Bei einer Grundstücksauktion in Soc Son zahlte jemand 30 Milliarden VND/m2; Finanzministerium schlägt vor, Haus- und Grundstücksverkäufe auf Grundlage der Besitzdauer zu besteuern

Entscheidung zur landesweiten Piloterweiterung von Gewerbeimmobilien; Erwartungen hinsichtlich der Erholung der Zahlungsfähigkeit von Immobilieninvestoren; Hanoi wird das modernste Opernhaus mit einer Fläche von über 25.000 m2 haben.

Bei einer Grundstücksauktion in Soc Son zahlte jemand 30 Milliarden VND/m2; Finanzministerium schlägt vor, Haus- und Grundstücksverkäufe auf Grundlage der Besitzdauer zu besteuern

Entscheidung zur landesweiten Piloterweiterung von Gewerbeimmobilien; Erwartungen hinsichtlich der Erholung der Zahlungsfähigkeit von Immobilieninvestoren; Hanoi wird das modernste Opernhaus mit einer Fläche von über 25.000 m2 haben.

Hier sind die Immobiliennachrichten-Highlights der Woche.

Entscheidung zur landesweiten Piloterweiterung von Gewerbeflächen

Am Nachmittag des 30. November verabschiedete die Nationalversammlung eine Resolution zur Pilotierung der Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt oder Besitz von Landnutzungsrechten. 415 der anwesenden Delegierten stimmten dafür, 19 lehnten ab und 26 enthielten sich der Stimme.

Die Nationalversammlung stimmte für die Annahme der Resolution.

Die Resolution sieht die Pilotumsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt oder Besitz von Landnutzungsrechten (Pilotprojekte) im ganzen Land in folgenden Fällen vor: Projekte von Immobilienunternehmen, die Landnutzungsrechte erhalten; Projekte von Immobilienunternehmen, die Landnutzungsrechte besitzen; Projekte von Immobilienunternehmen, die Landnutzungsrechte besitzen und Landnutzungsrechte erhalten.

Ein weiterer Fall ist das Projekt einer Immobiliengesellschaft, die von Organisationen gegründet wird, die Land nutzen, um ein gewerbliches Wohnbauprojekt auf dem Gelände einer Produktions- oder Geschäftsanlage umzusetzen, die aufgrund von Umweltverschmutzung verlegt werden muss, oder die Anlage muss gemäß Bauplanung oder Stadtplanung verlegt werden.

Pilotprojekte müssen der Resolution zufolge folgende Bedingungen erfüllen: Der Umfang der Landfläche und des Grundstücks für die Projektumsetzung muss mit der Flächennutzungsplanung auf Bezirksebene bzw. der Bauplanung und der Stadtplanung übereinstimmen.

Der Umfang des Grundstücks und der Parzelle für die Projektumsetzung entspricht dem genehmigten lokalen Wohnungsbauprogramm und -plan.
Der Umfang der Grundstücke und Parzellen für die Projektumsetzung ist in der Liste der Grundstücke enthalten, auf denen das Pilotprojekt umgesetzt werden soll, das vom Volksrat der Provinz gemäß den Bestimmungen dieser Resolution genehmigt wurde.

Es liegt eine schriftliche Genehmigung des Volkskomitees der Provinz zur Vereinbarung über den Erhalt von Landnutzungsrechten zur Umsetzung des Pilotprojekts für den in dieser Resolution genannten Fall vor, was auch eine in der Resolution genannte Bedingung ist.

Immobilienunternehmen müssen die gesetzlich vorgeschriebenen Bedingungen zu Grundstücken, Wohnungen, Immobiliengeschäften, Investitionen und anderen relevanten Rechtsvorschriften erfüllen.

Die Auswahl der Pilotprojekte muss die folgenden Kriterien erfüllen: Sie werden in städtischen Gebieten oder für die städtische Entwicklung vorgesehenen Gebieten umgesetzt. Die gesamte Wohnfläche in Pilotprojekten (einschließlich bestehender Wohnflächen und Flächen, deren Nutzung in Wohnflächen geändert werden soll) überschreitet gemäß dem genehmigten Flächenzuteilungs- und Bebauungsplan in der Provinzplanung für den Zeitraum 2021–2030 nicht 30 % der zusätzlichen Wohnfläche während des Planungszeitraums (im Vergleich zum aktuellen Stand der Wohnnutzung). Sie gehören nicht zu den in Absatz 4, Artikel 67 des Bodengesetzes genannten Projekten.

