Verbot der Manipulation des Immobilienmarktes

Vorschlag zur Abwicklung von Immobilientransaktionen über Banken

Der Delegierte Trinh Lam Sinh ( An Giang- Delegation) schlug vor, dem Gesetzentwurf Bestimmungen hinzuzufügen, die Manipulationen und Störungen des Immobilienmarktes verbieten und die Anzeichen von Manipulationen und Störungen des Immobilienmarktes klar definieren. „Manipulative Handlungen haben in der Vergangenheit zu Instabilität auf dem Immobilienmarkt geführt und die sozioökonomische Entwicklung des Landes beeinträchtigt“, erklärte Herr Sinh.

Viele Abgeordnete haben denselben Vorschlag. Trinh Xuan An (Delegierter von Dong Nai ), Fachmitglied des Nationalen Verteidigungs- und Sicherheitskomitees, schlug vor, die Manipulation des Immobilienmarkts in die Liste der verbotenen Handlungen aufzunehmen und gleichzeitig die Manipulation und Festsetzung von Immobilienpreisen klarer zu fassen. „Ich persönlich denke, dass die Manipulation von Immobilien nicht weniger gefährlich ist als die Manipulation von Aktien, wie sie im Strafgesetzbuch festgelegt ist. Derzeit wird der Immobilienmarkt auf raffinierte Weise manipuliert, was zu einer Blasensituation führt. Die Immobilienpreise sind im Vergleich zur Realität astronomisch hoch und müssen gesetzlich verboten werden, mit spezifischen Regelungen zu ihrer Beseitigung“, schlug Herr An vor.

Laut Herrn An umfasst die Manipulation des Immobilienmarktes nicht nur die Festsetzung hoher Preise bei Auktionen und die anschließende Annullierung von Anzahlungen mit dem Ziel, die Preise in die Höhe zu treiben und Gewinne zu erzielen, sondern auch die Nutzung eines Projekts, um die Preise anderer Projekte zu „stimulieren“ und so ein sehr hohes Preisniveau zu schaffen. „Ich denke, wenn hier nicht gründlich vorgegangen wird, wird es zu einer Blase und schwerwiegenden Zwischenfällen kommen“, betonte Herr An.

Der stellvertretende Vorsitzende des Justizausschusses der Nationalversammlung, Nguyen Manh Cuong (Delegation Quang Binh ), äußerte sich besorgt über die Bestimmungen des Gesetzesentwurfs: „Der Staat verfolgt die Politik, Organisationen und Einzelpersonen die bargeldlose Zahlung bei Immobiliengeschäften zu erleichtern.“ Laut Herrn Cuong seien bargeldlose Zahlungen eine wichtige Lösung zur Vorbeugung und Bekämpfung von Korruption und Negativität. Daher schlug er vor, dass der Staat bei großen Transaktionen wie Immobiliengeschäften bargeldlose Zahlungen vorschreiben sollte, anstatt sie nur zu ermöglichen.

Delegierter Trinh Xuan An (Dong Nai-Delegation)

Delegierter Trinh Xuan An äußerte seine Zustimmung zu den Vorschriften für Zahlungen bei Immobilientransaktionen, denen zufolge Projektinvestoren und Immobilienunternehmen Geld von Kunden über Bankkonten in Vietnam erhalten müssen. „Ich denke, dass alle Transaktionen im Zusammenhang mit Immobilien über Banken abgewickelt werden müssen, nicht nur die von Investoren und Unternehmen. Wir haben bei der Einführung bargeldloser Zahlungstransaktionen einen bedeutenden Schritt nach vorne gemacht. Ich schlage vor, dass wir dies noch weiter revolutionieren müssen“, schlug Herr An vor.

Alle Transaktionen im Zusammenhang mit Immobilien müssen über Banken abgewickelt werden, nicht nur Investoren und Unternehmen. Wir haben einen bedeutenden Schritt nach vorne gemacht, um bargeldlose Zahlungen zu ermöglichen. Ich schlage vor, dass wir dies weiter revolutionieren.

