Evergrandes „Streubombenexplosion“: Chinas Immobilienmarkt offenbart schwer heilende Wunden

Die aktuelle Insolvenz und die massiven Verluste der China Evergrande Group machen es schwer, sich ein berühmtes „Immobilienimperium“ vorzustellen, das einst jahrzehntelang der erfolgreichste Immobilienentwickler Chinas war.

'Bom chùm' Evergrande nổ trong thị trường bất động sản, Bắc Kinh những vết thương lâu lành?

Die „Streubombe“ von Evergrande platzt und offenbart schwer heilende Wunden auf Chinas Immobilienmarkt. Im Bild: Chinas Immobilienboom lässt Hochhäuser wie Pilze aus dem Boden schießen. (Quelle: AP)

Am 17. August meldete Evergrande, Chinas zweitgrößter Immobilienkonzern, in New York, USA, Insolvenz an. Es besteht die Sorge, dass Evergrande nur der erste Dominostein ist und die zweitgrößte Volkswirtschaft der Welt schon bald das Risiko einer Schuldenkrise für Immobilienunternehmen erleben könnte.

Das Angebot sinkt, die Nachfrage sinkt schneller

Einer Bloomberg- Umfrage zufolge könnten die Immobilieninvestitionen im Juli 2023 weiter zurückgegangen sein, sodass der siebenmonatige Rückgang seit Jahresbeginn im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 8 % beträgt. Dies ist ein Rückgang in Folge gegenüber 7,9 % in den ersten sechs Monaten des Jahres.

Bemerkenswert ist, dass sich die Bedingungen für Immobilienentwickler nicht verbessert haben. Die Verkäufe neuer Eigenheime der führenden Bauunternehmen gingen im Juli so stark zurück wie seit einem Jahr nicht mehr, obwohl viele Städte die Beschränkungen für den Eigenheimkauf gelockert hatten. Das ist ein schwerer Schlag für die Entwickler, die Geld brauchen, um die jahrelange Kreditklemme zu überwinden.

Country Garden Holdings Co., einst Chinas umsatzstärkster privater Bauträger, wird sich einer Reihe von säumigen Zahlern wie der China Evergrande Group anschließen, wenn das Unternehmen die in der vergangenen Woche fälligen Zinszahlungen für Zwei-Dollar-Anleihen nicht innerhalb von 30 Tagen leistet.

Analysten der China International Capital Corp, darunter Zhang Wenlang, haben gewarnt, dass der Druck entlang der Immobilien-Wertschöpfungskette, etwa durch Verkäufe, Grundstückserwerb und Bautätigkeit, das Wirtschaftswachstum Chinas weiterhin belasten könnte.

Wenn Sie das Fußballturnier des Landkreises Dongjiang in der Provinz Guizhou im Fernsehen oder auf Video verfolgen, können Sie erkennen, dass das Stadion von hohen Gebäuden umgeben ist.

Der Bezirk Dongjiang erstreckt sich über eine Fläche von über 3.300 Quadratkilometern und hat weniger als 300.000 Einwohner. Obwohl seine Fläche dreimal so groß ist wie die von Hongkong (China), beträgt seine Bevölkerung nur etwa 4 % der von Hongkong. Aufgrund der geringen Bevölkerungsdichte wird die Belegungsrate dieser Hochhäuser voraussichtlich nicht allzu hoch sein.

Die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf der Stadtbewohner Chinas betrug 1978 3,6 Quadratmeter und ist heute auf fast 40 Quadratmeter angestiegen. Etwa 97 % der städtischen Haushalte besitzen Häuser, jeder Haushalt verfügt durchschnittlich über 1,5 Häuser, 40 % der städtischen Haushalte besitzen zwei oder mehr Häuser. Im September 2016 begann die Regierung , den Immobilienmarkt zu regulieren, woraufhin die Durchschnittspreise deutlich sanken.

Im Jahr 2020 lag der landesweite Durchschnittspreis bei 9.860 Yuan (ca. 1.360 USD)/m2.

Bis Ende 2022 wird der durchschnittliche Immobilienpreis auf 9.800 Yuan/m2 fallen. Beim aktuellen Preisniveau ist das Angebot größer als die Nachfrage, was auf hohe Immobilienpreise hindeutet. Zudem existiert eine Blase auf dem Immobilienmarkt, die langfristig viele Menschen daran hindern wird, ihren Wunsch nach einer Verbesserung ihrer Wohnsituation zu verwirklichen. Ein Einbruch der Immobilienpreise wird sich jedoch auch kurzfristig auf Beschäftigung und Konsum auswirken.

Nach Angaben des Nationalen Statistikamts Chinas sank der Absatz gewerblicher Immobilien im ersten Halbjahr dieses Jahres im Vergleich zum Vorjahr um 5,3 %, wobei der Absatz von Wohnimmobilien um 2,8 % zurückging. Der Absatz gewerblicher Immobilien stieg um 1,1 %, der von Wohnimmobilien um 3,7 %. Die Preise für Neubauimmobilien stiegen leicht, während hohe Primärmarktpreise die Preise für Gebrauchtimmobilien stützten. In einigen Städten behinderten hohe Immobilienpreise den Kauf gebrauchter Immobilien.

Statistiken von lianjia.com zufolge stieg die Zahl der Verkaufsschilder für Gebrauchthäuser in Peking, Shanghai, Guangzhou und Shenzhen im ersten Halbjahr im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 48,2 %, 36,7 %, 35,8 % bzw. 30,9 %. Die Zahl der erfolgreichen Transaktionen für Gebrauchthäuser sank jedoch im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 12,7 %, 11,1 % bzw. 10,3 % und stieg um 0,8 %.

Viele Kleinanleger beklagen, dass es „einen Preis, aber keinen Markt“ gibt, selbst wenn der Preis stabil ist. Wenn der Preis jedoch nicht deutlich gesenkt wird, kann nicht verkauft werden.

Die Immobilienpreise in Städten der zweiten, dritten und vierten Kategorie sind niedrig, auch die Einkommen der Menschen sind relativ niedrig, der Neubau von Häusern verläuft im Allgemeinen schleppend und der Markt für gebrauchte Häuser ist noch düsterer.

In den Städten Zhongshan und Jiangmen in der Greater Bay Area gibt es eine große Zahl leerstehender Häuser, und der Kauf von Gebrauchtwohnungen kommt nur sporadisch vor.

Wie behandelt man langsam heilende Wunden?

Der chinesische Immobilienmarkt ist im ersten Halbjahr 2023 insgesamt noch nicht optimistisch, da sich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt verändert hat und die Immobilienpreise zumindest kurzfristig weiter sinken werden.

Mitte Juli bestätigte die People's Bank of China (PBoC, Zentralbank), dass „das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt tiefgreifende Veränderungen erfahren hat“.

Am 21. Juli betonte der chinesische Staatsrat in seiner regulären Sitzung die Notwendigkeit einer nachhaltigen Reform der städtischen Siedlungen in Megastädten.

Am 24. Juli hielt das Politbüro eine Konferenz ab, um den Immobilienmarkt zu erörtern. Dabei wurde die Notwendigkeit betont, sich an die neue Situation mit den tiefgreifenden Veränderungen im Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem chinesischen Immobilienmarkt anzupassen und die Immobilienpolitik umgehend anzupassen und zu optimieren. Das Politbüro schlug erneut vor, die Sanierung städtischer Siedlungen und den Bau öffentlicher Infrastruktur mit doppelter Nutzung für Normal- und Notfallzwecke aktiv zu fördern. Dabei wurde die Notwendigkeit betont, über verschiedene Kanäle preiswerten Mietwohnungsbau zu entwickeln.

Am 1. August hielten die PBoC und die staatliche Devisenverwaltung eine Arbeitskonferenz für die zweite Jahreshälfte ab und kündigten Unterstützung für die stabile und gesunde Entwicklung des Immobilienmarktes an. Die Konferenz verlängerte die Kreditgarantiezeit für Eigenheimlieferungen, sorgte für eine stabile und geordnete Finanzierung des Immobilienmarktes und verstärkte die finanzielle Unterstützung für Mietwohnungen, die Sanierung städtischer Dörfer und den Bau kostengünstiger Wohnungen.

