부동산 시장이 '활성화'되고 있는가, 아니면 투기 집단의 영향을 받고 있는가?

투기 집단이 등장합니다.

베트남 부동산협회(VARS)가 최근 발표한 정보에 따르면, 특히 3분기와 2024년 1~9월 베트남 부동산 시장은 경제 안정과 정부의 지원 정책 덕분에 어려운 시기를 거쳐 긍정적인 회복세를 보였습니다.

특히, 기존 규정보다 5개월 앞당겨 2024년 8월 1일부터 정식 발효된 2023년 주택법, 2023년 부동산사업법, 2024년 토지법은 법적 통로를 완성하고, 보다 안전하고 건강하며 지속 가능한 방향으로 시장의 새로운 순환을 여는 데 기여했습니다.

또한, 주택, 상업, 산업용 부동산 등 부동산 시장이 모두 긍정적인 성장세를 보이고 있으며, 많은 신규 프로젝트가 진행되고 있음을 보여주는 자료도 있습니다. VARs IRE의 팜 티 미엔 부국장은 주택 부동산 시장이 "뜨거워지는" 조짐을 보이고 있다고 밝혔습니다. 토지 경매가 그 어느 때보다 "뜨거워졌다"는 소식부터 시작해서, "밤새도록" 진행된 경매에서는 수백 명, 심지어 수천 명의 사람들이 "먹고 자는" 경쟁에 참여하며 자리를 차지하려 했습니다. 낙찰가 또한 사상 최고치를 기록하며, 인프라가 잘 투자된 프로젝트 부지와 맞먹는 수준입니다.

활발한 토지 경매 활동은 시장이 활성화되고 있다는 신호로 여겨진다.

다음으로, 아파트 시장이 시장의 열기를 이끌고 있으며, 1차 시장과 2차 시장 모두에서 가격이 지속적으로 최고치를 경신하고 있습니다. 높은 수요로 인해 수천 명의 아파트 소유주들이 정기적으로 매도 문의 전화를 받고 있습니다. 높은 매매가에도 불구하고, 신규 분양 아파트들은 매우 높은 흡수율을 기록했습니다.

아파트 유형과 더불어, 주요 투자자들이 새롭게 출시한 일부 저층 프로젝트들도 점점 높아지는 가격 속에서도 "기록적인" 예약 건수를 기록했습니다. 많은 아파트가 좋은 입지를 가지고 있지만, 높은 가격뿐만 아니라, 구매를 위해서는 고객/투자자가 차액을 지불해야 합니다.

그러나 실제 수요와 공급의 결과 외에도 시장은 "과열" 조짐을 보이고 있습니다. 이러한 상황은 토지 투기, 주택 가격 상승, 그리고 불투명한 부동산 거래의 등장으로 나타납니다. 많은 소액 투자자들이 서핑 목적으로 시장에 참여하여 부동산 가격을 부당하게 상승시키고 있습니다. 일부 투기 세력의 "도움"으로 인해 양도 아파트의 호가가 점점 높아지는 아파트 시장에서도 "과열" 조짐이 나타나고 있습니다.

VARS에 따르면 이러한 징후는 모두 공급 부족에서 비롯됩니다. 구체적으로, 2024년 3분기 주택 부동산 시장은 22,412개의 상품이 시장에 공급되었고, 약 14,750개의 신규 상품이 출시되어 전분기 대비 25% 감소했지만 전년 동기 대비 60% 증가했습니다.

시장은 상승하고 있습니다

통계적으로 물량이 감소했음에도 불구하고, 2024년 3분기 공급은 여전히 ​​증가세를 보였습니다. 특히 시장에 출시되고 소문이 돌기 시작한 대규모 프로젝트들이 시장에 등장하면서 시장이 더욱 활성화되었습니다. 2024년 1~9월 동안 시장은 38,797개의 신제품 판매를 기록했습니다.

그러나 신규 공급의 70%가 아파트 부문에서 이루어지면서 공급은 여전히 ​​강력한 차별화를 보였습니다. 이 중 매매가가 5천만 동/m² 이상인 제품이 압도적으로 많았습니다. 시장에는 저렴한 상업용 아파트가 거의 없었습니다. 지역별로는 북부 지역이 46%로 신규 공급을 주도했고, 중부 지역이 29%, 남부 지역이 25%로 그 뒤를 이었습니다.

VARS 리서치 데이터에 따르면, 공급은 주로 고급 및 럭셔리 부문에 집중되어 있지만, 전체 시장은 2024년 3분기에 약 10,400건의 성공적인 거래를 기록하여 흡수율 51%에 해당하는 것으로 나타났습니다. 이는 신규 부동산 상품에 대한 시장의 관심을 반영하는 것으로, 대부분의 신규 공급이 높은 기준으로 완료되었고 투자 비용, 특히 토지 관련 비용이 증가하고 있음에도 불구하고 그렇습니다.

2024년 첫 9개월 동안 시장은 30,589건의 성공적인 거래를 기록했는데, 이는 2023년 같은 기간보다 2.5배 증가한 수치입니다. 9월 말에 출시되어 예약을 받기 시작한 많은 신규 프로젝트도 많은 관심과 예치금을 기록했습니다.

아파트는 부동산 시장의 공급을 주도하고 있습니다.

매매가 측면에서 주택 가격은 1차 시장과 2차 시장 모두, 특히 아파트 시장에서 높은 수준을 유지하고 있습니다. 공급이 개선되었지만 여전히 수요를 충족하기 어려워 수급 불균형이 점점 더 심각해지고 있기 때문입니다. 또한, 대부분의 신규 공급은 여전히 ​​높은 수준으로 완료되고 있으며, 특히 토지 관련 투자 비용이 증가하고 있습니다.

호치민 시장만 해도 1차 가격 수준이 높은 수준을 유지했는데, 이는 주로 진행 중인 프로젝트에서 공급이 이루어졌기 때문입니다. 한편, 호치민 주변 성·시의 1차 가격 수준은 3~5% 사이에서 소폭 상승했으며, 신규 공급의 매매가가 더 높았습니다.

VARS가 선정하고 관찰한 150개 프로젝트의 샘플 세트에서 프로젝트의 평균 매매 가격 변동을 반영한 아파트 가격 지수에 대한 연구에 따르면, 2024년 3분기 기준 하노이 프로젝트 클러스터의 평균 매매 가격은 6,000만 VND/m²에 가까워 2019년 2분기 대비 64% 증가했습니다. 호치민시 프로젝트 클러스터의 평균 매매 가격은 4,920만 VND/m²에서 6,420만 VND/m²로 30.6% 증가했습니다.

주택 및 투자 수요를 포함한 부동산 수요는 교외 지역, 두 특별도시 주변 지방/도시, 그리고 더 합리적인 가격에 다양한 옵션을 제공하는 2차 시장으로 계속해서 이동하고 있습니다. 하노이와 호치민시에서는 30억 VND 미만의 아파트와 주택에 대한 수요가 강세를 보이고 있습니다.

출처: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html