Satellitenwellen und Chancen für die Entwicklung des Immobilienmarktes

Nach der Fusion trägt der erweiterte Stadtraum dazu bei, dass Ho-Chi-Minh-Stadt dem Modell der „Super-Urbanität“ näher kommt, und es besteht die Erwartung, dass sich Kapitalströme und Bevölkerung in neuen Bahnen bewegen werden.

In diesem Zusammenhang wird der Satellitenimmobilienmarkt als große Chance genannt. Auf dem Housing Real Estate Forum 2025 mit dem Thema „Satellite Wave“, das von der Vietnam Real Estate Association (VNREA) in Zusammenarbeit mit der Lao Dong Newspaper und der Real Estate Review Community am Nachmittag des 18. September in Ho-Chi-Minh-Stadt organisiert wurde, wurden eine Reihe von Schlüsselfragen analysiert, um ein geeignetes Entwicklungsmodell für die kommende Zeit zu entwickeln.

Positive Veränderungen

Aus politischer Sicht sagte Dr. Nguyen Van Khoi – Vorsitzender der Vietnam Real Estate Association, Mitglied des Reformbeirats des Premierministers und ehemaliger stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees von Hanoi –, dass sich dem Immobilienmarkt in letzter Zeit große Chancen eröffnet hätten, wenn drei treibende Kräfte zusammenkämen: Währung – Kredit, sinkende Zinssätze; verstärkte öffentliche Investitionen in Autobahnen, U-Bahnen und Flughäfen, die die Infrastruktur näher an die Vororte bringen; ein neuer und transparenterer Rechtsrahmen. Ihm zufolge erhöhen niedrigere Zinssätze direkt die tatsächliche Kaufkraft von Wohnimmobilien; groß angelegte Infrastrukturprojekte erzeugen eine natürliche „Schwerkraft“ für Satellitengebiete; geänderte und ergänzte Gesetze helfen Unternehmen, rechtliche Risiken zu reduzieren und die Angebotsbereitstellung zu beschleunigen.

Auch das Immobilienangebot zeigt ein besseres Bild. Herr Vuong Duy Dung, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement im Bauministerium , sagte, seit Jahresbeginn sei das Angebot üppiger gewesen und habe sich im gleichen Zeitraum um 120 % erhöht. Die Produktstruktur sei vielfältiger geworden und umfasse nun auch das Segment für Geringverdiener und Sozialwohnungen in städtischen Gebieten.

Was die Preise angeht, räumte Herr Dung ein, dass das Preisniveau zwar immer noch hoch sei, der gesamte Markt aber im Allgemeinen relativ stabil und ohne Fieber sei. Was die Erschwinglichkeit angeht, müsse man dies seiner Meinung nach aus der Perspektive des Gesamteinkommens und der Haushaltsausgabenstruktur betrachten, anstatt die Maschinen mit dem durchschnittlichen Monatseinkommen zu vergleichen.

„Käufer haben heute nicht nur ein Haus, sondern auch ein qualitativ hochwertiges Leben“, so Herr Dung. Er betonte, dass sich der Lebensstandard in städtischen Gebieten heute stark von dem vor 20 Jahren unterscheide, was dazu führe, dass sich die Preise von vielen Faktoren wie Ausstattung, Dienstleistungen und Betrieb abhängen.

Genauer gesagt sagte Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor der DKRA Group, dass Ho-Chi-Minh-Stadt und die benachbarten Provinzen in den ersten acht Monaten des Jahres 2025 positive Anzeichen einer Erholung verzeichneten. Das Wohnungsangebot erreichte 28.114 Einheiten, ein Anstieg von 58 % gegenüber dem gleichen Zeitraum; die Absorption lag bei über 20.000 Einheiten, 3,1-mal höher als im Jahr 2024.

Im Segment Stadthäuser und Villen wurden 10.133 Produkte angeboten, ein Plus von 71 %. Der Konsum von 4.817 Produkten war viermal so hoch wie im gleichen Zeitraum. Grundstücke boten 7.167 Produkte, ein Plus von nur 3 %, das Absorptionsvolumen erreichte jedoch 1.130 Produkte, ein Plus von 2,2. Bemerkenswert ist, dass die Nachfrage nach Investitionen immer noch höher ist als die nach Wohnimmobilien. Die Gruppe, die sich für den Kauf von Immobilien interessiert, ist hauptsächlich in der Altersgruppe der 35- bis 44-Jährigen (36 %), während Käufer von Wohnimmobilien üblicherweise in der Altersgruppe der 25- bis 34-Jährigen sind (40 %).

