1 Million Sozialwohnungen stecken im Kapital- und Grundstücksfonds fest

Versorgungsengpass

Am 19. Mai hielt das Bauministerium eine Konferenz ab, um das Projekt vorzustellen, im Zeitraum 2021–2030 in den Bau von mindestens 1 Million Sozialwohnungen (CH) für Geringverdiener und Arbeiter in Industrieparks zu investieren (Projekt). Nach Angaben des Bauministeriums hat der Prozess der Umsetzung der Sozialwohnungspolitik einige Mängel bei der Planung und Landzuweisung für den Bau von Sozialwohnungen sowie bei Mechanismen und Maßnahmen zur Förderung des Baus von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen (NOCN) offenbart. Das Bauministerium hat ein Projekt vorgelegt, und der Premierminister hat es herausgegeben, in dem der Bau von Sozialwohnungen für Geringverdiener und Arbeiter in Industrieparks als eine der Schlüsselaufgaben der sozioökonomischen Entwicklung des Landes identifiziert wird. Ziel ist es, bis 2030 insgesamt etwa 1 Million CH in den Ortschaften zu errichten.

Das Angebot an Sozialwohnungen ist knapp, sodass das Vorzugskreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND keine ausstehenden Schulden verursacht hat.

Davon werden im Zeitraum 2021–2025 rund 428.000 Wohneinheiten fertiggestellt; im Zeitraum 2025–2030 rund 634.200 Wohneinheiten. Gleichzeitig werden den Standorten in jedem Zeitraum (2022–2025 und 2025–2030) spezifische Fertigstellungsziele für Sozialwohnungen zugewiesen. Für eine erfolgreiche Projektumsetzung ist es notwendig, Schwierigkeiten und Hindernisse zu identifizieren und Lösungen zu finden. „Finden Sie die richtige Krankheit, um das richtige Heilmittel zu finden.“

Auf der Konferenz erklärte Nguyen Xuan Bac, stellvertretender Direktor der Kreditabteilung für Wirtschaftssektoren der Staatsbank, dass die Regierung ein Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND genehmigt habe, das Investoren und Käufern von Sozialwohnungen und Industrieimmobilien Vorzugsdarlehen gewährt. Nach zwei Monaten Umsetzung sei es jedoch noch nicht möglich gewesen, die Mittel auszuzahlen. Bislang habe die Staatsbank gemäß den Anweisungen des Bauministeriums keine Projektliste erhalten, sodass im Rahmen des 120.000 Milliarden VND schweren Kreditprogramms keine ausstehenden Schulden bestünden.

Laut Herrn Bac gibt es auch an den aktuellen Regelungen zum Erwerb von Sozialwohnungen zahlreiche Kritikpunkte. So seien die Wohnbedingungen und die Bedingungen für Einkommen, die nicht der Einkommensteuer unterliegen, angesichts der steigenden Immobilienpreise nicht mehr angemessen. Diese Schwierigkeiten und Probleme werden auch die Hauptursachen dafür sein, dass das Kreditprogramm in Höhe von 120.000 Milliarden VND nicht ausgeschöpft werden kann.

Um das 120.000-Milliarden-Paket in die Praxis umzusetzen, forderte der Vertreter der Staatsbank Ministerien und Zweigstellen auf, relevante Rechtsdokumente zu überprüfen und zu ändern, um rechtliche Hindernisse, Verfahren und Prozesse bei Investitionen und dem Bau von Sozialwohnungen und Industriewohnungen zu beseitigen und so das Angebot dieses Immobiliensegments auf dem Markt zu erhöhen und den tatsächlichen Bedarf der Bevölkerung zu decken. Die Volkskomitees der Provinzen und Städte müssen aufmerksam werden und Landfonds für den sozialen Wohnungsbau bereitstellen; die Liste der Projekte umgehend bekannt geben, damit die Begünstigten Zugang zu Krediten bei Geschäftsbanken erhalten; und die Werbung für das 120.000-Milliarden-VND-Kreditprogramm bei Investoren von Sozialwohnungen und Industriewohnungen sowie bei der lokalen Bevölkerung verstärken.

