Landauktionen nehmen wieder Fahrt auf

In letzter Zeit ist der Grundstücksmarkt in den Vororten von Hanoi heißer denn je, da Grundstücksauktionen ständig ausverkauft sind. Die erfolgreichen Auktionspreise in den folgenden Sitzungen brechen immer wieder die Rekorde der vorherigen Sitzungen.

2-3 mal höher als in den umliegenden Gebieten

Konkret organisierte das Land Fund Development Center des Bezirks Dan Phuong am 28. Juli erfolgreich die Versteigerung von 85 Grundstücken, darunter ein Gewinnergrundstück mit einem Preis von 100 Millionen VND/m2, also dem doppelten Startpreis. Am 10. August verzeichnete die Versteigerung von 68 Grundstücken im Bezirk Thanh Oai 7.000 Teilnehmerdossiers, darunter ein Gewinnergrundstück mit einem Preis von über 100 Millionen VND/m2, was viele Leute überraschte.

Und zuletzt dauerte die Rekordauktion in der Gemeinde Tien Yen im Bezirk Hoai Duc fast 19 Stunden, vom 19. August bis 4:30 Uhr am 20. August. Nach Angaben der Veranstalter nahmen an der Versteigerung von 19 Grundstücken im Gebiet Long Khuc in der Gemeinde Tien Yen 517 Kunden teil, die 1.100 Dokumente registrierten. Diese Auktion war sowohl für die Veranstalter als auch für die Auktionatoren spannend, aufregend und ermüdend. Viele Leute verließen die Auktion vorzeitig, weil viele Grundstücke zu einem zu hohen Preis angeboten wurden, nach dem Motto „Versuch, den Verkauf zu erzwingen“, „Kaufen um jeden Preis“.

Während die Investoren Gebote abgaben, waren außerhalb der Auktion zahlreiche Immobilienmaklergruppen und -verbände anwesend und schalteten den Live- Video- Streaming-Modus auf Social-Media-Plattformen ein, um über die Atmosphäre rund um das Auktionsgelände zu berichten und so die Preise in die Höhe zu treiben und auf Profit zu spekulieren.

Infolgedessen wurde für das Grundstück LK03-12 (Eckgrundstück mit 3 Fronten) mit einer Fläche von über 113 m2 ein Gebot von bis zu 133,3 Millionen VND/m2 abgegeben, mehr als 18-mal mehr als der Startpreis (7,3 Millionen VND/m2). Für die übrigen Grundstücke wurden Zuschlagspreise zwischen 97,3 und 127,3 Millionen VND/m2 erzielt, der niedrigste Zuschlagspreis lag bei 91,3 Millionen VND/m2.

Einige anwesende Makler sagten, dass der Auktionspreis viel höher sei als der aktuelle Marktpreis in dieser Gegend. Dies sei auch ein Rekordpreis in einem Vorort von Hanoi.

Auch am Morgen des 20. August, nach Auktionsende, waren im Auktionsgebiet des Dorfes Long Khuc noch immer viele Immobilienmakler tätig. Einige Makler gaben an, dass die Grundstücke nach der Auktion je nach Gebiet und Lage mit einem Preisunterschied von 300 bis 500 Millionen VND verkauft wurden. „Das Grundstück LK03-12 (Eckgrundstück mit 3 Fronten) mit einer Fläche von über 113 m2 wurde für 133,3 Millionen VND/m2 ersteigert und vom Höchstbietenden für einen Verkaufspreis von 300 Millionen VND übergeben. Insbesondere die beiden Grundstücke mit dem niedrigsten Zuschlagspreis von 91,3 Millionen VND/m2 wurden für einen Verkaufspreis von 600 Millionen VND/Grundstück übergeben“, so ein Makler.

