Mit welchem Preis rechnen Grundstücksinvestoren?

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Liquidität „eingefroren“ aufgrund von Schwierigkeiten bei der Preisvereinbarung

Nach Ansicht einiger Investoren hat sich die Liquidität in diesem Segment in letzter Zeit nicht verbessert, da viele Leute bemerkt haben, dass die Grundstückseigentümer nicht wirklich in einen Zustand der „Landerstickung“ geraten sind. Insbesondere bei Grundstücken in schönen Lagen mit hohem mittelfristigem Gewinnpotenzial stehen die Grundstückseigentümer derzeit nicht unter allzu großem finanziellen Druck.

Herr Pham Khai, ein langjähriger Grundstücksinvestor in den umliegenden Gebieten von Ho-Chi-Minh-Stadt wie Long An , Dong Nai, Binh Phuoc, Ba Ria und Vung Tau, sagte, dass er und einige Freunde in der Vergangenheit nach Grundstücken zu vernünftigen Preisen gesucht hätten. Die meisten schönen Grundstücke seien jedoch aufgrund von Preisunterschieden oft nur schwer zu verkaufen.

„Grundbesitzer halten den Preis im Vergleich zu unserer Einschätzung immer noch recht hoch. Manche weigern sich sogar, einen niedrigeren Preis auszuhandeln, weil sie den aktuellen Preis für angemessen halten. Viele Grundbesitzer gehen davon aus, dass sich der Markt bald erholen wird, und begrenzen daher die Verluste nur geringfügig. Aus diesem Grund konnte ich in den letzten drei Monaten nur ein weiteres Grundstück in Dat Do, Ba Ria – Vung Tau für über eine Milliarde Dollar kaufen“, erzählte Herr Khai.

Dieser Investor sagte auch, dass die Grundstückseigentümer selbst bei einigen Grundstücken, die sich derzeit in der Bank befinden, den Preis ihrer persönlichen Meinung nach noch nicht wieder auf ein „gutes“ Niveau gebracht hätten. Viele Grundstückseigentümer hätten den Preis sogar um mehrere hundert Millionen höher angesetzt als die Bewertung der Bank und einiger anderer Bewertungsunternehmen.

Dies ist der erwartete Preis der Grundstücksinvestoren in Abbildung 1. — Projektland ist eine beliebte Wahl vieler Investoren.

Die Tatsache, dass der Grundbesitzer den Spitzenpreis von 2022 als Maßstab für die Festlegung einer Verlustbegrenzung verwendet hat, hat dazu geführt, dass viele Menschen, die als Investition kaufen möchten, das Geschäft nicht abschließen können. Selbst eine Preisbegrenzung von 50 % des Verlusts bedeutet für viele Menschen, die langfristig investieren, nur eine Gewinnminderung.

Hinzu kommt, dass manche Verkäufer in Zeiten des Immobilienfiebers auf den Markt kommen, was die Grundstückspreise um mehrere hundert Prozent in die Höhe treiben kann. Ganz zu schweigen von den Maklergebühren, Anwaltskosten und verzinslichen Krediten für Immobilieninvestitionen. Selbst wenn sie nach einem Jahr zum ursprünglichen Preis verkaufen, müssen sie daher immer noch einen hohen Verlust von mehreren hundert Millionen hinnehmen. Angesichts der Preistreiberei der Kunden stimmen viele Grundeigentümer der Transaktion daher nicht zu, was dazu führt, dass die Marktliquidität eingefroren bleibt.

Einige Investoren merkten zudem an, dass derzeit nur in den Provinzen rund um Ho-Chi-Minh-Stadt, insbesondere auf dem noch nicht boomenden Grundstücksmarkt, Grundstücke und landwirtschaftliche Produkte zu vernünftigen Preisen angeboten werden. Allerdings seien aufgrund der fehlenden Entwicklungsorientierung auch die zukünftigen Risiken höher. In Gebieten, die die „Welle“ bereits hinter sich haben, sei ein Preisnachlass von 30–40 % derzeit noch ein Preis, den man berücksichtigen müsse.

Können die Preise noch weiter sinken?

Laut einem Bericht von Batdongsan.com.vn über den Immobilienmarkt werden die Grundstückspreise im Jahr 2023 bei spekulativen Immobilien stark sinken, da die Lagerbestände auf Preissteigerungen warten (und nicht den tatsächlichen Wohnbedarf decken, sondern den Konsum ausnutzen), während die Grundstückspreise im Allgemeinen nur um 8-12 % sanken. Die Preise für Reihenhäuser, Villen und zukünftige Wohnungen sanken am stärksten und fielen auf etwa 15-30 %, wobei nur wenige Ausnahmefälle im Vergleich zum zweiten Quartal 2022 auf den Mindestpreis von 40 % fielen.

Segmente, die für Käufer mit echtem Wohnbedarf geeignet und sofort nutzbar sind, verkaufen sich hingegen kaum. Einige Projekte verzeichnen aufgrund der psychologischen Auswirkungen des gesamten Marktes zwar noch Preisnachlässe, allerdings nur in einem engen Rahmen. Es gibt keine Panikverkäufe zur Verlustbegrenzung.

Laut einer psychologischen Umfrage von Batdongsan.com.vn unter Eigenheimkäufern prognostizierten rund 56 %, dass die Eigenheimpreise in den letzten Monaten des Jahres weiter sinken würden, nur 23 % sagten einen weiteren Anstieg voraus. Dementsprechend sagten 54 % der Befragten, dass die Zinssätze in der kommenden Zeit weiter steigen würden, rund 20 % sagten, dass die Zinssätze ab dem dritten Quartal zwar sinken könnten, es aber schwierig sei, zum Zeitraum 2020/2021 zurückzukehren.

Dies ist der erwartete Preis für Grundstücksinvestoren in Bild 2. — Die meisten Befragten wählten als die Art von Grundstück, die sie in naher Zukunft kaufen möchten.

Im Gegensatz dazu zeigen die Umfragedaten zu den Verkaufsgründen bei den Verkäufern, dass 49 % die Umstrukturierung des Anlageportfolios begründen; 23 % verkaufen das Anlageportfolio, weil es nicht benötigt wird, und nur 22 % geben finanzielle Schwierigkeiten an, die zu einer Übertragung zur Lösung wirtschaftlicher Probleme führen. Da die Zahl derjenigen, die aufgrund finanzieller Belastungen Verluste reduzieren, gering ist, können die meisten Verkäufer ihr Vermögen noch halten und erwarten einen gewinnbringenden Verkauf.

Konkret wollen bis zu 42 % der Vermögensinhaber mit einem Gewinn von mindestens 10 % über dem Ankaufspreis verkaufen, 38 % akzeptieren einen Verkauf mit einer Gewinndifferenz von weniger als 10 %. Nur etwa 16 % akzeptieren einen Preisnachlass von 5–20 %. Der Anteil der Anleger, die einen Preisnachlass von mehr als 20 % akzeptieren, liegt bei nur etwa 3 %.

Laut Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, befinden sich die Immobilientransaktionen auf einem Tiefpunkt. Die spekulative Nachfrage ist verschwunden, die Investitionen sind zurückgegangen und es bleiben nur noch Immobilienkäufe. Der Markt hat eine große Zahl von Investitionskäufern verloren, was zu Liquiditätseinbußen führt und auch die Grundstückspreise im Jahr 2023 beeinflussen wird.

Immobilientransaktionen sind schwierig zu realisieren, da die Erwartungen von Verkäufern und Käufern noch weit auseinanderliegen. Derzeit werden rechtliche Fragen von Regierung und Kommunen geklärt. Auch die Banken verzeichnen viele positive Signale, wenn die Zinsen sinken. Der Konsumimmobilienmarkt, der den realen Wohnbedarf deckt, könnte sich bald erholen.

Käufer bevorzugen Immobilien, die sofort nutzbar, wertbeständig, sicher und liquide sind. Daher wird sich die Liquidität dieser Produktgruppe in Zukunft verbessern. Spekulative Immobilien dürften hingegen weiter im Preis sinken.

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