)보다 절차와 신청 건수가 점점 더 어려워졌습니다. 예를 들어, 현행 규정에 따르면 NOXH 프로젝트는 1/2,000 규모 계획에서 관할 국가 기관이 승인한 NOTM보다 건축 밀도, 토지 이용 계수, 인구 규모 측면에서 1.5배 더 많은 인센티브를 받을 수 있습니다. 그러나 현실적으로 거의 모든 NOXH 프로젝트가 NOTM에서 이전되었기 때문에 1/2,000 규모 계획에는 적합하지 않습니다. 인센티브를 받을 수 있으려면 1/2,000 규모 계획과 1/500 규모 계획을 조정해야 합니다. 그러나 계획 조정은 매우 어렵습니다.

사회주택 건설 프로그램이 매우 낮은 성과를 거두는 데에는 여러 가지 병목 현상이 원인입니다.

"호찌민시에서는 결의안 98호에 따라 사회주택 프로젝트가 인센티브를 받고 계획과 일관성을 유지할 수 있도록 국가가 1/2,000 및 1/500 계획을 조정해야 합니다. 한편, 법령 31호는 사회주택 프로젝트가 투자 정책을 승인받고 투자자로 인정받으려면 세부 계획과 일관성을 유지해야 한다고 규정하고 있습니다. 그러나 기획투자부는 결의안 98호를 따르지 않아 여전히 "교착 상태"에 있습니다. 결의안 98호가 없다면 기획건축부는 기업을 위한 1/500 계획 조정을 결코 승인하지 않을 것입니다. 즉, 호찌민시처럼 결의안 98호가 없는 다른 지역에서는 절차가 두 배로 늘어나는 것이 아니라 "교착 상태"에 처하게 됩니다. 따라서 해당 지역의 건설부는 1/2,000 계획 조정을 승인한 후 기업을 위한 1/500 계획을 승인해야 합니다."라고 응이아 씨는 언급하며 강조했습니다. "기업이 직접 조성한 사회주택 프로젝트는 토지 기금 설립 승인 절차부터 거의 교착 상태에 빠져 있습니다." 법령 31의 미비점으로 인해 투자자를 승인하는 동시에 투자 정책을 개정합니다.

Thanh Nien 과의 대화에서 대부분의 사업체는 또 다른 병목 현상을 겪고 있었습니다. 법에 따르면 사회 주택을 운영하는 사업체는 토지 사용료가 면제됩니다. 그러나 현재 시행 중인 2014년 주택법과 2013년 토지법에 따르면, 사업체의 토지 사용료를 면제하려면 국가가 먼저 토지 사용료를 계산하고 사업체가 납부해야 하는 토지 사용료 금액을 고지해야 합니다. 그래야만 사업체가 토지 사용료를 면제받을 수 있으며, 처음부터 면제되는 것은 아닙니다. 한편, 토지 사용료 계산은 과거 대부분의 지역에서 NOTM(토지 사용료 계산) 프로젝트에서도 막혀 있었습니다. 이로 인해 사회 주택 프로젝트는 NOTM 프로젝트보다 "두 배나 더 막혔습니다". 한 사업체는 "토지 사용료를 계산하고 고지서를 발행한 후 토지 사용료 면제를 받는 단계를 추가하는 대신 사회 주택 프로젝트에 처음부터 토지 사용료를 면제해야 합니다."라고 제안했습니다.

신용거래도 차단됩니다.

사회주택 전문 기업인 사회주택투자개발 주식회사의 민 호앙 대표이사는 사회주택 투자자들이 사회주택 자금을 조달하기 위해 자신의 토지를 담보로 대출받을 수 없도록 법률에 규정되어 있지만, NOTM의 경우에는 허용된다고 불만을 토로했습니다. 따라서 최근까지 어떤 기업도 해당 토지를 활용하여 자금을 조달할 수 없었습니다. "이러한 아이러니는 사회주택 기업이 토지 이용료를 면제받는다는 사실에서 비롯됩니다. 토지 이용료는 사업의 일부일 뿐이지만, 사업을 진행하기 위해서는 기업이 토지를 매입하고, 평탄화 및 건설 비용을 지불해야 합니다. 따라서 사업 시행을 위한 자금을 대출받기 위해 해당 토지를 담보로 제공할 수 없다는 것은 불합리하며, 사회주택 기업이 비상업 기업에 비해 불리한 상황을 초래합니다."라고 호앙 씨는 분석하고 권고했습니다. "주택법(개정) 및 사회주택 개발 및 관리에 관한 토지법(개정) 초안에서는 투자자가 사회주택 사업 자체를 담보로 제공할 수 있도록 허용해야 합니다. 적어도 투자자가 토지 이용권을 취득하기로 동의했거나 현재 토지 이용권을 보유하고 있는 경우에는 그렇습니다. 현재 투자자들은 사회주택 사업 추진을 위한 신용 자금을 대출받기 위해 다른 자산을 담보로 제공해야 합니다. 이는 사회주택 사업 추진에 많은 어려움을 야기했고, 주택 가격 하락에도 기여했습니다."