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt wies unterdessen darauf hin, dass der Mangel an Sozialwohnungen darin liege, dass 20 % der Grundstücksfonds für neue Stadtgebiete und gewerbliche Wohnprojekte nicht ausreichend genutzt oder nicht zweckentsprechend eingesetzt würden. Der Mangel an Grundstücksfonds für Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen in günstigen Lagen von Großstädten und Industriegebieten sei nach wie vor weit verbreitet. Viele Volkskomitees der Provinzen widmen dem Grundstücksfonds für den sozialen Wohnungsbau keine wirkliche Aufmerksamkeit, daher ist es notwendig, dieser Frage eine Führungsverantwortung zuzuweisen. Der Entwurf des überarbeiteten Bodengesetzes sieht vor, dass Sozialwohnungsprojekte Fälle sind, in denen der Staat Land für die Entwicklung im nationalen Interesse zurückerhält und die von Landnutzungsgebühren befreit sind. In Fällen, in denen Landnutzungsgebühren befreit sind, müssen keine Auktionen durchgeführt oder Landnutzungsgebühren berechnet werden, was die Sache wesentlich einfacher macht.

Das Angebot an Sozialwohnungen in Hanoi ist knapp, daher gibt es für das Sozialwohnungsprojekt NHS Trung Van im Bezirk Nam Tu Liem Tausende von Registrierungsanträgen, sodass die Menschen Schlange stehen müssen.

Die Menschen vor Ort klagen über viele Schwierigkeiten.

Auf der Konferenz erklärte Tran Hoang Quan, Leiter des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass der Bau von Sozialwohnungen in der Stadt noch immer mit zahlreichen Problemen behaftet sei, wie etwa komplizierten Investitionsverfahren, Genehmigungsverfahren für Detailplanungen im Maßstab 1/500, Grundstückszuteilung und Berechnung der Grundgebühren. Darüber hinaus müssen bei Sozialwohnungsprojekten neben der Umsetzung von Verfahren zur Befreiung von Grundstücksgebühren und Kautionen wie bei gewerblichen Wohnungen weitere Verfahren durchgeführt werden, wie z. B. die Bewertung von Verkaufspreisen, die Bestätigung von Käufern, Mietkäufern und Kostenprüfungen zur Ermittlung des Standardgewinns. Bei gewerblichen Wohnungsbauprojekten und in städtischen Gebieten, in denen 20 % des Grundstücksfonds für den Bau von Sozialwohnungen reserviert sind, gibt es keine Vorschriften zur Bestimmung der Kosten für die Räumungsentschädigung, der Investitionskosten für den Infrastrukturbau und der Zuweisung dieser Kosten an den Grundstücksfonds für den Bau von Sozialwohnungen.

In Binh Dinh werden Wohnungen ab nur 500 Millionen VND angeboten

Am Morgen des 19. Mai hielt das Volkskomitee der Provinz Binh Dinh eine Grundsteinlegungszeremonie für ein Wohnbauprojekt in der Gewerkschaftszone ab. An der Grundsteinlegungszeremonie nahmen Frau Truong Thi Mai, Mitglied des Politbüros, ständige Sekretärin des Sekretariats und Leiterin des Zentralen Organisationskomitees, sowie Vertreter des Zentralkomitees und der Provinz Binh Dinh teil.