Für den in Punkt a, Absatz 1, Artikel 1 der Entschließung genannten Fall darf das Landgebiet, auf dem das Pilotprojekt umgesetzt werden soll, nicht auf der Liste der Arbeiten und Projekte stehen, die eine Landrückgewinnung erfordern und vom Volksrat der Provinz gemäß den Bestimmungen von Absatz 5, Artikel 72 des Bodengesetzes genehmigt wurden.

Für die Gebiete der Landesverteidigung und -sicherheit, die aus dem Gebiet der Landesverteidigung und -sicherheit herausgelöst werden sollen und die in Absatz 2, Artikel 3 dieser Entschließung genannten Bedingungen erfüllen, aber noch nicht an die lokale Verwaltung übergeben wurden, wird dem Ministerium für Landesverteidigung und dem Ministerium für öffentliche Sicherheit vorrangig die Durchführung von Pilotprojekten eingeräumt, um den Verkauf, die Vermietung und den Mietkauf für Offiziere und Soldaten der Streitkräfte gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zu priorisieren.

Die Resolution tritt am 1. April 2025 in Kraft und wird für fünf Jahre umgesetzt.

Finanzministerium schlägt vor, Haus- und Grundstücksverkäufe nach Besitzdauer zu besteuern

Das Finanzministerium hat der Regierung kürzlich einen Vorschlag zur Ausarbeitung eines Gesetzesentwurfs zur Einkommensteuer (Ersatz) vorgelegt. Insbesondere hat das Ministerium vorgeschlagen, die Vorschriften über steuerpflichtige Einkünfte von Einzelpersonen aus Immobilienübertragungen zu ändern und zu ergänzen, um die Übereinstimmung mit dem Bodengesetz von 2024 zu gewährleisten.

Der Steuervorschlag des Finanzministeriums zielt direkt auf Immobilienspekulanten ab. Foto: Thanh Vu

Konkret erklärte das Finanzministerium in seiner Stellungnahme, dass die derzeitige Einkommensteuerpolitik keine Unterscheidung nach der Dauer des Immobilienbesitzes des Übertragenden vorsieht.

Mittlerweile haben zahlreiche Länder weltweit Steuerinstrumente wie etwa die Einkommensteuer eingesetzt, um die Kosten für Spekulationen zu erhöhen und die Attraktivität von Immobilienspekulationen für die Wirtschaft zu verringern.

Insbesondere erheben einige Länder auch Steuern auf Gewinne aus Immobilientransaktionen, die auf der Häufigkeit der Transaktionen sowie dem Zeitpunkt des Kaufs und Weiterverkaufs der Immobilie basieren. Wenn dieser Zeitpunkt schnell erfolgt, ist der Steuersatz höher, wenn er langsam erfolgt, ist der Steuersatz niedriger.

Das Finanzministerium gab an, dass in Singapur beim Kauf und Verkauf von Grundstücken im ersten Jahr eine Steuer von 100 % auf die Wertdifferenz erhoben wird. Nach zwei Jahren beträgt der Steuersatz 50 %. Im dritten Jahr liegt der Steuersatz bei 25 %.

In Taiwan beträgt der Steuersatz für Immobilientransaktionen innerhalb der ersten zwei Jahre nach dem Kauf 45 %. Bei Transaktionen innerhalb von zwei bis fünf Jahren beträgt der Steuersatz 35 %, innerhalb von fünf bis zehn Jahren 20 % und nach zehn Jahren 15 %.

Um ein angemessenes Maß an Regulierung zu erreichen und Spekulationen und Immobilienblasen zu vermeiden, könnte der Staat laut Finanzministerium prüfen, wie in einigen Ländern Steuern auf persönliche Einkünfte aus Immobilienübertragungen auf der Grundlage der Haltedauer erhoben werden können.

