Mit welchem Preis rechnen Grundstücksinvestoren?

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Liquidität „eingefroren“ aufgrund von Schwierigkeiten bei der Preisvereinbarung

Nach Ansicht einiger Investoren hat sich die Liquidität in diesem Segment in letzter Zeit nicht verbessert, da viele Leute bemerkt haben, dass die Grundstückseigentümer nicht wirklich in einen Zustand der „Landerstickung“ geraten sind. Insbesondere bei Grundstücken in schönen Lagen mit hohem mittelfristigem Gewinnpotenzial stehen die Grundstückseigentümer derzeit nicht unter allzu großem finanziellen Druck.

Herr Pham Khai, ein langjähriger Grundstücksinvestor in Gebieten rund um Ho-Chi-Minh-Stadt wie Long An , Dong Nai, Binh Phuoc, Ba Ria – Vung Tau, sagte, er und einige Freunde hätten in der Vergangenheit nach Grundstücken zu vernünftigen Preisen gesucht. Doch die meisten schönen Grundstücke seien aufgrund von Preisunterschieden oft nur schwer zu verkaufen.

„Grundbesitzer halten den Preis im Vergleich zu unserer Einschätzung immer noch recht hoch. Manche weigern sich sogar, einen niedrigeren Preis auszuhandeln, weil sie den aktuellen Preis für angemessen halten. Viele Grundbesitzer gehen davon aus, dass sich der Markt bald erholen wird, und begrenzen daher die Verluste nur geringfügig. Aus diesem Grund konnte ich in den letzten drei Monaten nur ein weiteres Grundstück in Dat Do, Ba Ria – Vung Tau für über 1 Milliarde VND kaufen“, erzählte Herr Khai.

Dieser Investor sagte außerdem, dass die Grundstückseigentümer selbst bei einigen Grundstücken, die sich derzeit in Bankbesitz befinden, den Preis ihrer persönlichen Meinung nach noch nicht wieder auf ein „gutes“ Niveau gebracht hätten. Viele Grundstückseigentümer hätten den Preis sogar um mehrere hundert Millionen höher angesetzt als die Bewertung der Bank und einiger anderer Bewertungsunternehmen.

Wie hoch ist der erwartete Preis für Grundstücksinvestoren in Abbildung 1? — Projektland ist eine beliebte Wahl vieler Investoren.

Die Tatsache, dass der Vermieter den Spitzenpreis von 2022 als Maßstab für die Festlegung einer Verlustkürzung verwendet hat, hat dazu geführt, dass viele Menschen, die als Investition kaufen möchten, den Deal nicht abschließen konnten. Selbst eine Verlustkürzung von 50 % ist für viele Menschen, die langfristig investieren, nur eine Gewinnminderung.

Hinzu kommt, dass manche Verkäufer zu einem Zeitpunkt auf den Markt kommen, an dem Grundstücke heiß begehrt sind. Dadurch kann der Grundstückspreis um mehrere hundert Prozent steigen. Ganz zu schweigen von Maklergebühren, Anwaltskosten und sogar verzinslichen Krediten für Immobilieninvestitionen. Selbst wenn sie nach einem Jahr zum ursprünglichen Preis verkaufen, müssen sie daher immer noch einen hohen Verlust von mehreren hundert Millionen hinnehmen. Angesichts der Preistreiberei der Kunden stimmen viele Grundstückseigentümer der Transaktion nicht zu, wodurch die Marktliquidität eingefroren bleibt.

Einige Investoren merkten zudem an, dass derzeit nur in den Provinzen rund um Ho-Chi-Minh-Stadt, insbesondere in Märkten, die noch kein Landfieber erlebt haben, angemessene Kaufpreise für Grundstücke und landwirtschaftliche Produkte erzielt werden können. Allerdings seien aufgrund der fehlenden Entwicklungsorientierung auch die zukünftigen Risiken höher. In Gebieten, die die „Welle“ bereits hinter sich haben, sei eine Preissenkung von 30–40 % derzeit noch ein Preis, den man in Betracht ziehen müsse.

Können die Preise noch weiter sinken?

Laut einem Bericht von Batdongsan.com.vn über den Immobilienmarkt werden die Grundstückspreise im Jahr 2023 bei spekulativen Immobilien stark sinken, da die Lagerbestände auf Preissteigerungen warten (und nicht den tatsächlichen Wohnbedarf decken, sondern den Konsum ausnutzen), während die Grundstückspreise im Allgemeinen nur um 8-12 % sanken. Die Preise für Reihenhäuser, Villen und zukünftige Wohnungen sanken am stärksten und fielen um etwa 15-30 %, wobei nur wenige Einzelfälle im Vergleich zum zweiten Quartal 2022 auf den Mindestpreis von 40 % fielen.

In Segmenten, die für Käufer mit echtem Wohnbedarf und sofortiger Nutzung geeignet sind, werden derweil nur wenige Immobilien verkauft. Einige Projekte verzeichnen aufgrund der marktpsychologischen Auswirkungen zwar noch Preisnachlässe, allerdings nur in einem engen Rahmen. Es gibt keine Panikverkäufe zur Verlustbegrenzung.

Laut einer psychologischen Umfrage von Batdongsan.com.vn unter Eigenheimkäufern prognostizierten rund 56 %, dass die Immobilienpreise in den letzten Monaten des Jahres weiter sinken würden, nur 23 % sagten, sie würden weiter steigen. Dementsprechend sagten 54 % der Befragten, dass die Zinssätze in der kommenden Zeit weiter steigen würden, rund 20 % sagten, dass die Zinssätze ab dem dritten Quartal sinken könnten, es aber schwierig sei, in den Zeitraum 2020-2021 zurückzukehren.

Wie hoch ist der erwartete Preis für Grundstücksinvestoren in Abbildung 2? — Die meisten Befragten wählten als die Art von Grundstück, die sie in naher Zukunft kaufen möchten.

Im Gegensatz dazu zeigen die Umfragedaten zu den Verkaufsgründen der Verkäufergruppe, dass 49 % ihr Anlageportfolio umstrukturieren wollen; 23 % verkaufen ihr Vermögen aufgrund mangelnden Bedarfs und verkaufen es daher weiter. Nur 22 % verkaufen ihr Vermögen aufgrund finanzieller Schwierigkeiten oder müssen es übertragen, um wirtschaftliche Probleme zu lösen. Da die Zahl derer, die aufgrund finanzieller Schwierigkeiten Verluste einstreichen, nicht hoch ist, können die meisten Verkäufer ihr Vermögen noch halten und erwarten einen gewinnbringenden Verkauf.

Konkret wollen bis zu 42 % der Vermögensinhaber mit einem Gewinn von mindestens 10 % über dem Ankaufspreis verkaufen, 38 % akzeptieren einen Gewinnunterschied von weniger als 10 %. Nur etwa 16 % akzeptieren einen Preisnachlass von 5–20 %, um die Ware loszuwerden. Der Anteil der Anleger, die einen Preisnachlass von mehr als 20 % akzeptieren, liegt bei nur etwa 3 %.

Laut Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, befinden sich die Immobilientransaktionen auf einem Tiefpunkt. Die spekulative Nachfrage ist verschwunden, die Investitionen sind zurückgegangen und es bleiben nur noch Immobilienkäufe. Der Markt hat eine große Zahl von Investitionskäufern verloren, was zu Liquiditätseinbußen führt und auch die Grundstückspreise im Jahr 2023 beeinflussen wird.

Immobilientransaktionen sind schwierig zu realisieren, da die Erwartungen von Verkäufern und Käufern noch weit auseinanderliegen. Derzeit werden rechtliche Fragen von Regierung und Kommunen geklärt. Auch die Banken verzeichnen viele positive Signale, wenn die Zinsen sinken. Der Konsumimmobilienmarkt, der den realen Wohnbedarf deckt, könnte sich bald erholen.

Käufer bevorzugen Immobilien, die sofort nutzbar, wertbeständig, sicher und liquide sind. Daher wird sich die Liquidität dieser Produktgruppe in Zukunft verbessern. Spekulative Immobilien dürften hingegen weiter im Preis sinken.

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