Es ist notwendig, die Gewinne für Investoren in der Grundstückspreisverordnung richtig und vollständig zu berechnen.

[Anzeige_1]

DNVN – In einem Kommentar zum Entwurf des Regierungserlasses zu Grundstückspreisen betonte die Vietnam Valuation Association (VVA) die Notwendigkeit, die Gewinne für Investoren korrekt und vollständig zu berechnen.

Der Gewinn des Investors sollte auf der Grundnutzungsgebühr berechnet werden

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt bittet um Kommentare zum Entwurf des Regierungserlasses zu Grundstückspreisen (Entwurf), der die Umsetzung des Grundstücksgesetzes von 2024 regelt und viele wichtige Inhalte im Zusammenhang mit der Bewertung und Schätzung von Grundstücken enthält.

Es wird davon ausgegangen, dass der Verordnungsentwurf aktiv Kommentare von Experten, professionellen sozialen Organisationen wie VCCI und Berufsverbänden wie der Vietnam Valuation Association zur Grundstücksbewertung und damit verbundenen Fragen berücksichtigt hat.

Um den Verordnungsentwurf umfassend fertigzustellen, veröffentlichte die Vietnam Valuation Association kürzlich nach Bekanntgabe des Verordnungsentwurfs einen schriftlichen Kommentar, in dem sie die Notwendigkeit einer korrekten und vollständigen Gewinnberechnung für Investoren betonte.

Unter Punkt c, Absatz 3, Artikel 8 des Entwurfs heißt es: „Der Gewinn des Investors (einschließlich Eigenkapitalkosten und Kreditkosten) wird als Prozentsatz der in Punkt a dieses Absatzes angegebenen Bauinvestitionskosten berechnet.“

VVA ist der Ansicht, dass die oben genannte Regelung unangemessen ist, da sie den Gewinn des gesamten Projekts gemäß der Überschussmethode für Investoren nicht korrekt und vollständig berechnet. Laut VVA muss der Gewinn des Investors auf der Grundlage der Gesamtkosten berechnet werden, die der Investor für die Fertigstellung des Projekts aufwenden muss, bis das Produkt verkauft wird, um Einnahmen zu erzielen.

Dementsprechend umfassen die Gesamtkosten alle Kosten in den Punkten a und b, Klausel 3, insbesondere einschließlich der „Landnutzungsgebühr“, die die anfänglichen Investitionskosten darstellt, die der Investor zahlen muss, um seine finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat zu erfüllen.

Der VVA ist der Ansicht, dass die Gewinne der Investoren auf Grundlage der Landnutzungsgebühren berechnet werden sollten.

Zur Begründung des Arguments, dass die Gewinne der Investoren auf Grundlage der Landnutzungsgebühren berechnet werden müssten, erklärte VVA, dass die im Entwurf festgelegten Gewinne der Investoren nur Gewinne aus der Immobilienentwicklung (Investitionen in die Landentwicklung) seien, nicht Gewinne aus den gesamten Investitionskosten einschließlich der Landnutzungsgebühren zuzüglich der Investitionskosten für die Immobilienentwicklung.

Daher ist VVA der Ansicht, dass es nicht dem Prinzip der Preisbildung entspricht, wenn wir zur Bildung des Vermögenswerts nur den Gewinn aus den Kosten einer Investitionsphase in die Gesamtkosten aller Investitionsphasen einbeziehen, wenn wir bei der Bewertung von Vermögenswerten die Bewertung nach der Kostenmethode in Kombination mit der Überschussmethode anwenden.

Wenn wir den Gewinn für die Investoren nicht auf die Kosten der zu zahlenden Landnutzungsgebühren berechnen, verneinen wir außerdem das Prinzip des „Zeitwerts des Geldes“ aufgrund von Opportunitätskosten, Inflation, Risiko und das Prinzip des „Zukunftswerts des Geldes“, wenn Menschen mit Geld in ein Geschäftsfeld investieren.

Auch die Regelung „In den Gesamtkosten der Erschließung der in dieser Klausel genannten Grundstücke und Flächen sind keine Entschädigungs-, Unterstützungs- und Umsiedlungskosten gemäß dem von den zuständigen Behörden genehmigten Plan enthalten“ ist laut VVA zu beachten und zu klären.

Konkret ist laut VVA der obige Inhalt in der Richtung zu regeln: „Wenn diese Kosten vom Staat gemäß dem von der zuständigen Behörde genehmigten Plan von der Entschädigung des Investors und den Kosten für die Standorträumung in die finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat einbezogen werden, werden sie nicht in die Gesamtentwicklungskosten einbezogen.“

Stellen Sie sicher, dass der mit dem Grundstück verbundene Immobilienwert korrekt und vollständig berechnet wird

Der VVA schlägt in Artikel 6 Buchstabe a Satz 3 des Entwurfs zur Formel zur Ermittlung des Zeitwerts von mit Grundstücken verbundenen Vermögenswerten vor, sowohl den „Abschreibungswert“ als auch die „Amortisation“ in Betracht zu ziehen.

Zur Erläuterung der obigen Empfehlung: Laut VVA sind Abschreibung und Vermögenswertabschreibung zwar miteinander verbunden, Abschreibung führt jedoch zu Wertminderung, im Wesentlichen handelt es sich jedoch um unterschiedliche Dinge.

Die Abschreibung ist ein objektives Phänomen, eine natürliche Eigenschaft von Vermögenswerten. Ihr Wert nimmt im Laufe der Nutzung allmählich ab. Gleichzeitig ist die Abschreibung eine subjektive Maßnahme des Managers, um den abgeschriebenen Wert von Vermögenswerten wiederherzustellen.

„Gemäß internationaler Praxis und den geltenden Vorschriften in Vietnam unterscheiden sich Abschreibungsmethode und Abschreibungsmethode. Daher kann es zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Wenn zwei Beratungseinheiten den Preis für dasselbe Grundstück ermitteln, berechnet eine Einheit die Abschreibung, die andere die Abschreibung …, werden die Ergebnisse der Grundstückspreisberechnung unterschiedlich ausfallen“, kommentierte VVA.

Daher sollte laut VVA auf der Minusseite (-) der obigen Formel nur ein Berechnungskriterium verwendet werden, entweder Abschreibung oder Amortisation. Um den Vermögenspreis zum Zeitpunkt der Bewertung zu bestimmen, wird normalerweise „Abschreibung“ verwendet.

Darüber hinaus hat der VVA vorgeschlagen, die Bestimmung in Punkt b, Satz 3 des Entwurfs zu präzisieren, in der es heißt: „Falls mehrjährige Bäume zum Zeitpunkt der Bewertung noch nicht erntereif sind, bestimmt sich der aktuelle Wert des mit dem Grundstück verbundenen Eigentums nach den Gesamtkosten, die bis zum Zeitpunkt der Bewertung für die Anpflanzung und Pflege aufgewendet wurden.“

„Die obige Regelung definiert nicht klar, welche Einheit für die Ermittlung des aktuellen Wertes der mit dem Grundstück verbundenen Immobilie verantwortlich ist, sei es die Beratungseinheit, der Kunde, dessen Immobilie bewertet wird und der die Daten bereitstellt, oder die zuständige Behörde … Daher kann es bei der Verwendung der Daten leicht zu rechtlichen Problemen kommen“, kommentierte der VVA und schlug dem Redaktionsausschuss eine weitere Klarstellung vor.

Thu An

[Anzeige_2]
Quelle