Die Geschichte des bezahlbaren Wohnraums entschlüsseln

Wie geplant wurde ich erneut von Investment Newspaper gebeten, einen Artikel zum Thema „Bezahlbarer Wohnraum“ zu schreiben.

Herr Nguyen Hoang Nam, Generaldirektor von G-Home, Experte für Sozialwohnungen

1.

Ehrlich gesagt, obwohl ich im vergangenen Jahr an vielen Fernsehinterviews zu dieser Geschichte teilgenommen und auch viele Artikel zum Thema Wohnen geschrieben habe, fällt es mir immer schwer, wenn das Thema „bezahlbarer Wohnraum“ erwähnt wird.

Es ist nicht nur deshalb schwierig, weil diese Geschichte bereits von zu vielen Experten und Forschern analysiert und seziert wurde, und ich kann nichts Besseres schreiben, sondern auch, weil die praktische Arbeit als Projektentwicklungsberater, Makler und in manchen Aspekten sogar als Investor, aber die tatsächliche Schaffung von „bezahlbarem Wohnraum“ mit zu vielen Hindernissen verbunden ist.

Das finanzielle Potenzial ist eine Sache und bestimmt maßgeblich den Erfolg eines Immobilieninvestitionsprojekts. Doch die Entwicklung einer Preisstrategie, die für die Mehrheit der Menschen mit echtem Wohnbedarf gemäß der aktuellen Realität wirklich „erschwinglich“ ist, stellt für jedes Unternehmen eine enorme Herausforderung dar.

Der Besitz eines ausreichend großen Grundstücks ist lediglich eine notwendige Voraussetzung für die Umsetzung eines Projekts (ganz zu schweigen davon, ob das Wohnbauprojekt teuer oder günstig ist). Die ausreichende Voraussetzung ist jedoch eine lange Reihe von Verfahren, deren Abschluss mehrere Jahre dauern kann. Dabei wird noch nicht einmal berücksichtigt, ob das Land in Planung ist und für eine Umnutzung in Frage kommt (sofern es sich nicht um nicht landwirtschaftlich genutztes Land handelt).

Dies zeigt, dass der Prozess sehr langwierig ist und die Inputkosten eines Projekts oft sehr hoch sind. Bei den derzeit langwierigen Projektgenehmigungsverfahren sind die Inputkosten oft sehr hoch, wobei die Grundstückskosten in der Regel am höchsten sind. Ganz zu schweigen von den Zinsen, die entstehen, wenn die meisten Unternehmen finanzielle Hebel einsetzen müssen.

Angenommen, Sie müssen 300 Milliarden VND leihen, um ein Grundstück für ein Projekt zu kaufen. Für jedes Jahr Verzögerung bei der Projektabwicklung verliert das Unternehmen 10 % der Kreditzinsen, also 30 Milliarden VND. Um die Investitionseffizienz zu gewährleisten, muss das Unternehmen diese Kosten auf den Preis aufschlagen, sodass der Verkaufspreis nicht niedriger ausfallen kann.

Das ist bei normalem „bezahlbarem Wohnraum“ der Fall. Im sozialen Wohnungsbau ist es viel schwieriger, wenn die Verfahren und bevorzugten Investitionsrichtlinien für Investoren gemäß den bisherigen geltenden Gesetzen zwar „bevorzugt“ erscheinen, in Wirklichkeit aber nicht so „bevorzugt“ sind, wie sich die Investoren vorstellen.

So schreibt beispielsweise Absatz 3, Artikel 54 des Wohnungsbaugesetzes von 2014 vor, dass Investoren mindestens 20 % der Sozialwohnungsfläche des Projekts zur Vermietung reservieren müssen und diese erst nach fünf Jahren verkauft werden kann. Tatsächlich haben Investoren bei jedem Sozialwohnungsprojekt nur Anspruch auf einen maximalen Gewinn von 10 %, während sie bis zu 20 % der Fläche zur Vermietung reservieren müssen, sodass fast kein Gewinn übrig bleibt.

Ganz zu schweigen von einer Reihe weiterer Regelungen zu bevorzugten Landnutzungsgebühren für Sozialwohnungen, die von den Unternehmen jedoch eine Vorauszahlung und spätere Abführung verlangen. Wenn die Projektverfahren etwa fünf Jahre dauern, werden die Unternehmen nahezu lahmgelegt.

2.

Tatsächlich waren ich und viele Kollegen aus der Branche nach der offiziellen Verabschiedung des (geänderten) Wohnungsbaugesetzes Ende letzten Jahres erleichtert, dass zumindest die Redaktion das Problem erkannt und praktischere Änderungen an den Bestimmungen des Gesetzes vorgenommen hatte.

Insbesondere durch die Entflechtung der Themen Wohnungskäufer und die Regelung, dass Projektinvestoren bei der Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten Vorzugsbehandlung erhalten, wurden auch die seit langem bestehenden Hindernisse beseitigt, die die Entwicklung dieses Segments behindert haben.

