Vietnamesischer Krypto-Asset-Markt: Eine neue Richtung für Immobilien?

VTV.vn – Unter den Branchen mit Potenzial für die Anwendung von Krypto-Assets gilt der Immobiliensektor aufgrund der Eigenschaften hochwertiger Vermögenswerte und begrenzter Liquidität als führendes Feld.

Erhöhung der Liquidität für den Immobilienmarkt

Gemäß der Resolution 05/2025/NQ-CP müssen Krypto-Assets in der Pilotphase an reale Vermögenswerte gekoppelt sein – Wertpapiere oder Fiatgeld sind hiervon ausgenommen. Die zum Verkauf angebotenen Objekte sind auf ausländische Investoren beschränkt, und der Handel erfolgt über Plattformen inländischer Organisationen unter Lizenz und Leitung des Finanzministeriums . Unter den Branchen, die Krypto-Assets einsetzen können, gilt der Immobiliensektor als führendes Feld, da er als Vermögenswerte hohen Werts, schwer teilbar und begrenzt liquide ist.

Laut Dr. Dang Minh Tuan, dem ehemaligen Vorsitzenden der Vietnam Blockchain Alliance, bringt die Tokenisierung von Immobilien drei herausragende Vorteile mit sich. Erstens erhöht sie die Liquidität, da Vermögenswerte mit hohem Wert in kleinere aufgeteilt werden können, was auch Kleinanlegern die Teilnahme ermöglicht.

„Eine der größten Auswirkungen von Krypto-Assets ist die Möglichkeit, Eigentum aufzuteilen, sodass Immobilien in viele Token-Einheiten aufgeteilt und an viele verschiedene Investoren verkauft werden können. Dieser Mechanismus trägt dazu bei, die Liquidität des Marktes zu erhöhen und den Zugang für Einzelinvestoren und internationale Kapitalströme zu erweitern“, analysierte Herr Tuan.

Herr Dang Minh Tuan, Vorsitzender der Vietnam Blockchain Alliance.

Der Einsatz von Blockchain trägt zudem zu mehr Transparenz bei, da alle Transaktionen und Cashflows öffentlich erfasst werden. Anstatt sich auf die Ausgabe von Anleihen oder die Aufnahme von Krediten bei Banken zu beschränken, können Immobilienunternehmen für jedes einzelne Projekt Token ausgeben, die mit Vorteilen wie Gewinnbeteiligung, Mieteinnahmen oder Rückkaufrechten verknüpft sind. Dieser Ansatz öffnet die Tür zur internationalen Kapitalmobilisierung und erleichtert vietnamesischen Immobilienunternehmen den Zugang zu ausländischen Kapitalflüssen.

Es gibt jedoch auch erhebliche Herausforderungen. Spekulationsrisiken, Preismanipulation und illegale Kapitalmobilisierung können den Markt verzerren, wenn es an strengen Überwachungsmechanismen mangelt. Token-ausgebende Unternehmen müssen einen Prospekt veröffentlichen, Daten mindestens zehn Jahre lang speichern und die Vorschriften zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung einhalten. Diese Bedingungen sollen die Governance-Standards und die Informationstransparenz verbessern und die Risiken für Investoren minimieren.

Daher ist die Rolle des Staates in der Pilotphase besonders wichtig – nicht nur in rechtlicher Hinsicht, sondern auch bei der Inspektion, Aufsicht und dem Schutz der Anleger. Einige Experten schlagen vor, die Einrichtung eines spezialisierten Ausschusses zur Überwachung des Krypto-Asset-Marktes unter Beteiligung des Finanzministeriums, der Staatsbank, des Justizministeriums und Vertretern internationaler Organisationen in Erwägung zu ziehen.

Der Erfolg des Krypto-Asset-Marktes hängt nicht nur vom rechtlichen Mechanismus, sondern auch von einer soliden technologischen Grundlage ab. Die Tokenisierung von Immobilien kann nur dann effektiv sein, wenn die Technologie stark genug ist – von der Blockchain-Plattform über die Verwahrung und Datenverschlüsselung bis hin zur Benutzeroberfläche. Anleger fühlen sich nur dann sicher, wenn es ein System gibt, das ihre Rechte gewährleistet und Risiken kontrolliert.