호치민시 부동산협회 회장인 레 황 짜우 씨는 다음과 같이 단언했습니다. "행정 절차뿐 아니라 사회주택 대출도 차단되어 있습니다. 2015년 이후 어떤 투자자도 우대 대출 정책을 누리지 못했습니다. 인센티브가 없다면 모든 사회주택 투자자는 건설을 위해 상업 패키지를 빌려야 하므로 가격이 여전히 높습니다. 예를 들어, 비엣콤은행은 남롱은행(Nam Long)에 사회주택 건설을 위한 연 9%의 대출을 제공하고 모든 고객도 연 9%의 대출을 받아야 합니다. 이 이자율은 NOTM 건설 대출에 비해 매우 우대되지만 고객의 소득에 비해 너무 높습니다. 이자율을 낮추기 위해 투자자들은 고객에게 연 2%의 대출을 지원하지만, 이는 최초 2년 동안만 가능합니다. 따라서 정부는 사회주택 정책에 참여하는 4개 상업은행(비엣틴은행, 비엣콤은행, 아그리뱅크 , BIDV)의 이자율을 보조하기 위한 중기 예산 재원을 마련해야 합니다. 동시에 사회정책은행(Social Policy Bank)의 자본을 재확충하여 현재 연 4.8%의 우대 금리 정책을 시행해야 합니다.

차우 씨는 "국회 상임위원회는 사회주택 정책 시행을 위해 중기 국가 예산을 배정하고, 사회정책은행(SSPB)에 재융자를 제공하거나, 국가은행이 사회주택 신용 우대 정책을 시행하도록 지정한 4개 상업은행에 금리를 지원하는 방안을 검토해야 한다"고 제안하며, 120조 동(VND) 규모의 신용 패키지는 여러 상업은행이 자발적으로 출자한 것으로, 일반 상업대출 금리보다 1.5~2% 낮은 금리로 3년간 지원된다고 덧붙였다. 이 금리는 투자자들에게 긍정적인 영향을 미치며, 기존 투자자들은 연 최대 12%의 금리로 대출을 받았기 때문이다. 그러나 120조 동(VND) 규모의 신용 패키지는 사회주택 구매자와 임차인에게는 적합하지 않다. 연 7.5%의 높은 금리를 지불해야 하고, 5년 만기로만 적용되며, 금리는 6개월마다 조정되기 때문이다. 우대 기간 이후 금리는 약정되어 변동되기 때문에 사회주택 구매자와 임차인들은 불안감을 느끼고 대출을 꺼립니다. 따라서 건설부는 110조 VND 규모의 대출 패키지, 금리 4.8~5%, 최장 대출 기간 25년을 제안하는 방안을 계속 추진하고 있습니다.

사회주택의 성과는 매우 낮습니다.

행정 절차와 자본의 병목 현상으로 인해 과거 사회 주택 개발 계획이 목표에 도달하지 못했습니다. 구체적으로, 전국적으로 2016~2020년 기간에는 약 41%만 달성했습니다. 그 중 호치민 시는 계획의 75%를 달성했지만 실제 수는 15,000개의 사회 주택 단위(연평균 3,000개 단위)에 불과하여 엄청난 수요를 충족하지 못했습니다. 2021~2025년 기간에는 전국적으로 72개의 사회 주택 프로젝트만 완료되었으며, 아파트 38,128채가 계획의 약 9%에 도달했습니다. 그 중 호치민 시는 2016~2020년 기간에서 이관된 623채의 아파트로 2개 프로젝트만 완료하고 사용에 들어갔고, 4,996채의 아파트로 7개 프로젝트를 시작했지만 법적 문제로 인해 건설이 거의 시행되지 못했습니다.

소스 링크: https://thanhnien.vn/nhung-ach-tac-khien-lam-nha-o-xa-hoi-kho-gap-doi-185240317220308219.htm