Das Housing Real Estate Forum 2025 zog zahlreiche Investoren und Experten an. Foto: HOANG TRIEU

Muss mehrere Kriterien erfüllen

Auf dem Forum wurde die Meinung vertreten, dass bei der Planung die notwendigen Voraussetzungen geschaffen werden müssten, damit „Satellitenwellen“ zu einer langfristigen treibenden Kraft werden.

Der Planungsexperte Dr. Ngo Viet Nam Son glaubt, dass Ho-Chi-Minh-Stadt in naher Zukunft „fast eine superstädtische Subregion“ sein wird, die die Rolle eines Zentrums spielt, das Industrie und Dienstleistungen in den Satellitengebieten verbindet und fördert. Ihm zufolge reden Unternehmen viel über Versorgungsleistungen, aber „den Menschen Leben zu verkaufen, ist das, was attraktiv ist“. Satellitenstädte, in denen Menschen leben können, müssen über Schulen, Arbeitsplätze und eine öffentliche Gesundheitsversorgung verfügen, damit die Menschen sichere Arbeitsplätze und ein ausreichendes Einkommen haben. „Eltern können näher an die Stadtgebiete ziehen, um zu kaufen oder zu mieten, beides ist immer noch gut.“

Herr Son nannte das Beispiel des Gebiets Süd-Saigon, das zuvor systematisch geplant wurde. Dabei stand die soziale Infrastruktur vor dem Verkauf von Immobilien im Vordergrund. Zudem wurde ein detaillierter Plan konsequent umgesetzt, um eine nachhaltige Wertsteigerung zu erzielen. Drei Schwächen, die bei der Entwicklung von Stadtgebieten beachtet werden müssen, sind seiner Ansicht nach der Mechanismus – die Legalität, die umgebende Umwelt (wie beispielsweise Überschwemmungen, selbst in einem gut geplanten Gebiet) und die Frage der Identität – das Raummanagement, wenn die Umgebung unordentlich ist, was die Gesamtqualität beeinträchtigen kann.

Aus Marktsicht nannte Nguyen Khanh Duy, Leiter der Wohnimmobilienabteilung von Savills Vietnam, praktische Kriterien zur Vermeidung von Geisterstädten. Konkret muss eine erfolgreiche Satellitenstadt mindestens Einwohner haben, in einem Umkreis von 30 bis 40 km um das Stadtzentrum liegen, eine Fahrzeit von maximal 40 bis 45 Minuten mit öffentlichen Verkehrsmitteln haben, über Grünflächen und eine moderate Bevölkerungsdichte verfügen, sodass die Menschen bereit sind, weite Anfahrten zu unternehmen. Der Verkaufspreis muss angemessen, erschwinglich und 40 bis 50 % niedriger sein als im Zentrum. Diese Kriterien stehen in direktem Zusammenhang mit der interregionalen Infrastrukturanbindung, der Servicequalität vor Ort und der Preisstrategie des Investors.

In politischer Hinsicht betonte Herr Vuong Duy Dung, dass der Staat in der kommenden Zeit darauf ausgerichtet sei, die Gesetze weiter zu ändern und Verfahren für Investitionen, Grundstücke, Planung und Bau abzuschaffen, um die Bedingungen für Unternehmen zu vereinfachen und zu schaffen, Kosten zu senken und das Angebot auf dem Markt zu erhöhen, insbesondere bei Produktgruppen, die für Menschen mit niedrigem Einkommen geeignet sind.

Ihm zufolge wird die gleichzeitige Verbesserung von Qualität und Quantität dazu beitragen, die Auswahl für echte Käufer zu erhöhen, Preissteigerungen aufgrund lokaler Knappheit zu begrenzen und gleichzeitig eine stabile Betriebsplattform für Satellitenstädte zu schaffen.

In seiner langfristigen Vision betonte Dr. Nguyen Van Khoi, dass „Satellitenwellen“ im Zeitraum 2025–2030 ein unvermeidlicher Trend seien. Die richtige Entwicklung mit transparenten Richtlinien, synchroner Planung und Mechanismen zur Förderung des Wohnungsbaus, der der tatsächlichen Nachfrage entspricht, werde dazu beitragen, dass Immobilien nicht nur Wohnzwecken dienen, sondern auch die Grundlage für eine nachhaltige wirtschaftliche Entwicklung bilden.

„Tatsächlich schafft die Kombination aus niedrigeren Zinssätzen, beschleunigten öffentlichen Investitionen und verbesserten rechtlichen Rahmenbedingungen günstige „exogene Bedingungen“. Um Chancen in Werte umzuwandeln, müssen Satellitenstädte „endogene Bedingungen“ in vollem Umfang berücksichtigen: lokale Arbeitsplätze, hochwertige öffentliche Dienstleistungen, transparente Verwaltung und Preise, die für die Mehrheit der Menschen erschwinglich sind“, betonte der Experte.