Vereinheitlichung des Rechtssystems und der Eigentumsrechte

Trotz der Chancen sind Experten vorsichtig, wenn es um rechtliche Risiken geht – insbesondere um den Zusammenhang zwischen Token und realem Eigentum. Laut Dr. Dang Minh Tuan muss die rechtliche Frage, ob Token reales Eigentum oder nur finanzielle Interessen repräsentieren, noch geklärt werden.

„Stellt ein Immobilien-Token tatsächliches Eigentum dar – das heißt, der Inhaber wird als Miteigentümer der ursprünglichen Immobilie anerkannt, dessen Name im roten Buch steht – oder lediglich finanzielle Vorteile wie Gewinnbeteiligung, Mieteinnahmen und Rückkaufrechte? Diese Unterscheidung ist wichtig, da sie bestimmt, inwieweit Investoren gesetzlich geschützt sind: Besitz von Immobilien oder nur Besitz einer Art „Investitionszertifikat“, das nicht mit Eigentumsrechten verbunden ist“, kommentierte Herr Tuan.

Aus rechtlicher Sicht sagte Professor Phan Trung Ly, ehemaliger Vorsitzender des Rechtsausschusses der Nationalversammlung , dass der Rechtsrahmen für digitale Vermögenswerte und Blockchain Eigentumsrechte, Streitbeilegung, Steuerpflichten, Verbraucherschutz und Cybersicherheitsstandards klar festlegen müsse.

Die Politik muss sowohl protektiv als auch flexibel genug sein, um Innovationen nicht zu ersticken. Der Staat muss zusammenarbeiten, um die Governance-Kapazitäten zu verbessern, digitales Personal auszubilden, Verwaltungsmechanismen zu erneuern und gleiche Wettbewerbsbedingungen für private Unternehmen zu schaffen – im Sinne der Resolution 68.

Experten empfehlen, in der Pilotphase Projekten den Vorzug zu geben, die über eine klare Rechtsgrundlage, einen transparenten Cashflow und hohe Sicherheitsstandards verfügen und nicht auf breiter Front kleinen Investoren angeboten werden.

Dementsprechend ist es notwendig, bald eine Änderung des Grundstücksgesetzes, des Immobilienwirtschaftsgesetzes und des Informationstechnologiegesetzes in Betracht zu ziehen. Gleichzeitig muss in der Pilotphase ein rechtlicher Umwandlungsmechanismus aufgebaut werden, der die Umwandlung von Token in Zertifikate ermöglicht, wenn die rechtlichen und technischen Voraussetzungen erfüllt sind.

Internationale Erfahrungen zeigen, dass die Umsetzung der Immobilien-Tokenisierung nur dann erfolgreich ist, wenn sie eng mit dem Rechtssystem und öffentlichen Datenbanken verknüpft ist. So sammelte beispielsweise das Hotelprojekt St. Regis Aspen (USA) 18 Millionen US-Dollar durch die Ausgabe von Token ein, die 18,9 % der Hotelanteile repräsentierten. Dies war einer der ersten von der US-Börsenaufsichtsbehörde SEC genehmigten Immobilien-Tokenisierungsdeals.

Der wichtigste Faktor ist jedoch die Verbindung zwischen dem Token und dem Grundbuchsystem, um sicherzustellen, dass es keine „zwei Eigentümer“ gibt. Darüber hinaus verlangen Länder wie Singapur und die USA eine standardisierte Finanzberichterstattung, unabhängige Bewertungs- und Token-Ausgabeprozesse.

In Vietnam ist nach Ansicht von Experten der Aufbau eines spezialisierten Ökosystems zur Vermögensverwahrung, eines überwachten Handelsplatzes, von Risikoversicherungsvorschriften und eines Entschädigungsfonds zum Schutz der Anleger notwendig. Die Priorisierung von Projekten mit klarem Cashflow in der Frühphase, wie beispielsweise Mietimmobilien, wird dazu beitragen, den Markt vor der Expansion sicherer zu gestalten.

Experten empfehlen, in der Pilotphase Projekten mit klarer Rechtsgrundlage, transparentem Cashflow, hohen Sicherheitsstandards und geringer Werbung für Privatanleger den Vorzug zu geben. Dies ist ein notwendiger Schritt, um eine solide Grundlage für die Zukunft des Krypto-Asset-Marktes im Allgemeinen und digitaler Immobilien im Besonderen in Vietnam zu schaffen.

Quelle: https://vtv.vn/thi-truong-tai-san-ma-hoa-viet-nam-huong-di-moi-cho-bat-dong-san-100251004160906273.htm