Delegierter Trinh Xuan An, Vollzeitmitglied des Nationalen Verteidigungs- und Sicherheitskomitees (Dong Nai-Delegation)

Broker „werfen und fangen“ stören den Markt

Bezüglich der Vorschriften für Immobilienhandelsflächen erklärte der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, im Bericht über den Erhalt und die Überarbeitung des vorherigen Gesetzesentwurfs, dass er die Meinung vieler Abgeordneter der Nationalversammlung akzeptiere und nach Erläuterung und Annahme des Gesetzesentwurfs die Vorschrift, Immobilientransaktionen über die Parkettbörse abzuwickeln, aufhebe und diese nur noch fordere. „Die Vorschrift, Immobilientransaktionen durchzuführen, birgt das Risiko der Ausbeutung und gewährleistet nicht die Entwicklung eines gesunden, sicheren und nachhaltigen Immobilienmarktes“, erklärte Herr Thanh. Darüber hinaus sieht der Gesetzesentwurf vor, dass Immobilientransaktionen, an denen eine natürliche Person beteiligt ist, notariell beglaubigt und zertifiziert werden müssen. In Fällen, in denen eine der beteiligten Parteien ein Immobilienunternehmen ist, sind eine notarielle Beglaubigung und Zertifizierung nicht erforderlich.

Abgeordneter Hoang Van Cuong (Delegation Hanoi) erklärte, dass Immobilientransaktionsverträge nicht notariell beglaubigt werden müssten, sondern über Handelsplätze bestätigt werden könnten. Herr Cuong analysierte, dass der Handelsplatz eines der drei Elemente des Immobilienmarktes sei, das aktuelle Immobiliengesetz seine Funktion jedoch nicht ausreichend regele, da es ihm sowohl Kauf- als auch Verkaufsgeschäfte zugesteht und nicht nur als Makler tätig ist. „Der Handelsplatz sollte nur als Vermittler fungieren, doch mittlerweile werden hier sowohl Kauf als auch Verkauf abgewickelt, und die Leute bezeichnen dies als ein ‚Hin und Her‘, das den Markt stört“, betonte Herr Cuong.

Abgeordneter Cuong schlug daher eine strengere gesetzliche Regelung vor. Die Börse solle lediglich als Vermittler fungieren und für die Bereitstellung von Informationen an Kunden und den Staat verantwortlich sein. Gleichzeitig dürfe die Börse nicht am Kauf und Verkauf teilnehmen und erhalte lediglich Gebühren, darunter Transaktionsbestätigungsgebühren in Höhe von Notar- und Maklergebühren gemäß Vereinbarung. Laut Cuong übertrage dieser Ansatz der Börse die Verantwortung, ihre Rolle als Makler ordnungsgemäß auszuüben, Kunden zu beraten und dem Staat Marktinformationen bereitzustellen.

In einer Debatte mit dem Abgeordneten Cuong sagte der Abgeordnete Nguyen Van Than (Delegation von Thai Binh), dass die notarielle Beglaubigung derzeit viele Probleme aufweise, dass es jedoch „sehr gefährlich“ sei, wenn die notarielle Beglaubigung ignoriert werde oder dem Börsensaal mehr Macht verliehen werde. Herr Than schlug vor, dass Transaktionen nur durch notarielle Beglaubigung bestätigt werden sollten und dass der Börsensaal nicht das Recht des Staates vertreten könne.

Er sagte, Abgeordneter Hoang Van Cuong habe „theoretisch gedacht“, als er vorschlug, Börsenparkette von Käufen und Verkäufen auszuschließen. „In Wirklichkeit ist ein Verbot unmöglich, da die Leute viele Möglichkeiten haben, über die ihnen bekannten Preise zu kaufen und zu verkaufen. Die Abgeordneten wissen alle, dass Hochhäuser, insbesondere solche von staatlichen Unternehmen oder großen Privatfirmen, früher den Investoren am nächsten Tag sagten, sie seien ausverkauft. Als sie dann aber auf den Börsenparkett gingen, waren sie immer noch zu hohen Preisen zu haben, sogar zum eineinhalb- oder doppelt so hohen Preis. Das ist sehr gefährlich“, sagte Herr Than und schlug vor, die Börsenparkette freizugeben. „Guter Wein braucht keinen Wein“, wenn das Geschäft gut läuft, werden die Kunden kommen, wenn es nicht gut läuft, werden die Kunden nicht kommen.

Nach Anhörung der Delegierten erklärte der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, dass alle Delegierten die Qualität und Professionalität der Handelsräume verbessern möchten. Der Ausschuss wird daher prüfen, wie die Handelsräume die Funktion von Vermittlern übernehmen können, ohne direkt am Kauf und Verkauf teilzunehmen, was zu Marktstörungen führen kann.

Sollten wir vor dem Bau des Fundaments eine Kaution für die Wohnung entgegennehmen?

