Immobilienunternehmen retten sich durch M&A-Deals

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„Verkaufen Sie sich“, um zu überleben

Viele Experten warnten in der schwierigen Phase des Immobilienmarktes im dritten Quartal 2022 davor, dass viele Unternehmen durch Fusionen und Übernahmen (M&A) übernommen wurden. Vietnamesische Unternehmen dominierten früher den Markt, verfügten über große Grundstücksfonds und behaupteten ihren Marktanteil. In schwierigen Zeiten zwang der Verlust von Liquidität und Cashflow jedoch viele Unternehmen, sich zu verkaufen, um zu überleben.

Es ist erwähnenswert, dass Projekte, die zu niedrigen Preisen verkauft wurden, damals für ausländische Investoren mit starken finanziellen Ressourcen eine Gelegenheit darstellten, den Markt zu übernehmen, wodurch die inhärenten Vorteile vietnamesischer Immobilienunternehmen zunichte gemacht wurden.

Zu den größten Fusions- und Übernahmetransaktionen zählt die Unterzeichnung verbindlicher Vereinbarungen zwischen der Keppel Group und dem Keppel Vietnam Fund (KVF), gemeinsam bekannt als Keppel Consortium, zum Erwerb von 49 % der Anteile an zwei benachbarten Wohnbauprojekten in Thu Duc City. Es wird erwartet, dass der Erwerb der Anteile an diesen beiden Projekten mit Entwicklungskosten von über 10.000 Milliarden VND noch in diesem Jahr abgeschlossen wird.

Immobilienunternehmen werden durch Übernahmen und Fusionen gerettet, Abbildung 1 — Viele Projekte werden durch Kapitaleinlagen „verkauft“, um die Unternehmen zu retten.

Dies ist nach dem Erwerb von drei Grundstücken in Hanoi im Jahr 2022 die zweite gemeinsame Investition von Keppel und KVF. Joseph Low, Präsident von Keppel in Vietnam, erklärte, der Kapitalerwerb in den beiden oben genannten Projekten stehe im Einklang mit dem Geschäftsmodell von Keppel und ermögliche es dem Unternehmen, Landfinanzierungen von Drittanbietern für Wachstum zu nutzen. Keppel möchte zudem seine Investitionen in Vietnam erhöhen, da Unternehmen eine Strategie zur Diversifizierung ihrer Investitionen verfolgen und sich nicht auf China konzentrieren, um Risiken zu minimieren.

Zuvor hatte Frasers Property Vietnam, ein Unternehmen der Frasers Property Group – einem multinationalen Konzern mit umfassender Erfahrung im Besitz, Betrieb und der Entwicklung diverser Produkte und Dienstleistungen im Immobiliensektor – seine Zusammenarbeit mit einem vietnamesischen Unternehmen zur Entwicklung von Industrieparks im Norden Vietnams mit einer Gesamtinvestition von umgerechnet 250 Millionen US-Dollar angekündigt. FPV steuerte bei diesem Deal 49 % des Gründungskapitals bei.

Neben Kauf- und Verkaufstransaktionen und Kapitaleinlagen mit ausländischen Unternehmen führen vietnamesische Immobilienunternehmen auch kontinuierlich Investitions- und Akquisitionstransaktionen durch den Kauf und Verkauf von Anteilen untereinander durch. Dadurch können in Schwierigkeiten geratene Unternehmen ihre Projekte trotz des erschwerten Zugangs zu Kapitalquellen weiterführen und abschließen.

Im Bericht der Bao Viet Securities Company (BSC) wird zudem geschätzt, dass die M&A-Aktivitäten im Immobiliensektor im Zeitraum 2023–2024 zunehmen könnten, da die Zeit des billigen Geldes vorbei ist. Immobilienunternehmen erleben eine Phase der Liquiditätsknappheit, in der die Kapitalbeschaffung mehr oder weniger auf Hindernisse stößt.

BSC begründete dies mit Absatzschwierigkeiten aufgrund der negativen Marktstimmung und der mangelnden Nachfrage nach Produkten. Sowohl Unternehmen als auch Eigenheimkäufer seien auf Kredite angewiesen. Zweitens seien Kredite im Immobiliensektor weiterhin streng reguliert, während andere Kapitalkanäle wie Anleihen und Aktien ungünstig seien. Schließlich seien die Zinsen hoch und die Anleihen würden 2023/24 fällig. Angesichts der zahlreichen Herausforderungen müssten Immobilienunternehmen Fusionen und Übernahmen als Lösung wählen.

