Die Transaktionen gingen zurück
Laut den neuesten Daten des Immobilienmarktberichts von Savills Vietnam verzeichnet die Produktlinie Villen/Stadthäuser in Ho-Chi-Minh -Stadt die schwächste Leistung seit 2019, mit aufeinanderfolgenden Rückgängen beim Transaktionsvolumen und der Absorptionsrate.
Konkret sank das Primärangebot im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 40 % auf 993 Einheiten, den niedrigsten Stand der letzten fünf Jahre, und stammte hauptsächlich aus hochpreisigen Lagerbeständen.
Auch das Verkaufsvolumen und die Absorptionsrate waren mit 29 % so niedrig wie seit fünf Jahren nicht mehr. Das Verkaufsvolumen erreichte lediglich 286 Einheiten, ein Rückgang von 73 % im Vergleich zum Vorjahr. Da das Angebot an erschwinglichen Immobilien begrenzt bleibt, dominieren weiterhin hochpreisige Einheiten den Markt. Einheiten im Wert von über 30 Milliarden VND machen 67 % des Gesamtumsatzes aus.
Im Gespräch mit Nguoi Dua Tin erklärte Frau Giang Huynh, stellvertretende Direktorin und Leiterin der Forschung bei S22M (Savills), dass der objektive Grund darin liege, dass der Kapitalmobilisierungsprozess durch die Prüfung der Emission von Immobilienanleihen beeinträchtigt werde.
Darüber hinaus haben die Auswirkungen der globalen Wirtschaftsentwicklung auf die Binnenwirtschaft zahlreiche Schwierigkeiten verursacht und die Einkommen und Cashflows von Unternehmen und Privatpersonen blockiert.
Die Transaktionsaktivität bei Villen und Stadthäusern nimmt ab. (Foto: SV).
Ein weiterer Grund, der sich direkt auf das Immobiliensegment der Villen und Stadthäuser auswirkt, ist laut Frau Giang Huynh die Grundstücksknappheit in der Innenstadt von Ho-Chi-Minh-Stadt, die die Immobilienpreise in die Höhe getrieben und damit die Erschwinglichkeit verringert hat.
Da das Angebot begrenzt ist und die Investoren sich allmählich dem gehobenen Wohnungssegment zuwenden, wird die Zielgruppe der Käufer kleiner, was zu einer deutlichen Verlangsamung der Absorptionsrate führt.
Für Stadthäuser und Villen gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit nur sehr wenige Projekte.
„Dieser Rückgang spiegelt die zyklische Entwicklung des Flachbausegments wider, die zu einem zunehmenden Rückgang des Angebots in der Innenstadt führt. Aufgrund der Knappheit konzentrieren sich die Angebote auf das gehobene Segment und wohlhabende Käufer. Noch wichtiger ist, dass Ho-Chi-Minh-Stadt gemäß der Stadtentwicklungsstrategie bis 2030 den Schwerpunkt auf die Entwicklung des Hochhaussegments legen wird, um die Grundstücksfinanzierung zu optimieren und die große Nachfrage nach Wohnraum in der Stadt zu decken“, kommentierte Frau Giang.
Laut Savills Vietnam Research werden im Jahr 2024 voraussichtlich 1.400 neue Einheiten auf den Markt kommen, wovon etwa 65 % auf Produkte im Wert von 20 bis 30 Milliarden VND entfallen. Der Leistungsrückgang und die anhaltend hohen Verkaufspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt stellen eine große Herausforderung für die Absorptionsgeschwindigkeit dar.
Das Angebot konzentriert sich auf Dong Nai und Binh Duong.
Laut Savills Vietnam verlagert sich die Kundennachfrage derzeit in die benachbarten Provinzen. So entstehen in der Provinz Binh Duong über 3.400 neue Wohnungen, von denen über 90 % weniger als 10 Milliarden VND kosten. In der Provinz Dong Nai entstehen 2.900 neue Wohnungen, von denen 41 % 5 bis 10 Milliarden VND und 29 % 10 bis 20 Milliarden VND kosten.
Herr Le Dinh Lang, Direktor der Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited, kommentierte: „Derzeit sind Satellitenprovinzen wie Dong Nai und Binh Duong bei der Entwicklung von Flachbauten im Vorteil, da sie über eine synchrone Infrastruktur, große Grundstücksfonds und angemessene Preise verfügen. Daher werden viele Investoren die oben genannten Provinzen als Zielländer wählen, in denen auch dem Villen- und Reihenhaussegment Aufmerksamkeit geschenkt wird.“
Immobilienvillen und Stadthäuser sind in Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit nur begrenzt verfügbar und wandern allmählich in die Satellitenprovinzen ab.
Laut Frau Giang Huynh sind die Anleger in einem schwierigen Marktumfeld wie dem der letzten Zeit aus entwicklungspolitischer Sicht bei ihren Investitionsentscheidungen vorsichtiger geworden.
Daher empfiehlt Frau Giang, dass Projektinvestoren bei der Entwicklung von Reihenhausprojekten, insbesondere in Satellitenstadtgebieten, stärker auf Entwicklungsstandorte in Gebieten mit hoher tatsächlicher Wohnungsnachfrage achten und in Entwicklungsqualität, methodische Planung, angemessene Verkaufspreise, einen klaren Baufortschritt und einen transparenten Rechtsstatus investieren sollten.
„Um dieser Entwicklung zuvorzukommen, haben Großinvestoren in den letzten Jahren in diesen Vororten Grundstücksfonds erworben, um Großprojekte umzusetzen. So konnten die Infrastruktur synchronisiert und das Produktangebot in vielen verschiedenen Gebieten diversifiziert werden. Darüber hinaus sind die Verkaufspreise in den benachbarten Provinzen wettbewerbsfähiger als in Ho-Chi-Minh-Stadt. In den Provinzen Binh Duong und Dong Nai beträgt der durchschnittliche Verkaufspreis 16 % bzw. 22 % des Verkaufspreises in Ho-Chi-Minh-Stadt“, informierte Frau Giang Huynh.
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