Das Wohnbauprojekt im Gewerkschaftshaus der Provinz Binh Dinh ist das einzige Projekt, das vom Allgemeinen Gewerkschaftsbund Vietnams in Binh Dinh entwickelt wurde, mit der IEC Construction Investment and Electromechanical Joint Stock Company als Investor; gebaut im Stadtgebiet Long Van, Bezirk Tran Quang Dieu (Stadt Quy Nhon), mit einer Gesamtfläche von 37.617 m², mit einer Gesamtinvestition von mehr als 1.100 Milliarden VND. Ziel des Projekts ist es, ein Wohngebiet ausschließlich für Arbeiter, Gewerkschaftsmitglieder und in Industriegebieten tätige Hilfsarbeiter zu bauen. Das Projekt entstand im Rahmen des vom Premierminister genehmigten und vom Allgemeinen Gewerkschaftsbund Vietnams umgesetzten Projekts „Investition in den Bau von Gewerkschaftseinrichtungen in Industriegebieten und Exportverarbeitungszonen“.

Das Projekt umfasst 4 Hochhausblöcke mit 1.500 Wohnungen, die Fläche der Wohnungen ist flexibel von 50 – 70 m² gestaltbar, mit dem entsprechenden Verkaufspreis von 500 – 700 Millionen VND/Wohnung. Es wird erwartet, dass die ersten Wohnungen im vierten Quartal 2024 übergeben werden.

Herr Pham Anh Tuan, Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz Binh Dinh, fügte hinzu: „Die Provinz wird auch in Zukunft planmäßig Sozialwohnungsprojekte umsetzen, insbesondere Wohnungen für Arbeiter. Wir sind entschlossen, bis 2025 in den Bau von etwa 12.900 Sozialwohnungen zu investieren, also fünf Jahre früher als der vom Premierminister für die Provinz Binh Dinh festgelegte Plan im Rahmen des am 3. April 2023 genehmigten Projekts zur Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industriegebieten im Zeitraum 2021–2030.“

Thanh Quan

Laut Herrn Quan sind die Entschädigungs- und Räumungsarbeiten bei einigen Sozialwohnungsprojekten sehr schwierig und langwierig, und die Projektumsetzung verläuft langsam oder sogar unmöglich. Langfristiges Kapital mit Vorzugszinsen, das Investoren bei der Kreditaufnahme für Investitionen in Sozialwohnungsprojekte unterstützt und Begünstigten von Sozialwohnungsmaßnahmen den Erwerb von Wohnungen ermöglicht, ist instabil und nicht zeitnah verfügbar. Die Verfahren sind sehr kompliziert und die Kriterien lassen sich nur schwer erfüllen. Die Verfahren zur Anpassung von Bebauungsplänen im Maßstab 1/2000 und Detailplänen im Maßstab 1/500 sind sehr schwierig und langwierig. Der Staat verfügt bisher über keinen Mechanismus, um Mittel von Sozialwohnungsbedürftigen zu mobilisieren und über Banken, Kreditfonds oder Bausparkassen Investitionskapital für den Bau von Sozialwohnungen zu bilden.

Zu den Lösungen sagte Herr Quan, Ho-Chi-Minh-Stadt habe eine Überprüfung und Planung der Landnutzung durchgeführt, um ausreichend Landmittel für den sozialen Wohnungsbau und den gewerblichen Wohnungsbau gemäß den gesetzlichen Bestimmungen bereitzustellen. Unternehmen würden öffentlich Fördermittel für Investitionen in den sozialen Wohnungsbau für Forschungs- und Investitionsvorhaben zur Verfügung gestellt. Die Stadt habe außerdem konkrete Lösungen erarbeitet, um die Verwaltungsverfahren für die Landzuteilung, Landpacht und die Umwandlung von Reisanbauflächen und anderen Grundstücken (keine Wohngrundstücke) in soziale Wohnungsbauprojekte zu verkürzen.

Duong Duc Tuan, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees von Hanoi, erklärte, Hanoi habe sich zum Ziel gesetzt, bis 2025 rund 1,2 Millionen ^Quadratmeter neue Wohnfläche zu schaffen, und bereite Investitionen in mehrere konzentrierte Sozialwohnungsgebiete vor. Tuan wies darauf hin, dass die verbindliche Regelung zur Landreservierung für den sozialen Wohnungsbau noch viele Mängel aufweise. So seien beispielsweise weit vom Zentrum Hanois entfernt gelegene Projekte wie Ba Vi, Ung Hoa und My Duc nicht für Sozialwohnungen geeignet. Auch kommerzielle Wohnprojekte mit einer Fläche von über zwei Hektar, für die 20 % des Landes für Sozialwohnungen reserviert werden müssten, seien ungeeignet und fragmentiert. Wer jedoch kein Land zuteilen wolle, müsse sich dennoch beim Premierminister melden und die Zahlung von Landnutzungsgebühren anstelle des Baus von Häusern in Erwägung ziehen, was zu unnötig langwierigen Verfahren führe. Hanoi hoffe, für diese Projekte in konzentrierten Sozialwohnungsgebieten proaktiv alternative Landfonds für den Bau von Sozialwohnungen bereitstellen zu können. Gleichzeitig ist die Stadt Hanoi befugt, die Planung von Industrieparks und Exportverarbeitungszonen anzupassen, um die Grundstücksfonds für den Bau von Sozialwohnungen zur Miete aufzustocken.

Das Ziel wird nicht erreicht, das Angebot ist nicht attraktiv

Bauminister Nguyen Thanh Nghi räumte ein, dass das Ziel des sozialen Wohnungsbaus in letzter Zeit nicht erreicht wurde. Der politische Mechanismus zur Regulierung des sozialen Wohnungsbaus entspricht teilweise nicht den Anforderungen, entspricht nicht der Realität und wurde nicht rechtzeitig ergänzt. Die Verfahren für Investitionen und Bau, die Abwicklung von An- und Verkäufen sowie die Kauf- und Verkaufspolitik durchlaufen viele Schritte und Phasen und haben sich hingezogen. Die Anreizpolitik für Investoren ist nicht attraktiv genug, der Staatshaushalt hat weiterhin Schwierigkeiten, zinsgünstige Kredite zu vergeben, und die Gemeinden müssen stärker darauf achten. Das Ministerium erarbeitet derzeit eine Resolution zum sozialen Wohnungsbau, die der Regierung und dem Sekretariat zur Verkündung vorgelegt werden soll, um die Führungsrolle der Partei beim Wohnungsbau für Geringverdiener und Arbeitnehmer zu stärken.

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Die Gemeinden müssen dem sozialen Wohnungsbau mehr Aufmerksamkeit schenken.

Kommunen benötigen spezifische Mechanismen und Lösungen, um die Verwaltungsverfahren für Projektgründung, Genehmigung, Grundstückszuteilung, Grundstückspacht, Grundstücksräumung, Bauinvestitionsverfahren usw. zu verkürzen. Kommunale Haushalte müssen ausgeglichen und zugewiesen werden, um Unternehmen zu fördern und zusätzliche Anreize zu schaffen, die Investitionen in den sozialen Wohnungsbau unterstützen, ermutigen und anlocken. Darüber hinaus müssen Kommunen die Projekte, bei denen es in letzter Zeit zu rechtlichen Problemen gekommen ist, prüfen und mit den zuständigen Ministerien und Behörden abstimmen, um diese Ressourcen freizusetzen, insbesondere bei Projekten mit sauberem Grundstück, die sofort in die Bauphase übergehen können, um Angebot für den Markt zu schaffen.

Stellvertretender Bauminister Nguyen Van Sinh

Es gibt keine Anweisungen, wie das Geld zur Begleichung von Verpflichtungen aus dem Sozialwohnungsbau verwendet werden soll.

Das Gesetz enthält noch keine Richtlinien für die Verwendung von Geldern aus kommerziellen Projekten, die ihrer Verpflichtung zum sozialen Wohnungsbau durch die Zahlung von Geldern nachkommen. Daher müssen die zentralen Ministerien und Zweigstellen bald Richtlinien für die Verwaltung und Verwendung dieser Gelder herausgeben. Es sollte ein Verfahren eingeführt werden, um die Zeit für die Auswahl von Investoren für Wohnprojekte im Allgemeinen und für Investitionsprojekte im sozialen Wohnungsbau im Besonderen zu verkürzen. Im Falle der Auswahl von Investoren durch Ausschreibungen sollte es Regelungen für ein separates Ausschreibungsverfahren (Vereinfachung, Verkürzung der Verfahren und der Umsetzungszeit) für den sozialen Wohnungsbau geben.

