Investitionen in Grundstücke sind immer noch der „Spitzenwert“? 3 Grundstücke im Stadtgebiet Thu Thiem werden bald versteigert, die Grundlagen für die Bestimmung des Grundstückstyps

Beginn des Sozialwohnungsprojekts in Dong Anh ( Hanoi ), bevorstehende Versteigerung von 3 Grundstücken im Stadtgebiet Thu Thiem (HCMC), Grundlagen zur Bestimmung des Grundstückstyps … sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Immobilien: Es wird erwartet, dass im zweiten Quartal 2025 3 Grundstücke im neuen Stadtgebiet Thu Thiem versteigert werden.

In welches Segment sollte ich investieren?

Ein Investor in Hanoi hat einen Betrag von über 3 Milliarden VND auf der Bank angelegt. Er möchte diesen Betrag abheben und in Immobilien investieren. Dabei interessiert er sich für Grundstücke, Auktionsgrundstücke oder Wohnungen.

Da die Grundstückspreise im Laufe der Zeit tendenziell steigen, ist es schwierig, Geld zu verlieren. Dieser Investor plant, mit dem verfügbaren Geld in ein Grundstück zu investieren und manchmal eine Wohnung in Hanoi zu kaufen und zu vermieten.

Als Reaktion auf die Bedenken der Investoren analysierte Herr Nguyen Anh Que, Vorsitzender der G6 Group, dass versteigertes Land ein besonderes Immobiliensegment mit gutem Rechtsstatus, schöner Infrastruktur und angemessenen Preisen sei und daher schon lange Investoren anziehe. Der Kauf von versteigertem Land sei jedoch sehr anfällig für das Phänomen der Massenpsychologie (Fomo), d. h. der Kauf zu einem höheren Preis als dem Marktpreis.

Daher müssen Investoren, die an Auktionen für diese Art von Immobilien teilnehmen, laut Herrn Que den Marktpreis sorgfältig prüfen, ungenutztes Kapital nutzen, die Planung verstehen und bei guter Bewertung mittel- und langfristige Investitionen tätigen. Gleichzeitig müssen sie psychisch stabil sein, um FOMO, den Verlust von Einlagen oder bittere Konsequenzen zu vermeiden. Auch rechtliche Auseinandersetzungen sind zu vermeiden.

Der Durchschnittspreis für Gewerbewohnungen in Hanoi liegt derzeit bei etwa 65–85 Millionen VND/m², viele Projekte kosten zwischen 100 und 200 Millionen VND/m². Dieser Verkaufspreis interessiert fast nur Eigenheimkäufer, da die Amortisierung des Kapitals bei einem Kauf zur Miete 30–50 Jahre dauert und dieser Preis zudem die Einkommen der Bevölkerung übersteigt.

Darüber hinaus wird das Angebot an Sozialwohnungen in Hanoi zwischen 2025 und 2030 laut dem Leiter der G6 Group sehr groß sein. Derzeit werden für rund 14 Großprojekte Investoren ausgewählt, 67 Projekte werden umgesetzt und 83 Grundstücke mit fertiggestellter Infrastruktur gehören zum 20-Prozent-Fonds für Sozialwohnungen. Im Jahr 2025 werden in Hanoi über 6.000 Sozialwohnungen zum Verkauf angeboten.

Dies wird sich in Zukunft auf die Wohnungspreise und die Liquidität auswirken. Wenn viele Menschen Häuser kaufen können, wirkt sich dies auch auf die Nachfrage nach Mietwohnungen und die Mietpreise aus.

Die Immobilienpreise in Hanoi sind in letzter Zeit stark gestiegen. Wohnungen verteuerten sich um 50–200 %, Häuser und Grundstücke um 20–50 %. Gleichzeitig sind Immobilien in den Außenbezirken von Hanoi wie Hung Yen, Bac Ninh und Ha Nam in letzter Zeit ebenfalls um 10–50 % gestiegen und daher nicht mehr attraktiv. Derzeit fließt der Cashflow Richtung Süden nach Ho-Chi-Minh-Stadt, Phu Quoc, Da Nang usw. „Im Jahr 2025 könnten Investoren am Grundstückssegment oder an vielseitig nutzbaren landwirtschaftlichen Flächen interessiert sein“, sagte Herr Que.

Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor der SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, analysierte unterdessen, dass aufgrund der starken Urbanisierungsrate die Nachfrage in den Gegenden hoch sein werde, sodass es weiterhin gut und sicher sei, durch den Kauf von Grundstücken Kapitalgewinne zu steigern.

Ihm zufolge ist es mit 3-4 Milliarden VND möglich, in Grundstücke rund um Hanoi zu investieren, in Wirtschaftszentren, die mit Industrieparks wie Bac Ninh, Bac Giang oder Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Quang Ninh usw. verbunden sind.

Der Generaldirektor von SGO Homes wies jedoch darauf hin, dass Investoren beim Kauf von Grundstücken auf Projekte achten müssen, die die gesetzlichen Bedingungen erfüllen, zumindest einen Kaufvertrag unterzeichnen oder über ein rotes Buch verfügen. Gleichzeitig ist es notwendig, die Kapazität des Investors zu berücksichtigen und Standorte auszuwählen, die den Bedürfnissen entsprechen und Menschen anziehen, dort in Zukunft zu leben.

Was die Versteigerung von Grundstücken angeht, so werden laut Herrn Chung die meisten Auktionen derzeit zu hohen Preisen durchgeführt, die aus psychologischen Gründen und in der Hoffnung durchgeführt werden, das Grundstück für ein paar hundert Millionen Dong mehr zu verkaufen. Aus Investitionssicht ist diese Methode nicht effektiv.

„In diese Art von Grundstücken kann nur kurzfristig investiert werden, wenn der Markt „heiß“ ist, dann kann man darauf „surfen“. Langfristige Investitionen sind, insbesondere zu diesem Zeitpunkt, nicht so rentabel wie Investitionen in Projektland“, sagte Herr Chung.

Details zu 3 Milliarden Dollar teuren Grundstücken im Stadtgebiet Thu Thiem, die versteigert werden sollen

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt (HCMC) teilte mit, dass die Stadt voraussichtlich im zweiten Quartal 2025 eine Versteigerung von drei Grundstücken im neuen Stadtgebiet Thu Thiem in der Stadt Thu Duc organisieren wird.

Dabei handelt es sich um die Grundstücke 1-2 und 1-3 im Funktionsbereich Nr. 1 sowie die Grundstücke 3-5 im Funktionsbereich Nr. 3. Davon wurde Grundstück 3-5 im November 2021 versteigert, der Höchstbietende kündigte jedoch später den Vertrag und akzeptierte den Verlust der Anzahlung.

Die Grundstücke 1-2 und 1-3 sind beide Teil der Planung von 9 Grundstücken mit multifunktionalem Wohn- und Gewerbegrundstück. Beide Grundstücke sind unbebautes Land in bester Lage mit 4 Fronten und einer Baufläche von 1 Untergeschoss und 14 Stockwerken.

Konkret verfügt das Grundstück 1-2 über eine Fläche von über 7.886 m² mit 205 Wohnungen. Das Grundstück 1-3 verfügt über eine Fläche von über 5.006 m² mit 152 Wohnungen.

Die verbleibenden Grundstücke 3–5 gehören zu den vier Grundstücken, die Ho-Chi-Minh-Stadt im November 2021 versteigerte. Ein Unternehmen gewann die Auktion für dieses Grundstück für 3.820 Milliarden VND, das Siebenfache des Startpreises.

Nachdem das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt das Auktionsergebnis genehmigt und die Steuerbehörde der Stadt eine Zahlungsaufforderung herausgegeben hatte, zahlte das siegreiche Unternehmen den Betrag nicht und erklärte sich bereit, auf die Anzahlung zu verzichten.

Die Grundstücke 3-5 liegen im Planungsgebiet „Nördliches Wohngebiet“ des Funktionsbereichs Nr. 3 und haben eine Fläche von 6.446 m². Die bebaute Grundfläche dieses Grundstücks beträgt 15.000 m², mit 76 Wohnungen und einer maximalen Wohnbevölkerung von 608 Personen.

Da die Grundstückspreise gemäß der angepassten Preisliste berechnet werden, wird der Anfangspreis der oben genannten drei Grundstücke nach Angaben der städtischen Abteilung für natürliche Ressourcen und Umwelt voraussichtlich über 5.000 Milliarden VND liegen.

Beginn des Sozialwohnungsprojekts CT3 in Dong Anh, Hanoi

Der Bau des Sozialwohnungsprojekts CT3 im neuen Stadtgebiet Kim Chung im Bezirk Dong Anh (Hanoi) begann offiziell am 3. März und umfasst mehr als 1.100 Wohnungen zu einem voraussichtlichen Preis von 18,4 Millionen VND/m2.

Perspektive des Sozialwohnungsprojekts CT3 in Dong Anh, Hanoi. (Quelle: Investor)

Das Projekt wird von einem Joint Venture zwischen der Hanoi Housing Investment and Development Corporation (Handico) und der Viglacera Corporation finanziert und befindet sich im Sozialwohnungsprojekt Thang Long Green City im Stadtgebiet Kim Chung.

Das Projekt Thang Long Green City umfasst eine Gesamtfläche von knapp 3,7 Hektar und vier Gebäude. Davon wurde das Sozialgebäude auf dem Grundstück CT4 im vierten Quartal 2021 mit 484 Wohnungen in Betrieb genommen und bietet mehr als 1.500 Menschen Platz.

Auf dem Grundstück CT3 befinden sich drei Gebäude mit einer Gesamtfläche von ca. 109.000 m². Die Gebäude sind 12 Stockwerke hoch und verfügen über ein Dachgeschoss. Sie bieten über 1.100 Wohnungen und Platz für über 3.900 Menschen.

Der Vertreter des Joint-Venture-Investors, Herr Pham Tien Duc, Generaldirektor der Handico Corporation, sagte, das Projekt sei von singapurischen Architekten mit modernen und funktionalen Highlights wie Kinderspielplätzen und Grünanlagen entworfen worden, die einen komfortablen und modernen Wohnraum schaffen. Jede Wohnung sei optimal nutzbar und biete eine Fläche von 50 bis 64 m² mit zwei bis drei Schlafzimmern.

Der Verkaufspreis für dieses Sozialwohnungsgebiet wird voraussichtlich bei rund 18,4 Millionen VND/m² liegen (einschließlich 5 % Mehrwertsteuer und 2 % Instandhaltungsgebühr). Mit diesem Einheitspreis kostet eine 49,8 m² große Wohnung im Projekt rund 920 Millionen VND. Die größte Wohnung mit 64 m² kostet rund 1,2 Milliarden VND.

In seiner Rede bei der Grundsteinlegung forderte Duong Duc Tuan, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees von Hanoi, den Joint-Venture-Investor auf, fortschrittliche Baumaßnahmen und -lösungen umzusetzen, mit dem Ziel, das Projekt Anfang des dritten Quartals 2026 abzuschließen, also fünf Monate früher als geplant, verglichen mit dem erwarteten Fortschritt im vierten Quartal 2026.

Die Vorsitzenden des städtischen Volkskomitees forderten die beiden Unternehmen außerdem auf, ihre Mitgliedseinheiten anzuweisen, die Projektvorbereitungsverfahren für die verbleibenden Bau- und Investitionsprojekte in der Stadt zu beschleunigen. Insbesondere die Arbeiten am Grundstück CT5 im neuen Stadtgebiet Kim Chung sollen bald abgeschlossen werden, um die Verfahren zur Anpassung der Investitionspolitik für die Fortsetzung des Baus im Jahr 2025, die Fertigstellung der synchronen Infrastruktur des neuen Stadtgebiets Kim Chung und die Aufstockung des Sozialwohnungsfonds der Stadt anzupassen.

Grundlagen zur Bodenartenbestimmung

Was sind die Grundlagen für die Bestimmung der Bodenart?

Absatz 1, Artikel 10 des Bodengesetzes von 2024 legt die Bestimmung des Bodentyps auf der Grundlage einer der folgenden Grundlagen fest:

a) Zertifikat über Landnutzungsrechte; Zertifikat über Hauseigentum und Landnutzungsrechte; Zertifikat über Landnutzungsrechte, Hauseigentum und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte; Zertifikat über Landnutzungsrechte, Eigentumsrechte an dem Grundstück;

b) Dokumente zu den in Artikel 137 dieses Gesetzes vorgeschriebenen Landnutzungsrechten, wenn die in Punkt a dieser Klausel vorgeschriebene Bescheinigung nicht erteilt wurde;

c) Entscheidung über die Landzuteilung, die Landpacht und die Genehmigung zur Änderung des Landnutzungszwecks durch die zuständigen staatlichen Stellen in Fällen, in denen die in Punkt a dieser Klausel genannte Bescheinigung nicht erteilt wurde.

Absatz 2, Artikel 10 des Bodengesetzes von 2024 legt fest: In Fällen, in denen die in Absatz 1 dieses Artikels genannten Dokumente nicht vorliegen und in Fällen, in denen der in den ausgestellten Dokumenten festgelegte Landtyp von der Landklassifizierung gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes oder vom aktuellen Landnutzungsstatus abweicht, erfolgt die Festlegung des Landtyps gemäß den Regierungsvorschriften.

Die Bestimmung des Bodentyps basiert daher auf den oben genannten Kriterien.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-dau-tu-vao-dat-nen-van-la-dinh-chop-sap-dau-gia-3-lo-tai-kdt-thu-thiem-cac-can-cu-de-dac-dinh-loai-dat-306267.html