부동산 사업체와 개인이 충족해야 하는 조건은 무엇인가?

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사기 및 사기 위험을 줄이세요

11월 16일 오후, 제6차 국회 중간회의 일정에 따라 국회 상임위원회(NASC)는 주택법(개정안)과 부동산사업법(개정안)에 대한 의견을 밝혔습니다.

국회 경제 위원회 위원장인 부 홍 탄은 부동산 사업법(개정안)의 설명, 접수 및 개정 과정에서 발생한 여러 가지 주요 문제에 대해 보고하면서, 부동산 사업을 하는 조직과 개인에게 적용되는 조건에 대해 경제위원회 상임위원회가 다음과 같이 보고했다고 밝혔습니다. 실제로 2020년 기업법 제4조 제21항의 사업 개념에서 영리 추구 목적을 규정하고, 법안 제3조 제1항의 부동산 사업 개념을 규정하는 것은 실행하기 어렵다고 합니다.

따라서 규모에 따른 구분 기준에 대한 규정이 없다면, 주택의 매매, 임대, 리스, 매수 등 모든 행위와 건설공사에 부동산 사업체의 설립이 필요하게 되어 현실적으로 실현이 불가능합니다.

이에 따라, 법률안 제3조 및 제6조를 개정하여 제9조에 제4조를 추가한다. 사업 목적이 아닌 주택 및 건설 공사를 판매하는 기관 및 개인, 소규모 주택 및 건설 공사를 판매, 임대 또는 임대 매수하는 기관 및 개인은 법률안의 규정을 준수할 의무가 없으나 세금을 신고하고 납부해야 한다.

대화 - 부동산 사업체와 개인이 충족해야 할 조건은 무엇인가? — 국회 경제위원회 위원장 부홍타인(사진: Quochoi.vn)

개인 간의 주택 또는 건설공사의 매매 또는 임대차계약의 경우, 거래의 법적 안전성을 확보하고 사기, 기만, 기만의 위험을 제한하며 부동산 거래 데이터베이스에 정보를 보완하기 위하여 제43조 제5항의 규정에 따라 계약서에 공증 및 인증을 하는 것이 필요합니다.

소규모 부동산 사업을 하는 개인은 부동산 사업 기업을 설립할 필요는 없지만, 초안법의 적용을 받고, 세금을 신고하고 납부하며, 초안법의 기타 규정을 준수해야 합니다. 이 규정은 전문성을 보장하고 국가 관리를 원활하게 하는 조직에는 적용되지 않습니다.

기타의 경우에는 법인 또는 개인이 부동산사업을 설립하여야 하며, 정부는 소규모 부동산사업을 정하기 위하여 부동산의 종류별로 그 수량과 가치를 구체적으로 정하여야 한다.

또한, 국회에 제6차 회기 의견을 위해 제출된 법안 초안 제9조 3항 b목의 부동산 사업을 하는 개인에 대한 조건은 2020년 기업법 제17조 1항 및 2항 e목의 베트남에서 기업을 설립하고 관리할 권리를 갖는 조직 및 개인에 대한 조건을 기반으로 작성되었습니다.

경제위원회 상무위원회는 검토를 통해 실제로 기업법의 규정에 따라 사업 창업자 및 경영자가 될 수 있는 조건을 충족하지 못하더라도 부동산 사업을 영위하고 부동산 관련 민사거래를 할 수 있는 경우가 있다는 것을 확인했습니다.

따라서, 조직 및 개인의 합법적 권리를 제한하지 않도록 법률안 제9조 제3항을 개정한다.

보증금은 판매 가격의 5%를 초과하지 않는 금액만 징수할 수 있습니다.

주택사업 및 장래 건설사업의 보증금(법 제23조 제5항)에 관하여, 일부 의견은 안건 1에 동의합니다. 일부 의견은 안건 1에 동의하며, 보증금을 매매가 또는 전세가격의 5%로 제한하는 방안을 제시합니다. 일부 의견은 안건 1에 동의하며, 보증금을 정부가 정하는 최대 10%로 제한하되, 10%를 초과하지 않도록 규정합니다. 일부 의견은 안건 1에 동의하며, 보증금을 최대 15%로 제한하는 방안을 제시합니다. 일부 의견은 안건 1에 동의하며, 더 구체적인 규정을 제시합니다.