Gleichzeitig wurde auf der Konferenz die Notwendigkeit betont, das System zur Überwachung, Bewertung und Prävention finanzieller Risiken zu verbessern und rote Linien zur Vermeidung systemischer finanzieller Risiken einzuhalten. Die Manager betonten außerdem die Umsetzung einer differenzierten Wohnungsbaukreditpolitik, die auf die Senkung der individuellen Wohnungsbaukreditzinsen und der Anzahlungsraten abzielt, um dem Wohnungsbedarf gerecht zu werden.

In den letzten Monaten hat die chinesische Regierung zudem kontinuierlich Informationen zur Konjunkturförderung veröffentlicht. Zu den Kerninhalten zählen:

Erstens hat sich auf dem chinesischen Immobilienmarkt von einer Übernachfrage zu einem Überangebot gewandelt. Immobilien bleiben ein wichtiger Bestandteil des privaten Vermögens, doch die Ära des Eigenheimbesitzes als primäres Mittel zur Vermögensbildung ist vorbei. Auch Chinas Investitionen in die Immobilienentwicklung gingen im ersten Halbjahr um 7,9 Prozent zurück, während die Nachfrage noch schneller sank.

Zweitens verfolgt die derzeitige Immobilienfinanzierung durch Banken zwei wichtige Ziele: Zum einen soll die Übergabe der Häuser sichergestellt werden, Bauträger sollen bei der vertragsgemäßen Übergabe der Häuser unterstützt werden und ein Zusammenbruch des Immobilienmarktes verhindert werden. Zum anderen sollen städtische Siedlungen saniert und preiswerter Wohnraum sowie günstige Mietwohnungen geschaffen werden. Obwohl in einigen Dokumenten die genaue Form nicht erwähnt wird, besteht die konkrete Maßnahme darin, „Häuser zum Wohnen, nicht zur Spekulation“ zu schaffen. Ohne Spekulation sind hohe Immobilienpreise jedoch kaum zu halten.

Drittens: Stärkung der Aufsicht und des Risikomanagements. Am 27. Juli gab die Evergrande Real Estate Development Group bekannt, dass ihre Gesamtverschuldung Ende 2022 2,4 Billionen Yuan überstieg. Evergrande beschäftigte Ende 2022 mehr als 100.000 Mitarbeiter; die Vertragsschulden beliefen sich auf über 720 Millionen Yuan, die sich auf Hunderttausende verkaufter, aber noch nicht übergebener Wohnungen bezogen.

Der richtige und legale Umgang mit insolventen, illiquiden und verlustbringenden Immobilienunternehmen wie Evergrande ist eine Bewährungsprobe für das chinesische Bankensystem und andere Gläubiger.

Viertens sollen durch die Senkung der Hypothekenzinsen und der Anzahlungsraten vor allem Erstkäufer und diejenigen unterstützt werden, die ihre Häuser renovieren müssen. Bleiben Einkommen und Immobilienpreise unverändert, führt die Senkung der Anzahlungsraten dazu, dass sich die Immobilienblase auf Finanzkredite ausweitet. Dies widerspricht dem Ziel, systemische Finanzrisiken zu verhindern, und schränkt den Handlungsspielraum ein.

Wenn die Immobilienpreise über einen längeren Zeitraum unverändert bleiben und die Löhne steigen, werden einige alte Gebäude abgerissen, und die Kaufkraft der neuen Bewohner könnte die aktuellen Preise einige Jahre später stützen.

Die Regierung hat kontinuierlich günstige Maßnahmen zur Stabilisierung der Immobilienpreise eingeführt, um die Wirtschaft zu stabilisieren. Insgesamt werden die chinesischen Immobilienpreise jedoch kurzfristig weiter sinken, insbesondere auf dem Markt für Gebrauchtimmobilien.

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