Journalist, Dr. TO DINH TUAN – Chefredakteur der Zeitung Nguoi Lao Dong:

Begleitung des Immobilienmarktes

Das Thema des Forums „Satellitenwellen“ ist aktuell und suggestiv. Das Konzept der „Satellitenstädte“ sollte die Belastung des zentralen Bereichs verringern, den Wohnraum erweitern und einer großen Zahl von Menschen Wohnmöglichkeiten bieten.

In den letzten Jahren erlebten die Menschen rund um Ho-Chi-Minh-Stadt, Hanoi und viele andere Großstädte einen Boom an Satelliten-Städteprojekten. Die Umsetzung verlief jedoch nicht wie erwartet. Satelliten-Städteprojekte können nur dann zu einem echten Erfolg werden, wenn sie mit einem realen Wohnungsbedarf verknüpft sind, wenn die Menschen einen Platz zum Leben finden und nicht nur ein Spekulationsobjekt. In diesem Prozess spielt die Presse eine äußerst wichtige Rolle.

Die Lao Dong Zeitung hat den Immobilienmarkt seit Jahren kontinuierlich begleitet und betrachtet ihn als einen ihrer Kernthemen. Jedes Jahr organisiert die Lao Dong Zeitung über 50 Veranstaltungen, Seminare, Workshops, Talkshows usw., darunter viele Programme zum Immobilienmarkt, bei denen Experten, Unternehmen und Manager diskutieren, Informationen austauschen und Lösungen finden können. Dadurch hoffen wir, einen Beitrag zu einem gesunden und transparenten Immobilienmarkt zu leisten und so einen wichtigen Beitrag zur allgemeinen Entwicklung der Landeswirtschaft zu leisten.

Dr. Can Van Luc – Chefökonom des BIDV, Mitglied des Policy Advisory Council des Premierministers:

Bringen Sie die Immobilienpreise auf ein vernünftiges Niveau

Derzeit neigen viele Immobilienunternehmen dazu, mehrere Projekte gleichzeitig in derselben Region umzusetzen, was zu Kapitaldruck, Cashflow und erhöhten finanziellen Risiken führt. Dies muss frühzeitig erkannt werden, um negative Folgen langfristig zu vermeiden.

Eine Statistik zeigt, dass ein Beamter in Vietnam fast 26 Jahre arbeiten muss, um sich eine Wohnung leisten zu können. Dies verdeutlicht den Unterschied, da die Immobilienpreise viel schneller steigen als die Einkommen und somit eine große Lücke zum Weltdurchschnitt entsteht. Daher ist es dringend erforderlich, die Preise zu kontrollieren, die Immobilienpreise auf ein vernünftigeres Niveau zu bringen und Kapitalquellen und Produkte zu diversifizieren, um den tatsächlichen Bedürfnissen der Bevölkerung gerecht zu werden.

Für eine stabile Entwicklung müssen Unternehmen proaktiv digital und umweltfreundlich agieren und sich am Aufbau einer Immobiliendatenbank beteiligen, um die Transparenz zu erhöhen. Auf staatlicher Seite müssen praktikable Lösungen gefunden werden, um das Preisniveau zu stabilisieren und schrittweise zu senken, die Kapitalquellen zu diversifizieren, die Immobilienfinanzierung zu entwickeln, den Anleihenmarkt wiederherzustellen, einen nationalen Wohnungsbaufonds einzurichten, bargeldlose Zahlungen zu fördern und einen vernünftigen Steuerplan zu entwickeln. Bei einer guten Umsetzung überwiegen die aktuellen Chancen die Herausforderungen und schaffen die Grundlage für eine nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes.

Laut dem Naturwissenschaftler und Architekten Ngo Viet Nam Son ist der rechtliche Rahmen für Planung und Baugenehmigung der größte Engpass bei der Stadtentwicklung im Zusammenhang mit dem öffentlichen Nahverkehr (TOD). Ohne einen klaren und transparenten Entschädigungsmechanismus kann das Projekt leicht stagnieren.

Internationale Erfahrungen zeigen, dass zur Lösung dieses Problems ein „Zwei-Preis-Mechanismus“ erforderlich ist. Demnach kann eine frühzeitige Entschädigung entsprechend dem Grundstückspreis erfolgen, wenn die Infrastruktur vorhanden ist. So können die Menschen das Land problemlos übergeben, und der Staat kann nach Inbetriebnahme der Infrastruktur vom Mehrwert profitieren.

Quelle: https://nld.com.vn/song-ve-tinh-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-196250918220748284.htm