Darüber hinaus sind viele Experten der Ansicht, dass die Tatsache, dass Unternehmen einen Teil ihrer Projekte verkaufen müssen, auch darauf zurückzuführen ist, dass sie ihre Investitionen über ihre finanziellen Möglichkeiten hinaus streuen. Manche Unternehmen streben ausschließlich nach Gewinnen und gewährleisten daher nicht die Harmonie zwischen den Interessen von Unternehmen und Kunden.

Schwierigkeiten nicht nur im Immobilienbereich

Betrachtet man jedoch die Zeit zwischen Ende 2022 und den ersten Monaten des Jahres 2023, so haben die wirtschaftlichen Probleme alle Sektoren betroffen, nicht nur den Immobiliensektor. Dies zeigt sich daran, dass es in vielen anderen Sektoren zu Fusionen und Übernahmen kommt, wenn viele Unternehmen aufgrund von Produktionsschwierigkeiten und Kapitalmangel Vermögenswerte zu niedrigen Preisen an ausländische Investoren verkaufen müssen.

In einer kürzlich vor dem Ständigen Ausschuss für sozioökonomische Fragen der Nationalversammlung abgegebenen Erklärung wies der Minister für Planung und Investitionen, Nguyen Chi Dung, auch darauf hin, dass viele große Unternehmen ihre Vermögenswerte zu nur 50 Prozent ihres tatsächlichen Wertes verkaufen mussten und die Käufer aufgrund der schwierigen Produktions- und Geschäftslage sowie der begrenzten Kapitalaufnahmekapazität ausländische Unternehmen waren.

Laut einer Umfrage des Private Economic Development Research Board unter fast 10.000 Unternehmen befinden sich viele Unternehmen in einer besonders schwierigen Lage. Bis zu 82,3 % der an der Umfrage teilnehmenden Unternehmen planen, in den verbleibenden Monaten des Jahres 2023 ihre Größe zu reduzieren, den Betrieb vorübergehend einzustellen oder ganz einzustellen.

Immobilienunternehmen werden durch Übernahmen und Fusionen gerettet, Abbildung 2 — Neben Immobilien müssen viele Unternehmen auch zahlreiche andere Vermögenswerte verkaufen, um zu überleben.

Von den im Jahr 2023 noch aktiven Unternehmen erwarten 71,2 % einen Personalabbau von mehr als 5 %, 22,2 % einen Abbau von mehr als 50 %. 80,7 % der Unternehmen erwarten einen Umsatzrückgang von mehr als 5 %, der Anteil der Unternehmen mit einem Umsatzrückgang von mehr als 50 % liegt bei 29,4 %. Besonders gering ist in diesem Zusammenhang das Vertrauen der Unternehmen in die Gesamtwirtschaft und die Branchenkonjunktur: 81,4 % der Unternehmen bewerten es als negativ bzw. sehr negativ.

Die Umfrage zeigt, dass die Schwierigkeiten, mit denen Unternehmen konfrontiert sind, die Auftragslage (59,2 %), der Zugang zu Krediten (51,1 %), die Umsetzung von Verwaltungsverfahren und gesetzlichen Vorschriften (45,3 %) und die Angst vor der Kriminalisierung wirtschaftlicher Transaktionen (31,1 %) sind. Bemerkenswert ist, dass die Unterstützung durch die lokalen Behörden trotz der Schwierigkeiten noch nicht den Anforderungen entspricht. Bis zu 84 % der Unternehmen bewerten die Effektivität der lokalen Regierungsführung und -unterstützung als ineffektiv.

Nach Angaben der Agentur für Auslandsinvestitionen gab es in den ersten vier Monaten dieses Jahres in China 1.044 Kapitaleinlagetransaktionen zum Kauf von Anteilen an inländischen Unternehmen durch ausländische Investoren im Gesamtwert der Kapitaleinlage von über 3,1 Milliarden US-Dollar. Dies entspricht einem Anstieg von über 70 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. 77.001 Unternehmen zogen sich vom Markt zurück, 25,1 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Im Durchschnitt verließen täglich über 600 Unternehmen den Markt.

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