Vorschlag zur Regulierung des Marktes durch Kreditrechtspolitik

Weltweit angewandte Maßnahmen

Laut VARS ist die Regulierung des Immobilienmarktes durch Kreditpolitik und Gesetze eine der wirksamsten Möglichkeiten, um eine nachhaltige und stabile Entwicklung des Marktes zu gewährleisten und destabilisierende Auswirkungen auf die Wirtschaft zu vermeiden. Oder noch negativer: Der Boom oder die Rezession des Immobilienmarktes können zu schweren Finanzkrisen führen.

Historisch gesehen wurde der Immobiliensektor oft als einer der Hauptgründe für die wirtschaftlichen Schwierigkeiten Vietnams genannt, aufgrund der direkten Auswirkungen dieser Branche und indirekt aufgrund der Auswirkungen auf die von diesem wichtigen Sektor betroffenen unterstützenden Wirtschaftszweige wie Bauwesen, Tourismus und Finanzwesen. Zu den genannten Faktoren zählen uneinbringliche Forderungen, hohe Immobilienbestände, Schwierigkeiten bei der Kapitalmobilisierung und Vertrauensverlust der Investoren.

Die genannten Schwierigkeiten wirken sich nicht nur direkt auf die Marktentwicklung aus, sondern haben auch weitreichende Folgen für die gesamte Wirtschaft. Daher ist es für den Staat äußerst wichtig, die Regulierung des Immobilienmarktes proaktiv zu verstärken, sobald dieser Anzeichen von Instabilität zeigt, und dabei die natürlichen Gesetze von Angebot und Nachfrage zu respektieren. Diese Maßnahme wird auch von Regierungen und Finanzinstituten vieler Länder weltweit ergriffen.

Die Regulierung des Immobilienmarktes ist eine wichtige Maßnahme, um negative Auswirkungen auf die Wirtschaft zu vermeiden.

Um eine nachhaltige und stabile Entwicklung des Immobilienmarktes zu gewährleisten und destabilisierende Auswirkungen auf die Wirtschaft zu vermeiden, setzen die Regierungen vieler Länder die Kreditpolitik als Instrument zur Regulierung des Immobilienmarktes ein. Durch eine Verschärfung oder Lockerung der Kreditvergabe kann die Regierung die Immobilienpreise kontrollieren, Blasen verhindern und die Marktstabilität gewährleisten. Die Flexibilität dieser Politik hängt jedoch vom jeweiligen Markt und der spezifischen Wirtschaftslage des jeweiligen Landes ab. Die Erfahrungen einiger Länder hierzu sind wie folgt:

Um den Kapitalfluss zu kontrollieren, hat die chinesische Regierung beispielsweise zahlreiche Beschränkungen für den Immobilienerwerb auf Kredit, insbesondere für Spekulationskredite, verhängt. Auch der Kapitalfluss ins Ausland wurde kontrolliert, um zu verhindern, dass Spekulationsgelder in ausländische Immobilienmärkte fließen.

Insbesondere im Jahr 2010 entwickelte sich der Immobilienmarkt in China rasant, die Immobilienpreise stiegen rasant. Damals waren in China bereits seit langem zig Millionen Wohnungen gebaut worden, in denen jedoch niemand wohnte. Diese Situation hielt so lange an und war so ernst, dass die chinesische Regierung Ende 2017 die Richtlinie „Häuser sind zum Wohnen da, nicht zur Spekulation“ erlassen musste. Gleichzeitig ordnete sie die Einführung eines politischen Systems zur Kontrolle und Regulierung des Marktes an, um Spekulanten von Hauskäufern mit echtem Wohnbedarf zu unterscheiden.

Zusätzlich zu den sehr strengen Vorschriften für den Besitz eines Zweitwohnsitzes oder mehrerer Immobilien, wie etwa der Forderung nach einer Anzahlung von 60-85 % für Käufer eines Zweitwohnsitzes und von bis zu 100 % für Käufer eines Drittwohnsitzes, der Verpflichtung, das Eigentum mindestens dreieinhalb Jahre zu halten, der Entlassung hochrangiger Beamter in Kommunen, in denen die Immobilienpreise in die Höhe geschossen sind, und sogar der Anwendung von Referenzpreismaßnahmen und der Verteilung von Kaufquoten... haben viele chinesische Städte außerdem eine Reihe von Maßnahmen ergriffen, wie etwa die Begrenzung von Wohnungsbaudarlehen, die Erhöhung der Zinssätze für Wohnungsbaudarlehen und die Verschärfung der Hypothekenvorschriften. Diese Anpassungen waren einigermaßen wirksam und haben die Spekulation deutlich reduziert.

Um Spekulationen vorzubeugen, werden zahlreiche Vorschriften erlassen, die den Eigenheimkäufern „in die Tasche greifen“.

Um Spekulationen einzudämmen und eine Immobilienblase zu verhindern, hat die Regierung in Singapur den Mindestzinssatz für Immobilienkredite erhöht, insbesondere für Käufer von Zweit- und Drittwohnungen. Gleichzeitig hat die Regierung die Kreditlaufzeit begrenzt und eine restriktive Kreditpolitik verfolgt, um die Kreditsumme zu senken und die Immobilienpreise unter Kontrolle zu halten.

In Kanada hat die Regierung die Vorschriften zur Beleihungsquote verschärft, um die Vergabe von Hochrisikokrediten zu begrenzen. Käufer in Großstädten wie Toronto und Vancouver müssen oft höhere Kautionen hinterlegen, wenn sie sich für den Kauf einer Immobilie Geld leihen. Viele Länder wenden zudem Kreditkontrollmaßnahmen für ausländische Immobilienkäufer an, um Spekulationen zu begrenzen, steigende Immobilienpreise einzudämmen und Menschen mit mittlerem Einkommen in Großstädten wie Australien, Kanada usw. zu schützen.

Erfahrungen aus anderen Ländern zeigen, dass die Kreditpolitik ein wichtiges Instrument staatlicher Regulierung des Immobilienmarktes ist. Viele der in anderen Ländern erfolgreich angewandten Maßnahmen können in Vietnam vollständig nachgeschlagen, erlernt und angewendet werden.

Notwendigkeit, in Vietnam eine Marktregulierung zu beantragen

VARS hat sich in vielen Ländern der Welt als wirksam erwiesen und schlägt eine Reihe von Lösungen zur Kreditpolitik vor, um den Markt zu regulieren, wenn der Markt innerhalb von drei Monaten um mehr als 20 % nach oben oder unten schwankt oder der Immobilienmarkt anderen Schwankungen unterliegt, die die sozioökonomische Stabilität beeinträchtigen, ohne die Nachfrage der Menschen nach Wohnraum zu beeinträchtigen. Die Lösung lautet wie folgt:

Erstens: Die Kreditpolitik für Spekulanten verschärfen. Um die Zahl der Menschen zu reduzieren, die sich Geld zu Spekulationszwecken leihen oder zu viel Fremdkapital aufnehmen, können Kreditinstitute die Kreditlimits anpassen, indem sie die Beleihungsquote anpassen, höhere Eigenkapitalzahlungen verlangen oder höhere Zinssätze für Käufer von Zweitwohnungen oder mehr festlegen.

Zweitens müssen die Kreditüberwachung und das Kreditmanagement gestärkt werden. Die Regierung kann Vorschriften zur Kreditqualitätskontrolle erlassen und Banken dazu verpflichten, detailliertere Informationen zu Immobilienkrediten zu melden, um so die Risikoüberwachung zu verbessern. Ein Kreditmechanismus für Sozialwohnungsprojekte sollte eingerichtet werden, der die Finanzierung von Sozialwohnungsprojekten und bezahlbarem Wohnraum priorisiert, um den Wohnbedarf von Menschen mit niedrigem Einkommen zu decken.

VARS schlägt zahlreiche Maßnahmen vor, um den Markt auf möglichst sinnvolle Weise zu regulieren.

Darüber hinaus muss der Staat eine Politik der Kreditvergabe verfolgen, die eine Senkung der Zinssätze und die Förderung langfristiger Kredite mit Vorzugszinsen für Erstkäufer von Eigenheimen oder andere vorrangige Gruppen zum Zwecke der sozialen Stabilität, wie etwa frisch verheiratete junge Paare, vorsieht.

Um die Richtlinie jedoch „korrekt und präzise“ anwenden zu können, muss der Staat laut VARS ein ausreichend großes, präzises und stets aktuelles Datenbanksystem aufbauen, um eine klare Unterscheidung zwischen echten Hauskäufern, die das Haus für reale Produktions- und Geschäftszwecke nutzen, und Spekulanten und Profiteuren zu gewährleisten. Es ist äußerst notwendig, die Bekanntgabe des Immobilientransaktionspreisindex und einiger Einflussindikatoren zu beschleunigen, um eine Grundlage für die Entscheidung zu haben, wann der Staat eingreifen muss.

Insbesondere angesichts der aktuellen Immobilienpreise ist dies ein Problem. Um den Immobilienmarkt umfassender zu regulieren, sollten Kreditrichtlinien mit der Anwendung von Grunderwerbsteuern oder Grundsteuern kombiniert werden. Gleichzeitig muss die Anwendung der Regulierungsrichtlinien flexibel sein, um die Stabilität des Immobilienmarktes zu gewährleisten und Risiken zu minimieren.

Quelle: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html