Dinh Minh Tuan, Regionaldirektor Süd von Batdongsan.com.vn, erklärte, dass die hohen Preise bei den Landauktionen die Kosten für die Räumung neuer Bauprojekte verteuern würden. Gleichzeitig treiben die Landbesitzer in der Umgebung den Verkaufspreis ihrer Grundstücke in die Höhe. Der plötzliche Preisanstieg kann zudem zu Spekulationen führen, bei denen viele Menschen in der Hoffnung auf Profit durch die steigenden Grundstückspreise schnell Land kaufen. Dies kann jedoch dazu führen, dass Geld in Grundstücken stagniert, anstatt in andere Wirtschaftsaktivitäten zu fließen.

Laut Herrn Tuan zeigt das Preisverlaufstool von Batdongsan.com.vn, dass der Auktionspreis für 19 Grundstücke in den Gebieten LK03 und LK03 der Gemeinde Tien Yen, Hoai Duc, zwei- bis dreimal höher ist als der übliche Marktpreis.

19 Grundstücke wurden gerade in der Region Long Khuc, Gemeinde Tien Yen, Bezirk Hoai Duc, Stadt Hanoi, versteigert. Foto: HUU HUNG

Gibt es etwas Ungewöhnliches?

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), schätzt, dass seit Ende letzten Jahres die Preise für viele Immobiliensegmente in Hanoi kontinuierlich gestiegen sind. Dies gilt insbesondere für Wohnungen, die auf einem hohen Niveau verharren (sie erreichen fast 60 Millionen VND/m² und tendieren zur Stagnation), was zu einem starken Rückgang der Investitionsgewinnmargen führt. Auch im Segment der niedrigen Wohnhäuser in einigen Wohnprojekten und Stadtgebieten liegen die Preise bei mehreren hundert Millionen VND/m². Daher müssen viele Investoren in Vorstadtgebiete ausweichen, wo versteigertes Land interessanter ist.

Laut Herrn Dinh wurde die Nachfrage nach Grundstücken in Vororten immer größer, als am 1. August die neuen Gesetze für Immobilien in Kraft traten, die die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken verschärften. Insbesondere die Information, dass einige Bezirke in Hanoi sich darauf vorbereiten, im Jahr 2025 zu Bezirken zu werden, hat die Psyche von Menschen und Investoren beeinflusst. So besuchen Tausende von Menschen Grundstücksauktionen, während viele Auktionen Ende 2023 ruhig verlaufen und viele Grundstücke sogar ihren Auktionstermin verschieben müssen, weil es nicht genügend Teilnehmer gibt.

Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, erklärte gegenüber der Presse, dass der Anstieg der Auktionspreise für Grundstücke in den Vororten Hanois, 30 bis 40 Kilometer vom Stadtzentrum entfernt, auf über 100 Millionen VND/m² ungewöhnlich sei. Die Grundstückspreise in den Vororten würden auf ein Niveau angehoben, das für die Menschen unerträglich sei.

Rechtsanwalt Nguyen Van Hai (Anwaltskammer Hanoi) erklärte, dass Grundstücksauktionen zwar unmittelbare Vorteile für die lokalen Haushalte bringen dürften, aber wenn sie nicht streng kontrolliert würden, könnten sie viele negative Folgen haben. Die Lehre aus den letzten Jahren ist, dass steigende Grundstückspreise nicht nur den Markt stören, sondern auch Spekulanten die Möglichkeit geben, die Grundstückspreise in die Höhe zu treiben, um Profit zu machen, was möglicherweise eine unhaltbare Immobilienblase auslösen könnte.

Dr. Tran Xuan Luong, stellvertretender Direktor des vietnamesischen Instituts für Immobilienmarktforschung und -bewertung, erklärte außerdem, dass die Preise für versteigertes Land in Vororten von Hanoi wie Thanh Oai und Hoai Duc viel höher seien als die Marktpreise, was teilweise auf Manipulationen und „Preisinflation“ durch Spekulantengruppen zurückzuführen sei. Jüngsten Auktionen zufolge hat eine Gruppe von Investoren aus Hai Duong, Bac Ninh und Bac Giang an der Auktion teilgenommen und hohe Preise bezahlt. Dies wird die Preise für Häuser und Immobilien in Zukunft in die Höhe treiben und es für Menschen mit echtem Bedarf schwierig machen, darauf zuzugreifen. Daher schlug Dr. Tran Xuan Luong vor, zur Vermeidung von Spekulationen und Preisinflation die Anzahlung auf 50 % des ursprünglichen Werts zu erhöhen. Außerdem müsse das versteigerte Land nach ein bis zwei Jahren gekauft und verkauft und notariell beglaubigt werden. Andernfalls würden bei einer Übertragung während dieses Zeitraums hohe Steuern erhoben.