Was den konkreten Steuersatz betrifft, ist das Finanzministerium der Ansicht, dass dieser sorgfältig geprüft und festgelegt werden muss und die tatsächliche Lage auf dem Immobilienmarkt widerspiegelt. Darüber hinaus muss die Anwendung der Einkommensteuerpolitik auf Immobilienübertragungen auf Grundlage der Haltedauer mit dem Prozess der Verbesserung der Politik im Zusammenhang mit Grundstücken und Wohnungen synchronisiert werden.

Darüber hinaus ist die Synchronisierung und Einsatzbereitschaft der IT-Infrastruktur für die Grundbuch- und Immobilienregistrierung ein wichtiger Faktor für den Erfolg dieser Politik.

Erwartungen an die Wiederherstellung der Zahlungsfähigkeit von Immobilieninvestoren

Der am Nachmittag des 28. November von VIS Rating veröffentlichte Branchenbericht der Wohnimmobilienbranche, der auf den 30 umsatzstärksten Wohnimmobilienunternehmen basiert, besagt, dass die Immobilienverkäufe in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im dritten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal um 48 % gestiegen sind, den höchsten Stand der letzten vier Quartale. Die Nachfrage nach Wohnraum ist weiterhin stark, was sich in hohen Absorptionsraten und einem starken Wachstum der Wohnungsbaudarlehen von 7 % widerspiegelt, verglichen mit einem Wachstum von nur 1 % im Vorjahreszeitraum.

Die Erwartung steigender Immobilienpreise in Verbindung mit niedrigeren Anzahlungen wird weiterhin für eine starke Nachfrage seitens der Immobilienkäufer sorgen. Viele Bauträger wie Vinhomes, Nam Long, Nha Khang Dien, An Gia und Nha Ba Ria – Vung Tau verzeichneten steigende Umsätze, vor allem im gehobenen Segment.

Allerdings sanken Umsatz und Gewinn der im Bericht berücksichtigten Bauträger in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 20 % bzw. 43 %, was auf den Rückgang des Übergabevolumens aufgrund schwacher Umsätze im Jahr 2023 zurückzuführen ist. Daher wird erwartet, dass mehr als 60 % der Bauträger ihren Gewinnplan für das gesamte Jahr 2024 nicht erfüllen werden.

VIS Rating erwartet, dass Entwickler im Jahr 2025 die Anzahl neuer Projekte erhöhen und so ihre Umsätze und ihren Cashflow verbessern werden. Die Schuldendienstkapazität der Branche wird im dritten Quartal 2024 weiterhin schwach sein, aber es wird erwartet, dass die Verschuldung dank neuer Vorschriften unter Kontrolle gehalten wird und sich der Cashflow der Entwickler dank gestiegener Umsätze verbessert.

Es wird erwartet, dass sich die Schuldentilgungsfähigkeit von Immobilieninvestoren ausgehend von dem schwachen Niveau von 2023 bis 2024 verbessern wird. Foto: VIS Rating

Im dritten Quartal 2024 wiesen mehr als die Hälfte der von VIS Rating beobachteten Projektentwickler eine schwache Verschuldung und ein schwaches Schuldendienstprofil auf. Dies war hauptsächlich auf eine übermäßige Verschuldung für die Projektentwicklung im Zeitraum 2021–2023 sowie auf unfertige Projektbestände und nicht verkaufte Bestände zurückzuführen, da sich die Marktstimmung ab 2023 verschlechterte.

Mit der Verbesserung der Verkaufszahlen erwartet VIS Rating jedoch, dass sich die Schuldentilgungsfähigkeit der Immobilienentwickler ausgehend vom schwachen Niveau der Jahre 2023 und 2024 verbessern wird.

Angesichts der positiven Aussichten für neue Projektverkäufe und Cashflows dürften sich die Schuldendeckungsquoten der Projektentwickler allmählich verbessern. Neue Vorschriften vom Juli 2024 werden die Aufnahme von Fremdkapital für neue Projekte einschränken. Daher erwartet VIS Rating, dass sich das Schuldenwachstum im Zeitraum 2022–2023 von einem Höchststand von 15 % pro Jahr weiter verlangsamen wird.

Hanoi wird das modernste Opernhaus mit einer Fläche von über 25.000 m2 haben.

Vor kurzem unterzeichnete der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees von Hanoi, Duong Duc Tuan, die Entscheidung Nr. 6132/QD-UBND, mit der er das detaillierte Planungsprojekt der zentralen Raumachse der Halbinsel Quang An im Maßstab 1/500 genehmigte.

Die geplante Gesamtfläche beträgt demnach rund 44,1 Hektar. Das Projekt umfasst einen speziellen Kultur- und Kunstpark, religiöse und religiöse Einrichtungen, Unterhaltungsbereiche sowie Hotel- und Gewerbedienstleistungen.

Perspektive des neuen Opernhauses.

Die Halbinsel Quang An ist auch der vorgesehene Standort für den Bau des neuen Opernhauses der Stadt. Es entsteht ein großformatiges, modernes Kunstwerk, das das Bild der Hauptstadt repräsentiert. Der Theaterbereich wird auf einer Fläche von über 25.000 m² mit einer Gesamtgeschossfläche von 42.000 m² errichtet.

Zuvor hatte der damalige stellvertretende Vorsitzende des Bezirks Tay Ho, Herr Nguyen Le Hoang, auf einer Konferenz zur Einholung der öffentlichen Meinung im Juli 2022 bekräftigt, dass das Theater die Wasseroberfläche nicht stark beeinträchtigen und nicht innerhalb der Wasseroberfläche des Westsees liegen würde.

Darüber hinaus ist die Identität des Designers dieses wichtigen Projekts für die Öffentlichkeit von Interesse. Der „Auserwählte und mit dem Gold betraute“ Mann ist Renzo Piano, ein berühmter italienischer Architekt. Er ist der „Autor“ des Kansai International Airport (Japan) – des ersten auf See gebauten Flughafens; und des Parco della Musica Auditorium (Italien) – eines der größten Projekte für darstellende Künste in Europa …

Beim Entwurf des Opernhauses auf der Quang An-Halbinsel hatte Renzo Piano die Idee einer Dachkonstruktion, die nur etwa 200 bis 600 mm dick ist. Die superdünne Struktur wurde vom Architekten vor 40 Jahren konzipiert – zu einer Zeit, als die Bautechnik diese spezielle Anforderung nicht erfüllen konnte.

Das neue Opernhaus von Hanoi verfügt nicht nur über eine der weltweit einzigartigsten Dachschalen, sondern nutzt auch zahlreiche fortschrittliche Technologien und Designtechniken. Die gesamte Wand des Hauptauditoriums ist mit einem System mechanisch bedienbarer Akustikpaneele ausgestattet.

Für jede Art von Aufführung werden die Akustikpaneele so gesteuert, dass sie sich in die entsprechenden Richtungen und Positionen schließen, öffnen und nach oben und unten bewegen. Dadurch wird eine den Anforderungen des jeweiligen Kunstprogramms entsprechende Schallreflexion, Schallabsorption und Nachhallzeit gewährleistet.

Soc Son-Grundstücksauktion: Bis zu 30 Milliarden VND/m2 bezahlt, dann „zu viel Angst, zum Rückzug aufgefordert“?

Einer Reporterquelle der elektronischen Zeitung „Investment Electronic Newspaper – Baodautu.vn“ zufolge zahlten bei der Versteigerung von 58 Grundstücken in der Gemeinde Quang Tien im Bezirk Soc Son (Hanoi) viele Leute unangemessen hohe Preise, als sie merkten, dass sie keine Chance mehr hatten, die schönen Grundstücke zu ersteigern.

Gebot des Kunden in Runde 6. Da der Preis zu hoch getrieben wurde, zog sich der Teilnehmer zurück.

Insbesondere in der fünften Runde gaben einige Leute einen Grundstückspreis von über 30 Milliarden VND/m2 an. Auch für viele andere Grundstücke wurden sehr hohe Preise angeboten, etwa 60 bis 101 Millionen VND/m2. In der sechsten Runde – der letzten Runde – baten sie jedoch darum, nicht weiter zu bieten.

Am Ende wurden nur 22 von 58 Grundstücken erfolgreich ersteigert, wobei die Preise zwischen 32 und 50 Millionen VND/m2 lagen. Alle, die in Runde 5 hohe Preise gefordert hatten, wurden gebeten, in Runde 6 nicht mehr zu bieten.

Der Preis wird in Runde 5 bezahlt.

Gegenüber Reportern erklärte die Quelle, die selbst an der Auktion teilnahm, dass die Grundstücke hier durchschnittlich nur 35 bis 40 Millionen VND/m2 kosten. Die an der Auktion beteiligten Gruppen und Verbände kennen den Markt nicht wirklich und verpassten daher ihre Chance. Das impulsive Bieterverhalten löste das Problem nicht nur nicht, sondern schädigte auch das Image der Grundstücksauktionen und wirkte sich negativ auf den Markt aus.

„Ich hoffe, dass die Behörden diese Auktion gründlich überprüfen werden. Dies ist eine vorsätzliche, organisierte Tat, die das Gesetz missachtet“, sagte der Empörte.

58 Grundstücke werden mit einem Startpreis von 2,8 Millionen VND/m² versteigert. Die Fläche beträgt 90 bis 220 m². Die Anzahlungen für die Grundstücke liegen zwischen 44 und 111 Millionen VND/Grundstück. Die Auktion erfolgt per Direktwahl in sechs obligatorischen Runden.

Zuvor war im März 2024 eine Grundstücksauktion in Hoai Duc aufgrund von Anzeichen von Verstößen abgesagt worden. Demnach wurden in der ersten Auktionsrunde für 15 von 33 Grundstücken Gebote von bis zu 100 – 180 Millionen VND/m2 abgegeben, bei einem Startpreis von nur 57 – 62 Millionen VND/m2.

In Runde 2 gab der Kunde, der den höchsten Preis gezahlt hatte, kein Gebot ab und wurde absichtlich disqualifiziert. Dadurch wurden die Voraussetzungen geschaffen, dass der Kunde, der in Runde 1 den niedrigsten Preis gezahlt hatte, die Auktion gewinnen konnte. Da es Anzeichen dafür gab, dass der Kunde gegen die Vorschriften für Immobilienauktionen verstoßen hatte, versiegelte das Organisationskomitee alle Auktionsregistrierungsdokumente und Gebotsformulare und übergab sie der Polizeibehörde zur Untersuchung und Bearbeitung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen.

Binh Dinh-Auktionen zur Suche nach Investoren für Wohnprojekt im Wert von über 1.700 Milliarden VND

Das Property Auction Service Center (Justizministerium der Provinz Binh Dinh) hat gerade die Versteigerung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung des Wohn-, Dienstleistungs- und Bildungsprojekts westlich der Tay Son Straße angekündigt.

Das versteigerte Grundstück gehört dem Binh Dinh Transport Training Center und angrenzenden Gebieten im Bezirk Quang Trung der Stadt Quy Nhon. Die Grundstücksfläche beträgt mehr als 6,3 Hektar, davon sind mehr als 2,5 Hektar für den Bau angrenzender Häuser vorgesehen; mehr als 0,4 Hektar sind für Gewerbe- und Dienstleistungsarbeiten vorgesehen.

Planung eines Wohn-, Dienstleistungs- und Bildungsgebietsprojekts westlich der Tay Son Street.

Der Projektumfang umfasst 238 angrenzende Wohngrundstücke (Investoren müssen den Rohbau errichten und die Außenfassade fertigstellen, maximale Höhe 4 Stockwerke); Bau von kommerziellen Dienstleistungsgebäuden für Tourismusaktivitäten und Bürogebäuden (maximale Höhe 5 Stockwerke).

Darüber hinaus muss der Investor für die Investition in die Fertigstellung der technischen Infrastruktur des Bildungsgrundstücks mit einer Fläche von 0,4 Hektar verantwortlich sein; er muss Geld in Höhe des Wertes des in den Aufbau des technischen Infrastruktursystems investierten Grundstücksfonds zahlen, um Sozialwohnungen zu bauen (20 % des Grundstücksfonds, also etwa 0,5 Hektar, sind für die Entwicklung von Sozialwohnungen vorgesehen).

Laut dem Property Auction Service Center beträgt der Startpreis der Immobilie mehr als 558 Milliarden VND, mit einer Steigerung von 5 % (mehr als 27,9 Milliarden VND). Die Auktion findet am 21. Dezember 2024 um 8:30 Uhr in der Halle des Property Auction Service Center, Phan Dinh Phung Straße Nr. 37, Quy Nhon City, Provinz Binh Dinh statt.

Die Kosten für die Projektumsetzung belaufen sich auf 1.144 Milliarden VND (ohne Landnutzungsgebühren für den Zuschlag bei der Auktion der Landnutzungsrechte). Die Projektumsetzung erfolgt innerhalb von 48 Monaten ab dem Datum der Entscheidung über die Anerkennung des Auktionsergebnisses oder die Genehmigung des Investors.

Thua Thien Hue versteigert „goldenes“ Land von mehr als 1.600 m2 zur Durchführung eines kommerziellen Projekts

Das Volkskomitee der Provinz Thua Thien Hue teilte mit, dass das Land Fund Development Center – Department of Natural Resources and Environment in Abstimmung mit der Quang Nam Finance and Price Joint Stock Auction Company Limited am 7. Dezember eine Auktion durchführen werde, um Grundstücksvermögen zu verkaufen und Landnutzungsrechte in Form von Pachtverträgen zu übertragen, um das Investitionsprojekt des Commercial Service Area auf dem Grundstück Nr. 47 Hai Ba Trung, Stadt Hue, umzusetzen.

Demnach hat das Grundstück in der Hai Ba Trung 47 eine Fläche von 1.646,6 m2; zu den Vermögenswerten auf dem an das versteigerte Grundstück angeschlossenen Grundstück gehören ein dreistöckiges Bürogebäude, ein zweistöckiges Bürogebäude und ein Wachhaus mit einer Baufläche von 685 m2 und einer Grundfläche von 1.628 m2. Bei einer Nutzungsdauer des Grundstücks von 50 Jahren ab dem Datum des Pachtbeschlusses des Volkskomitees der Provinz Thua Thien Hue wird die Zahlung für die gesamte Pachtdauer auf einmal eingezogen.

Der voraussichtliche Startpreis für die Versteigerung des Grundstücks beträgt 100,42 Milliarden VND. Davon beträgt der Startpreis für Landnutzungsrechte 93,47 Milliarden VND und der Startpreis für mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte 6,94 Milliarden VND. Bei einer Anzahlung von über 20 Milliarden VND beträgt jeder Preisschritt für Landnutzungsrechte 1,8 Milliarden VND und für mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte 140 Millionen VND.

Nach Angaben des Volkskomitees der Provinz Thua Thien Hue soll das Grundstück nach der Versteigerung in ein neunstöckiges Gewerbe- und Dienstleistungsprojekt investiert werden. Die Produkte und Dienstleistungen dieses Projekts sollen wichtige Handels-, Dienstleistungs-, Tourismus-, Unterhaltungs- und Freizeitdienstleistungen erbringen.

Das Gesamtinvestitionsvolumen des Projekts beträgt mehr als 233.047 Milliarden VND. Der Kapitalanteil des Investors muss mindestens 20 % des gesamten Investitionskapitals des Projekts betragen. Die Projektumsetzung darf ab dem Datum der Grundstückszuteilung oder -pacht nicht länger als 36 Monate dauern, wobei der Baubeginn ab dem Datum der Grundstückszuteilung oder -pacht nicht später als 12 Monate dauern darf.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/dau-gia-dat-soc-son-co-nguoi-tra-30-ty-dongm2-bo-tai-chinh-de-xuat-danh-thue-mua-ban-nha-dat-theo-thoi-gian-so-huu-d231416.html