Für den Verkauf künftiger Wohnimmobilien sieht der Gesetzesentwurf zwei Möglichkeiten vor. Erstens darf der Investor von Kunden Anzahlungen verlangen, wenn das Projekt alle Voraussetzungen für die Inbetriebnahme erfüllt (einschließlich eines der folgenden Dokumente: Landnutzungsrechte, Baugenehmigung, Abnahmedokumente für den Fundamentbau bei Wohnungen oder gemischt genutzten Gebäuden mit Häusern usw.). Zweitens darf der Investor Anzahlungen verlangen, wenn das Projekt über einen bewerteten Grundentwurf und eines der folgenden Dokumente verfügt: Landnutzungsrechte; die maximale Anzahlung darf 10 % des Verkaufspreises oder Mietkaufpreises nicht überschreiten.

Abgeordneter Tran Hong Nguyen (Delegation von Binh Thuan) schlug in seiner Stellungnahme eine Regelung nach Option 1 vor, da diese für die Kunden weniger riskant sei. Ihm zufolge würde es zwischen dem Eingang der Anzahlung und der tatsächlichen Projektumsetzung sehr lange dauern, wenn die Anzahlung gleich zu Beginn des Projekts erhoben würde. Gleichzeitig hat sich der Immobilienmarkt in letzter Zeit kompliziert entwickelt. Es kommt immer noch vor, dass Investoren von Immobilienprojekten Anzahlungen und Kapitaleinlageverträge ausnutzen, um willkürlich Kapital zu mobilisieren und so für Unruhe zu sorgen. Viele Projekte werden nach Erhalt der Anzahlung fünf oder sogar zehn Jahre später noch nicht umgesetzt.

Der Abgeordnete Pham Van Hoa (Dong Thap-Delegation) hingegen befürwortete Option 2, da „diese von Investoren sehr geschätzt und von Kunden auch akzeptiert wird“. Herr Hoa analysierte, dass Investoren nicht immer über 100 % Eigenkapital verfügen und zusätzlich Kredite von Banken aufnehmen müssen, um das Projekt zu realisieren. Eine Anzahlung von 10 % ist im Vergleich zum Immobilienwert nicht viel. Dies schafft die Voraussetzungen dafür, dass Investoren über ausreichend Geld für das Projekt verfügen und schafft Vertrauen zwischen beiden Parteien. Kunden, die eine Anzahlung leisten, können zudem einen Rabatt erhalten. „Wenn ein Investor über ein Dokument mit den Landnutzungsrechten, einen Pachtvertrag und die Zahlung von Landnutzungsgebühren verfügt, handelt er meiner Meinung nach nicht unehrlich“, sagte Herr Hoa.

Delegierter Pham Van Hoa (Dong Thap-Delegation)

Auch die Abgeordnete Nguyen Thi Viet Nga (Delegation Hai Duong) schlug Option 2 vor, da diese die Voraussetzungen für die Entwicklung von Unternehmen und Investoren schaffe. Frau Nga räumte ein, dass diese Option zwar höhere Risiken für die Kunden mit sich bringe, diese jedoch durch eine Verschärfung der Verwaltung und eine erhöhte Verantwortung der staatlichen Behörden ausgeglichen würden. Option 1 hingegen sei zwar sicherer für die Kunden, schränke aber gleichzeitig die Möglichkeiten für Unternehmen ein und stehe damit scheinbar im Widerspruch zu den Anreizen und Mechanismen, die Unternehmen zur Entwicklung anregen.

Delegierte Huynh Thi Phuc (Delegation Ba Ria-Vung Tau) schlug vor, die Einlagenhöhe auf höchstens 5 % statt 10 % wie im Entwurf festzulegen. Dieser Betrag reicht gerade aus, damit sowohl der Einleger als auch der Einleger das gegenseitige Vertrauen bewahren, sich ihrer Verpflichtungen bewusst sind und gleichzeitig sichergestellt ist, dass die Einlage nicht der Kapitalmobilisierung dient.

Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, erklärte, dass beide Optionen positive und negative Aspekte hätten. Der positive Aspekt von Option 1 bestehe darin, dass sie die Interessen der schwächeren Partei, des Käufers, schützen könne, auf Unternehmensseite jedoch keinen Zugang zu potenziellen Investoren gewährleisten könne. Der positive Aspekt von Option 2 bestehe darin, dass sie Bedingungen für Unternehmen schaffe, jedoch seien vom Grundentwurf bis zur Baugenehmigung viele Schritte erforderlich, die sich verzögern könnten, was die Interessen der Bevölkerung beeinträchtige. „Sollte der Inhalt unklar oder nicht einvernehmlich sein, schlagen wir vor, darüber abzustimmen, damit die Nationalversammlung ihre Meinung abgeben kann“, sagte Herr Thanh.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm