Den Puls des Immobilienmarktes in Hanoi fühlen

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Beobachter kommentieren den Immobilienmarkt der Hauptstadt zum Jahresende und gehen davon aus, dass Wohnungen weiterhin das Segment mit den höchsten Cashflows sind. Darüber hinaus werden investitionsorientierte Immobilienarten wie Grundstücke bald wieder an Bedeutung gewinnen.

Das Segment mit echter Nachfrage ist immer noch heiß

Laut Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com, waren Wohnungen in jüngster Zeit die führende „Welle“ während der Markterholungsphase. Sobald der Markt jedoch in eine stabile Phase eintritt, müssen Wohnungen ihre „Star“-Position an andere Segmente abgeben.

„In früheren Zyklen, als der Markt in eine stabile Entwicklungsphase eintrat, brachten Wohnungen bei einer Investition von 100 VND nur 136 VND ein, mit Grundstücken jedoch bis zu 300 VND“, erklärte Herr Quoc Anh.

Die obige Visualisierung zeigt, dass Wohnungen in verschiedenen Marktphasen zwar gute Gewinnmargen aufweisen, aber nicht die attraktivste Anlageform darstellen. Wenn der aktuelle Markt nach den Regeln früherer Schwankungszyklen funktioniert, werden sich Wohnungen nach einer Überhitzung seitwärts bewegen und im Vergleich zu anderen Segmenten langsamer wachsen.

Immobilienmarkt in den Provinzen in der Nähe von Hanoi steigt

Nicht nur die Vororte von Hanoi , auch der Immobilienmarkt in den Provinzen rund um die Hauptstadt wird von vielen Investoren ins Visier genommen. Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes, erklärte, der Grund dafür seien die zu hohen Immobilienpreise in der Innenstadt, weshalb viele Investoren ihr Geld in die benachbarten Provinzen und Städte umleiten.

„Der Markt in den Provinzen um Hanoi zeigt positive Anzeichen einer Erholung, wobei die Preise in vielen Gebieten über das alte Niveau steigen. Investoren konzentrieren sich derzeit auf Immobilien rund um zwei Wirtschaftsachsen, nämlich die Achsen Bac Ninh – Bac Giang – Vinh Phuc und Hung Yen – Hai Duong – Hai Phong – Quang Ninh. Diese Gebiete bieten viel Entwicklungspotenzial, verfügen über eine gute Verkehrsinfrastruktur und sind an Industrieparks angebunden“, informierte Herr Chung.

Herr Quoc Anh prognostiziert, dass Wohnungen auch im nächsten Jahr ein Lichtblick auf dem Markt sein werden. Andere Segmente wie Privathäuser und Reihenhäuser werden ab Anfang nächsten Jahres gefragter sein. Bei investitionsorientierten Typen wird das Transaktionsvolumen ab Mitte 2025 stetig steigen.

Herr Nguyen Thac Cuong, stellvertretender Generaldirektor von Mai Viet Land, sagte außerdem, dass Immobilien, die den Immobilienbedarf decken, zu sehr hohen Preisen verkauft werden und es in naher Zukunft keine Anzeichen für eine Abkühlung gibt. Von jetzt an bis zur ersten Hälfte des nächsten Jahres werden Cashflow-orientierte Segmente wie Wohnungen und innerstädtische Villen weiterhin die Markterholung anführen.

Ähnlich äußerte sich Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes, und meinte, dass die Preise für Privathäuser und -wohnungen von jetzt an bis 2025 weiter steigen werden, allerdings in moderatem Tempo, anstatt dramatisch anzusteigen wie Anfang 2024.

Aus einer anderen Perspektive analysierte Herr Phan Le Thanh Long, CEO der AFA Group und Mitbegründer der Vietnam Financial Advisors Community (VWA), dass das Wohnungspreisniveau in Hanoi angepasst werden könnte, um es besser an das Einkommen der Bevölkerung anzupassen. Dies könne jedoch nur dann gelingen, wenn in den nächsten fünf Jahren genügend Sozialwohnungsprojekte in der Hauptstadt entstehen, um den Bedarf der Bevölkerung zu decken.

Warnung bei Investitionen in Vorstadtimmobilien

Basierend auf den Entwicklungen in früheren Zyklen ist die Zeit für Grundstücke noch nicht gekommen. Die Realität spiegelt jedoch das Gegenteil wider: Wohngrundstücke erfreuen sich seit der ersten Hälfte dieses Jahres einer kontinuierlichen Nachfrage. Vielerorts kam es zu „unvorstellbaren“ Preissteigerungen.

Herr Le Dinh Chung erklärte dieses Phänomen und sagte, dass es sich dabei lediglich um lokale Investoren handele, die sich aufgrund fehlender neuer Projekte keine Wohnungen leisten können und sich deshalb Grundstücken zuwenden. Darüber hinaus liege dies auch daran, dass viele lokale Behörden den Startpreis bei der Versteigerung von Grundstücken nicht hoch ansetzen.

„Die jüngsten Versteigerungen von Grundstücken in Vororten haben bei Investoren großes Interesse geweckt, da der Startpreis und die erforderliche Anzahlung relativ niedrig sind (der Startpreis vieler Grundstücke liegt unter 10 Millionen VND/m2). Dies bietet auch ein Schlupfloch für spekulative Investoren. Dies hat negative Folgen und treibt die Grundstückspreise auf ein extrem hohes Niveau“, berichtete Herr Chung über die jüngsten Entwicklungen auf dem Grundstücksmarkt.

Laut Herrn TN, der an Landauktionen in den Distrikten Thanh Oai und Hoai Duc teilgenommen hat, werden sich die „Landjäger“-Gruppen in Zukunft nicht mehr so hoch trauen wie früher. Denn wenn sie einen zu hohen Preis ansetzen, um die Auktion zu gewinnen, wird es sehr schwierig sein, diese Grundstücke zu veräußern.

„Der Fall des Verlusts der Anzahlung für 55/68 Grundstücke in der Gemeinde Thanh Cao (Bezirk Thanh Oai) ist eine Fehlinvestition dieser Gruppen, die den Markt falsch eingeschätzt haben. Der Grundstückspreis war zu hoch, was es den Maklern erschwerte, zu einem höheren Preis zu verkaufen, und am Ende mussten sie die Anzahlung verlieren. Man kann sagen, dass sie bei dem Geschäft in Thanh Oai Kapital verloren haben“, bekräftigte Herr TN.

Laut Herrn TN übersteigen Immobilien in den Vororten von Hanoi ihren tatsächlichen Wert um ein Vielfaches. In der Gemeinde Tien Yen (Bezirk Hoai Duc), wo die Auktion stattfand, gibt es Häuser in Gassen mit Grundstücken, die 133 Millionen VND/m2 kosten. Der Preis wurde auf 60 bis 70 Millionen VND/m2 „aufgebläht“, also so teuer wie die Preise für Wohnungen in der Innenstadt.

„Immobilien in den Vororten sind nichts für unerfahrene Investoren. Bei einem Marktrückgang müssen Häuser/Grundstücke in der Innenstadt nur um etwa 30 Prozent reduziert werden, um Käufer zu finden. In den Vororten hingegen wird es selbst bei einer Preissenkung von 50 Prozent schwierig sein, ein Haus zu verkaufen“, warnte Herr TN.

Auch Herr Nguyen Quoc Anh ist einer ähnlichen Meinung. Ihm zufolge kann der Preis bei Anlagesegmenten wie Grundstücken zwar nach einigen Jahren um das Zwei- bis Dreifache steigen, die Liquidität ist jedoch relativ begrenzt und der Preis kann bei einer Marktabschwächung lange Zeit seitwärts tendieren.

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