Herr Duong Duc Tuan, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees von Hanoi

Viele Defizite im sozialen Wohnungsbau

Die Nachfrage nach Sozialwohnungen und Wohnraum für lokale Arbeitnehmer ist sehr groß, doch der Mechanismus zur Entwicklung dieser Art von Wohnraum weist noch viele Mängel auf, wie beispielsweise die begrenzte Anzahl von Begünstigten und die komplizierten Verfahren für den Kauf und Verkauf von Sozialwohnungen. Die Preisbestimmung von Sozialwohnungen vor dem Verkauf, der Vermietung oder dem Leasing für Projekte, die mit staatlichen Haushaltsmitteln investiert werden, muss von den Provinzbehörden geprüft werden, was ebenfalls zeitaufwändig und kostspielig ist. Die Mobilisierung von Kapital für Sozialwohnungsprojekte ist aufgrund begrenzter staatlicher Fördermittel und schwieriger Mechanismen für Investoren von Sozialwohnungsprojekten mit vielen Schwierigkeiten verbunden.

Herr Nguyen Van Danh, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz Binh Duong

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Laut dem stellvertretenden Bauminister Nguyen Van Sinh hat das Ministerium den Entwurf des überarbeiteten Wohnungsbaugesetzes fertiggestellt, der von der Regierung genehmigt wurde und der Nationalversammlung in der 5. Sitzung der 15. Nationalversammlung vorgelegt wird. Dementsprechend hat das Bauministerium vorgeschlagen, dass die Regierung der Nationalversammlung einen Vorschlag vorlegt, damit die Sozialwohnungspolitik bald nach Inkrafttreten des überarbeiteten Wohnungsbaugesetzes (voraussichtlich ab 1. Januar 2024) in Kraft treten kann. Dieser Vorschlag umfasst eine Reihe von Richtlinien zu folgenden Themen: Begünstigte und Bedingungen; Planung und Landzuteilung für den sozialen Wohnungsbau; Auswahl von Investoren; Verfahren zur Projektumsetzung; Vorzugspolitik des Staates usw. Gleichzeitig wird es separate Richtlinien zu Arbeiterunterkünften und Unterkünften für Streitkräfte geben, um Mechanismen zur Förderung und Anreize für die Entwicklung zu schaffen.

„In der kommenden Zeit werden sich Ministerien und Zweigstellen weiterhin mit den Behörden der Nationalversammlung abstimmen, um das geänderte Wohnungsbaugesetz im Einklang mit dem geänderten Bodengesetz, dem geänderten Ausschreibungsgesetz, dem Steuergesetz usw. fertigzustellen und zu verkünden. Dem Premierminister Bericht erstatten, um ihn dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung zur Prüfung und Ergänzung des mittelfristigen öffentlichen Investitionsplans für den Zeitraum 2021–2025 und den Zeitraum 2026–2030 vorzulegen, um die Sozialwohnungspolitik umzusetzen. Kommunen und Kreditinstitute anleiten und koordinieren, um sie dabei zu unterstützen, schnell Kredite zu vergeben und auszuzahlen, wobei der Schwerpunkt auf Schlüsselbereichen und den richtigen Themen für Unternehmen und Immobilienprojekte liegen muss, die die Bedingungen gemäß dem Gesetz erfüllen; dem Kreditportfolio für Sozialwohnungsprojekte Priorität einräumen, um die soziale Sicherheit zu gewährleisten“, sagte Herr Sinh.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/1-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-ach-tac-von-quy-dat-185230519224040065.htm