일부 의견은 옵션 2에 동의했습니다. 일부 의견은 옵션 2에 동의하고 최대 예치 비율을 5%로 낮추는 것을 제안했습니다.

보증금의 실질적 가치를 보장하고, 동시에 약자인 매수자와 임차인의 위험을 제한하기 위해, 초안 법률은 제23조 5항을 다음과 같이 개정합니다. "부동산 프로젝트 투자자는 주택 및 건설 공사가 이 법의 규정에 따라 사업 시행 조건을 모두 충족하는 경우에만 고객에게서 주택 및 건설 공사의 매매가 또는 임대차 매매가의 5%를 초과하지 않는 보증금을 받을 수 있습니다. 보증금 계약서에는 주택 및 건설 공사의 매매가 또는 임대차 매매가를 명확하게 명시해야 합니다."

대화 - 부동산 사업체와 개인이 충족해야 할 조건은 무엇인가? (그림 2) — 부동산 프로젝트 투자자는 판매 가격의 5%를 넘지 않는 보증금만 받을 수 있습니다(사진: Huu Thang).

주택의 매매, 할부매매 및 장래 건설공사의 대금 지급에 관하여(제25조 제3항) 국회의원들의 의견을 수렴하여 다음 2가지 방안에 따라 제25조 제3항 법률안을 개정한다.

옵션 1: “구매자 또는 임차인이 토지 사용권, 주택 소유권 및 토지에 부착된 기타 자산에 대한 증명서를 발급받지 못한 경우, 판매자 또는 임대인은 계약 가치의 95% 이상을 받을 수 없습니다. 나머지 계약 가치는 관할 국가 기관이 구매자 또는 임차인에게 토지 사용권, 주택 소유권 및 토지에 부착된 기타 자산에 대한 증명서를 발급한 후에 지불해야 합니다.”

이 옵션은 현행 정책의 안정성을 보장하기 위한 것입니다. 고객은 증명서 발급을 기다리는 동안 계약 금액의 일부를 보유할 수 있습니다. 이 옵션의 한계는 고객이 계약 금액의 100%를 지불하지 않을 위험을 감수할 경우 소유권을 입증할 수 없다는 것입니다. 투자자가 의무를 이행하고 관할 국가 기관에서 증명서를 발급했음에도 불구하고, 고객이 증명서를 즉시 받을 필요가 없다는 이유로 지급 의무 이행을 지연하는 경우도 있습니다.

옵션 2: "매수자 또는 임차인이 토지 사용권, 주택 소유권 및 기타 토지에 부속된 자산에 대한 증명서를 발급받지 못한 경우, 매도자 또는 임대인은 계약 금액의 95%를 초과하여 수령할 수 없습니다. 계약 잔액은 고객이 신용기관에 개설된 투자자 계좌로 이체하며, 투자자는 이 금액을 사용할 수 없습니다. 고객은 이 금액에서 발생하는 수익을 받을 권리가 있습니다. 투자자는 관할 국가 기관이 주택 또는 건설 공사의 매수자 또는 임차인에게 토지 사용권, 주택 소유권 및 기타 토지에 부속된 자산에 대한 증명서를 발급한 경우에만 각 고객의 이 금액을 사용할 수 있습니다."

본 계획은 주택법(개정안) 및 부동산법(개정안)의 소유권 설정 시점에 대한 규정, 토지법(개정안)의 규정에 따른 재정적 의무 이행에 대한 규정과의 일관성과 통일성을 확보하고, 고객의 지불 의무 이행을 보장하는 것을 목표로 합니다.

이 옵션의 한계는 인증서가 발급되기 전까지 고객이 계약 가치의 나머지 5%를 지불해야 한다는 점입니다. 그러나 국회의 의견을 고려할 때 이 옵션은 이 금액에서 발생하는 수입을 고객이 누릴 수 있도록 규정합니다.

또한, 초안 법률 제80조 제5항에는 제25조 제3항에 규정된 대로 국가은행이 이익금의 관리 및 지급을 지도할 책임에 대한 조항이 추가되었습니다.

경제위원회 상임위원회는 두 가지 안건을 그대로 두고, 국회의원들의 의견을 묻는 표결을 실시하여 국회 상임위원회가 이 문제를 심의·의결하도록 제안했습니다 .

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