Die Wohnungspreise steigen dramatisch. Sollten Sie eine Wohnung ohne Pink Book kaufen?

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Kein Pink Book, kann die Wohnung getauscht werden?

Immobilienmarktberichte verschiedener Marktforschungsinstitute für das dritte Quartal stimmen größtenteils darin überein, dass der durchschnittliche Verkaufspreis für neue Wohnungen in Hanoi 64-69 Millionen VND/m2 erreicht hat. Der Preis für alte Wohnungen liegt bei 46-51 Millionen VND/m2.

Bemerkenswert ist, dass neue Wohnungen mit einem Preis von über 4 Milliarden VND 70 % aller verkauften Wohnungen ausmachen. Das Segment der Wohnungen mit einem Preis von unter 2 Milliarden VND ist fast vom Markt verschwunden.

Der Anstieg der Wohnungspreise hat viele Menschen dazu veranlasst, Wohnungen ohne Landnutzungs- oder Eigentumszertifikate (sogenannte Pink Books) zu kaufen, da der Verkaufspreis oft niedriger ist als bei Wohnungen mit Zertifikaten. Die Frage ist, ob Kauf und Verkauf in diesem Fall legal sind.

Punkt a, Absatz 1, Artikel 160 des Wohnungsgesetzes von 2023 legt fest, dass bei Transaktionen über Kauf, Verkauf, Mietkauf, Schenkung, Tausch, Hypothek und Kapitaleinlage unter Verwendung von Wohnraum die Wohnung über ausreichende Bedingungen verfügen muss, einschließlich einer gesetzlich vorgeschriebenen Bescheinigung, mit Ausnahme des in Absatz 2 dieses Artikels genannten Falls.

Zu den in Absatz 2, Artikel 160 des Wohnungsgesetzes 2023 gemäß Dekret 95/2024 genannten Fällen gehören:

- Kauf, Verkauf, Vermietung, Hypothekenaufnahme von künftigem Wohnraum; Verkauf von Wohnraum im Falle einer Auflösung oder eines Konkurses;

- Spenden für Häuser der Dankbarkeit, Häuser der Liebe und Häuser der großen Solidarität organisieren;

- Kauf, Mietkauf von verfügbaren Häusern von Investoren von Wohnungsbauinvestitionsprojekten in folgenden Fällen: Häuser im öffentlichen Eigentum; Sozialwohnungen, Wohnungen für die Volksarmee, Wohnungen, die der Umsiedlung dienen und nicht im öffentlichen Eigentum stehen;

- Vermietung, Verleih, Verpachtung, Beauftragung von Wohnungsverwaltungen;

- Vererbung von Wohnraum.

Somit können die Parteien bei Wohnungen, die nicht über rosa Bücher verfügen, vollständig kaufen und verkaufen.

Chung cư tăng giá sốc, có nên mua căn hộ chưa có sổ hồng? - 1 — Ein Apartmentprojekt in Hanoi (Foto: Tran Khang).

Rechtliche Hinweise

Artikel 8 des Dekrets 95/2024 schreibt eindeutig vor, dass Dokumente zum Nachweis der Wohnbedingungen für die Teilnahme an Transaktionen erforderlich sind, wenn keine Eigentumsbescheinigung vorliegt.

Für den Kauf, Verkauf oder die Vermietung von Häusern im Rahmen von Wohnungsbauinvestitionen müssen bei Umsiedlungshäusern und Häusern für die Volksarmee Dokumente vorliegen, die die Geschäftsfähigkeit der Häuser belegen.

Für diese Art von Häusern müssen Dokumente vorliegen, die ihre Gewerbeberechtigung oder ihre Nutzungsübernahme belegen, Dokumente, die ihre Handelsberechtigung gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über die Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen belegen.

Bei Kauf-, Verkaufs- oder Miettransaktionen von zukünftigem Wohnraum, der nicht Teil eines Projekts ist, muss eine Bescheinigung über die Landnutzungsrechte und eine Baugenehmigung vorliegen, falls eine Baugenehmigung erforderlich ist, oder es müssen Dokumente vorliegen, die die Investition in den Wohnungsbau belegen.

Für Transaktionen zum Kauf, Verkauf oder zur Vermietung von öffentlichem Eigentum müssen Dokumente vorliegen, die das Haus gemäß den Bestimmungen von Artikel 63 und Artikel 69 des Dekrets 95/2024 als zur Vermietung oder zum Verkauf geeignet ausweisen.

Bei Transaktionen zur Schenkung von Dankbarkeitshäusern, Wohltätigkeitshäusern und Solidaritätshäusern muss die Schenkungsorganisation über Dokumente verfügen, die den Bau des zu schenkenden Hauses belegen.

Handelt es sich bei dem geerbten Haus um einen Kauf oder Mietkauf, muss ein rechtsgültiger Hauskauf- oder Mietkaufvertrag vorliegen, dem Dokumente beiliegen, die das Eigentum am Haus oder die Investition in den Hausbau durch den Verkäufer oder Mietkäufer belegen.

Für den Verkauf von Wohnraum durch eine aufgelöste oder insolvente Organisation muss ein Auflösungsbeschluss oder eine Auflösungsentscheidung dieser Organisation oder eine Mitteilung einer zuständigen Behörde über die Auflösung der Organisation, die die Wohnung besitzt, vorliegen. Im Falle einer Insolvenz muss ein Beschluss des Volksgerichts vorliegen, der den Konkurs der Organisation, der die Wohnung gehört, erklärt.

Beim Kauf einer Wohnung ohne Pink Book kann der Käufer jedoch zahlreichen Risiken ausgesetzt sein. Das größte Risiko besteht darin, dass der Staat das rechtliche Eigentum an der Wohnung und das Nutzungsrecht für das zum Wohnungsbauprojekt gehörende Grundstück nicht anerkennt.

Ein weiteres Risiko besteht darin, dass bei einer notariell beglaubigten Verwaltungsvollmacht nur der Zweiteigentümer (ab dem zweiten Eigentümer) zur Nutzung der Wohnung berechtigt ist. Wird dann das Rote Buch ausgestellt, ist der Erstbesitzer derjenige, dessen Name im Dokument steht. Der Erstbesitzer könnte bei der Namensübertragung auf den neuen Eigentümer nicht mitwirken, um eine Preiserhöhung zu fordern.

Daher sind Streitigkeiten im Zusammenhang mit dieser Immobilie nicht gesetzlich geschützt. Solange für die Immobilie kein Zertifikat vorliegt, kann der Käufer kein Geld von der Bank leihen, indem er die Wohnung mit einer Hypothek belastet.

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