Die Menschen müssen wachsam sein

Laut den aktuellen Aufzeichnungen des Reporters der Zeitung Nguoi Lao Dong und dem Tool für historische Preisstatistiken der Website batdongsan.com.vn beträgt der durchschnittliche Preis für Grundstücke in der Gemeinde Tien Yen im Bezirk Hoai Duc im zweiten Quartal 2024 etwa 43 Millionen VND/m², was einem Anstieg von etwa 48 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Preise für Grundstücke in den Nachbargemeinden von Tien Yen liegen je nach Lage und Verkehrsanbindung zwischen 22 und 62 Millionen VND/m².

Das Interesse und die Grundstückspreise in den Vororten von Hanoi stiegen aufgrund von Planungsfaktoren und Auktionsaktivitäten. Im ersten Halbjahr 2024 verzeichneten Grundstücke in den Bezirken Dong Anh, Gia Lam, Thach That und Quoc Oai (Hanoi) einen Anstieg des Suchvolumens von 48 % auf 104 %, die gestiegene Nachfrage trieb die Grundstückspreise in den Vororten von Hanoi im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2023 um 4 % auf 24 % in die Höhe.

Immobilienexperten prognostizieren, dass von jetzt an bis zum Jahresende weiterhin Grundstücksauktionen stattfinden werden, auch wenn die neue Grundstückspreisliste noch nicht in Kraft ist. Die Festlegung der Startpreise nach dem aktuellen staatlichen Preisrahmen wird deutlich niedriger ausfallen als bei anderen Grundstücksarten. Um Risiken vor der „Hitze“ der Grundstücksauktionen im Besonderen und des Immobiliensegments im Allgemeinen aufgrund der Einflüsse und Folgen vieler der oben genannten Faktoren zu vermeiden, müssen die Menschen daher wachsam sein, bevor sie investieren oder einen echten Wohnbedarf haben.

Fehlende Instrumente zur Stabilisierung der Grundstückspreise

Laut Professor Dang Hung Vo rufen viele Makler überall an, um sich nach Immobilien zu erkundigen, und besichtigen Immobilien an verschiedenen Orten, um den Marktpreis anzukurbeln. In den Vororten von Hanoi finden in letzter Zeit nur wenige Grundstücksversteigerungen statt, sodass Spekulanten diese nutzen, um die Preise in die Höhe zu treiben. Dies beweist, dass die Grundstückspreise tatsächlich steigen, und führt zu hohen Preisen. Während in den zentralen Straßen Hanois viele Häuser geschlossen und leer stehen, weil der Online-Handel immer beliebter wird, steigen die Grundstückspreise in den Vororten stark an, was einen Einfluss der Geschäftswelt bedeutet. „Uns fehlen Instrumente zur Steuerung des Grundstücksmarktes. 2004 verbot die Regierung die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken, weil diese nicht zum Prozess der modernen Stadtentwicklung passten. Viele Leute kauften Land und ließen es liegen. Das Land wurde nicht investiert oder erschlossen, sondern das Geld wurde dort behalten, wodurch der Grundstückspreis um ein Vielfaches stieg. Das gerade in Kraft getretene Gesetz über das Immobiliengeschäft verbietet auch die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken in besonderen städtischen Gebieten sowie in städtischen Gebieten des Typs 1, 2 und 3. Wir haben die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken verschärft, aber uns fehlt noch immer das einzige Instrument zur Stabilisierung der Marktpreise, nämlich die Grundsteuer“, sagte Professor Dang Hung Vo.

Quelle: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm