Vorschlag zur Entwicklung von Gewerbewohnungen für Menschen mit geringem Einkommen

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Umstrukturierung der Kosten von Wohnbauprojekten

Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), kostet eine Mittelklassewohnung (2 Zimmer) derzeit etwa 2,5 Milliarden VND (35 Millionen VND/m2), also etwa 20-mal mehr als das Durchschnittseinkommen von Haushalten und Einzelpersonen, die etwa 100 Millionen VND/Jahr sparen können.

Bezahlbare Wohnungen im Preis von etwa 2 Milliarden VND oder weniger (25-30 Millionen VND/m2) und Sozialwohnungen sind nur sehr begrenzt verfügbar, sodass sie in den letzten zwei Jahren auf dem Markt von Ho-Chi-Minh-Stadt praktisch nicht vorhanden waren.

Immobilien - Vorschlag zur Entwicklung von Gewerbewohnungen für Menschen mit geringem Einkommen — *Um dem Wohnbedarf der Mehrheit der Menschen mit niedrigem Einkommen gerecht zu werden, ist eine Umstrukturierung der Kosten- und Preiskalkulation gewerblicher Wohnbauprojekte erforderlich.*

Der Vorsitzende von HoREA betonte, wie die Immobilienpreise gesenkt und mehr und mehr bezahlbare Gewerbewohnungen, viele kostengünstige Gewerbewohnungen und viele Sozialwohnungen geschaffen werden könnten, um den Wohnbedarf der Mehrheit der Mittelschicht zu decken. Gleichzeitig müsse die soziale Sicherheit im Wohnungsbau langfristig gewährleistet und der Immobilienmarkt transparent, gesund, stabil und nachhaltig entwickelt werden.

Die von HoREA vorgeschlagene Lösung besteht in der Neustrukturierung der Kosten und der Berechnung der Verkaufspreise für gewerbliche Wohnbauprojekte.

Zu den Hauptkosten gewerblicher Wohnungsbauprojekte zählen Gebühren für die Einrichtung eines Grundstücksfonds, Baukosten, Finanzierungskosten und Verwaltungskosten.

Was die Kosten für die Einrichtung von Landfonds angeht, ist es laut HoREA notwendig, die Art und Weise der Erhebung von Landnutzungsgebühren zu ändern und diese in eine Steuer auf „die Änderung der Landnutzung von landwirtschaftlichen Flächen, nichtlandwirtschaftlichen Flächen zu Wohngrundstücken“ umzuwandeln, mit einem transparenten Steuersatz (der etwa 15–20 % des Grundstückspreises in der Grundstückspreisliste betragen kann).

Dadurch werden der „Bitten-Geben“-Mechanismus und die Schikanen beseitigt und die Grundgebühr im Vergleich zur derzeitigen Methode gesenkt, was zur Senkung der Wohnkosten beiträgt und somit die Voraussetzungen für eine Senkung der Immobilienpreise schafft.

Auch wenn Investoren ihre Häuser weiterhin zu einem zu hohen Preis verkaufen, besteht kein Grund zur Sorge. Denn sie müssen dann mehr Körperschaftssteuer zahlen und die Preise werden grundsätzlich vom Markt bestimmt. Verkaufen sie ihre Häuser zu einem zu hohen Preis, könnten sie von Käufern abgewiesen und boykottiert werden.

Darüber hinaus ist der Anstieg der Immobilienpreise auch auf stagnierende und langwierige Projekte zurückzuführen, die die Baukosten erhöhen. Die Ursache liegt in „rechtlichen institutionellen Engpässen“, die dazu führen, dass kein standardisiertes, vernünftiges „Verwaltungsverfahren“ aufgebaut werden kann, was zu Negativität und Schikanen führt.

Bezüglich der Verwaltungskosten und Kapazitäten von Investoren im Wohnungsbau. Projekte verzögern sich nicht nur aufgrund von Problemen bei Bauinvestitionsprozessen und langwierigen Verwaltungsverfahren, sondern die Verzögerung kann auch auf die mangelnde Managementkapazität der Investoren oder einen Mangel an finanziellen Mitteln zurückzuführen sein, was die Verwaltungskosten, die Finanzierungskosten, die Vertriebskosten, die Kosten nach dem Verkauf, die Kosten und die Immobilienpreise erhöht und sogar die Qualität der Projektarbeiten beeinträchtigen kann.

Daher müssen sich Unternehmen auf die Erhöhung der finanziellen Ressourcen, die Verbesserung der Qualität der Unternehmensführung, Innovation, den Einsatz von Informationstechnologie, Digitalisierung, künstlicher Intelligenz (KI) und Projektmanagement nach wissenschaftlichen Verfahren (BIM) konzentrieren, um Produktivität, Qualität und Effizienz zu verbessern und Risiken zu kontrollieren, wie Professor Dr. Paul Krugman (Nobelpreis für Wirtschaftswissenschaften 2008) feststellte: „Arbeitsproduktivität ist nicht alles. Aber auf lange Sicht ist sie fast alles.“

Und es gibt auch „unbenannte“ Kosten im Prozess der Investitionsvorbereitung und Projektumsetzung. Laut HoREA hängen die „unbenannten“ Kosten, ob sie mehr oder weniger, steigen oder sinken, von den Ergebnissen ab, die der Staat durch die Schaffung eines zunehmend transparenten, nachvollziehbaren und rechenschaftspflichtigen Geschäftsumfelds gemäß internationalen Standards erzielt.

Lösungen zur Erhöhung des Angebots an preiswertem Gewerberaum

Eine weitere wirksame Methode besteht laut HoREA darin, das Angebot an Sozialwohnungen und kostengünstigem Gewerberaum zu erhöhen, indem wirksame Mechanismen zur Förderung politischer Maßnahmen geschaffen und perfektioniert werden.

Immobilien – Vorschlag zur Entwicklung von Gewerbewohnungen für Menschen mit geringem Einkommen (Abbildung 2). — HoREA schlug vor, dass die Regierung bald eine Resolution verabschiedet, um Unternehmen zu Investitionen in gewerbliche Wohnbauprojekte zu ermutigen, wobei die Wohnungspreise in den Provinzen 20 Millionen VND/m2 und in Klasse-I- und Sonderstadtgebieten 22-25 Millionen VND/m2 nicht übersteigen sollten.

HoREA schlug außerdem vor, dass die Regierung und das Bauministerium die Mechanismen und Richtlinien für den sozialen Wohnungsbau, insbesondere für Sozialwohnungen zur Miete und Sozialwohnungen auf Ratenkaufbasis, optimieren, mehr Unternehmen zur Teilnahme bewegen und die für den sozialen Wohnungsbau vorgesehenen Grundstücksfonds effektiv nutzen sollten, um das Angebot an Sozialwohnungen zu erhöhen und so die enorme Nachfrage der Begünstigten der Sozialwohnungspolitik zu decken und so zur Senkung der Preise für Gewerbeimmobilien beizutragen.

Darüber hinaus schlug HoREA vor, „Rekapitalisierungsquellen aus dem Staatshaushalt“ und „Zinsausgleich“ für die Social Policy Bank und vier (von der Staatsbank benannte) Geschäftsbanken bereitzustellen, um in den nächsten fünf Jahren Kreditanreize für Begünstigte der Sozialwohnungspolitik umzusetzen.

Bezüglich der Erhöhung des Angebots an kostengünstigem Gewerbewohnungsbau erklärte HoREA, dass das Bodengesetz keine Befreiung oder Reduzierung der Landnutzungsgebühren für alle gewerblichen Wohnungsbauprojekte vorsehe, das Steuergesetz lediglich eine Reduzierung der Mehrwertsteuer und der Körperschaftssteuersätze um 50 % für soziale Wohnungsbauprojekte vorsehe und das Wohnungsbaugesetz auch keine Mechanismen und Richtlinien zur Unterstützung kostengünstiger gewerblicher Wohnungsbauprojekte vorsehe.

Tatsächlich gibt es bei gewerblichen Wohnungsbauprojekten viele verschiedene Stufen, wie z. B. Luxuswohnungsprojekte, Wohnprojekte der mittleren und oberen Preisklasse, Wohnprojekte der mittleren Preisklasse und kostengünstige gewerbliche Wohnungsbauprojekte. Selbst wenn der Preis für kostengünstige gewerbliche Wohnungsbauprojekte dem Preis für Sozialwohnungen entspricht, wird er nicht bevorzugt behandelt.

Doch die Realität des Vorzugskreditpakets in Höhe von 30.000 Milliarden VND (2013–2016) zeigt, dass es eine Art von gewerblichem Wohnraum gibt, dessen Preis dem Preis von Sozialwohnungen entspricht und 1,05 Milliarden VND/Einheit nicht übersteigt.

HoREA schlug vor, dass die Regierung bald eine Resolution zur Umsetzung des „Projekts zur Entwicklung kostengünstigen Gewerbewohnungen“ mit Vorzugsmechanismen und -richtlinien für Landnutzungsgebühren, Steuern und Kredite verabschiedet, um Unternehmen zu Investitionen in Gewerbewohnungsprojekte zu ermutigen, wobei die Wohnungspreise in den Provinzen 20 Millionen VND/m2 und in Klasse-I- und Sonderstadtgebieten 22-25 Millionen VND/m2 nicht übersteigen dürfen.

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