Beispielsweise gemäß Artikel 85: Befreiung von Landnutzungsgebühren, Grundrente; ermäßigte Mehrwertsteuer, Körperschaftssteuer usw.; Darlehen mit ermäßigten Zinssätzen; Unterstützung durch das Volkskomitee der Provinz bei der Anbindung des technischen Infrastruktursystems des Projekts an das regionale technische Infrastruktursystem, wodurch die Synchronisierung der sozialen Infrastruktur innerhalb und außerhalb des Projektumfangs sichergestellt wird;

Darüber hinaus haben Investoren Anspruch auf einen Gewinn von maximal 10 % der gesamten Bauinvestitionskosten für den Bereich des sozialen Wohnungsbaus; haben Anspruch auf maximal 20 % der gesamten Wohngrundstücksfläche für Investitionen in den Bau von Geschäfts-, Dienstleistungs-, Gewerbe- oder gewerblichen Wohnanlagen oder 20 % der gesamten Wohnfläche für Geschäfts-, Dienstleistungs- und Gewerbeanlagen; haben Anspruch auf eine getrennte Buchführung und genießen alle Gewinne für den Bereich Geschäfts-, Dienstleistungs-, Gewerbe- oder gewerblichen Wohnanlagen; andere Anreize gemäß den gesetzlichen Bestimmungen (sofern vorhanden).

Zusätzlich zu den Kernänderungen im (geänderten) Wohnungsgesetz wurden auch im etwa einen Monat später verabschiedeten (geänderten) Bodengesetz viele Inhalte geändert, um Schwierigkeiten zu beseitigen und die „komplizierten“, „überlappenden“ und „verflochtenen“ Investitionsverfahren vieler Fachgesetze zu reduzieren.

Dies sind bahnbrechende und auch sehr aufgeschlossene Änderungen der staatlichen Verwaltungsagentur, um ein harmonischeres, transparenteres und klareres Investitionsumfeld zu schaffen.

Zumindest wird dies dazu beitragen, dass Unternehmensleiter nicht von einer Agentur zur anderen laufen müssen, um eine Lösung zu finden, aber dennoch keine Lösung finden, weil es an einer Stelle vielleicht richtig gemacht wird, an einer anderen aber möglicherweise immer noch falsch.

Allein die Verfahren „Gemeindeebene fragt Bezirksebene“, „Bezirksebene fragt Provinzebene“, „Provinzebene fragt Ministerebene“, „Ministeriumsebene fragt Premierminister “ zählen dazu ... der durchschnittliche Frage-und-Antwort-Zyklus dauert meiner Berechnung nach ebenfalls bis zu drei Monate. Und wenn dieser Prozess verkürzt werden kann, wird dies auch einen erheblichen Teil der Kosten des pro 1 m² berechneten Hauspreises senken, wenn er Menschen mit echtem Wohnungsbedarf erreicht.

Ein Sozialwohnungsprojekt in der Provinz Khanh Hoa .

3.

Die Realität zeigt, dass der Mangel an bezahlbarem Wohnraum kein Problem ist, das nur in Vietnam, sondern in vielen Ländern weltweit, auch in Industrieländern, auftritt. Die Lösung des Wohnungsproblems, insbesondere des bezahlbaren Wohnraums, kann nicht über Nacht von einer einzelnen Person oder Organisation gelöst werden. Sie erfordert Beiträge aller gesellschaftlichen Bereiche sowie gemeinsame Anstrengungen des öffentlichen und privaten Sektors und der Bevölkerung.

In dem Bericht, den der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, Vu Hong Thanh, der Nationalversammlung in der Morgensitzung des 20. Mai, der 7. Sitzung, vorlegte, wurden Meinungen geäußert, die der Regierung nahelegten, die Situation zu bewerten und Lösungen zu ihrer Stabilisierung zu finden. Gleichzeitig wurde von der Regierung verlangt, eine umfassende Untersuchung der Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus in der Vergangenheit anzuordnen, Schwierigkeiten, Unzulänglichkeiten, Verstöße und Negativität zu ermitteln und diese gemäß den gesetzlichen Bestimmungen strikt zu behandeln.

Ich bin mit der Inspektion einverstanden, da der Mechanismus und die Politik eine Herausforderung darstellen, aber äußerst wichtig sind, um die derzeitige ineffektive Realität zu ändern. Die Frage ist, was wir inspizieren werden, wie wir inspizieren werden, um eine vernünftige Lösung und Verbesserung zu erreichen und eine negative Mentalität zu vermeiden, die Investoren für dieses „schwierige“ Segment anlockt.

Derzeit müssen gemäß Klausel 4, Artikel 1 des Dekrets Nr. 49/2021/ND-CP bei gewerblichen Wohnungsbauprojekten mit einer Landnutzungsgröße von 2 Hektar oder mehr in Sonder- und Typ-1-Stadtgebieten oder 5 Hektar oder mehr in Typ-2- und Typ-3-Stadtgebieten 20 % der gesamten Landfläche für den Bau von Sozialwohnungen reserviert werden.

Theoretisch muss es sich bei diesem Landfonds um sauberes (gerodetes) Land handeln, selbst mit Infrastruktur. Tatsächlich verfügt jedoch jede der 63 Provinzen/Städte über ein Stadtgebiet. Warum gibt es dann immer noch viele Provinzen, in denen keine Sozialwohnungsprojekte umgesetzt wurden? Wohin fließt dieser Landfonds? Daher ist dies ein Thema, das gemäß der Forderung des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung einer eingehenden Prüfung unterzogen werden muss.

Darüber hinaus habe ich in früheren Artikeln viele Fälle erwähnt, in denen arme und benachteiligte Menschen aufgrund von Verfahrensproblemen Schwierigkeiten beim Zugang zu Sozialwohnungen hatten. Die derzeitige Regelung, dass nur „Beamte, Staatsbedienstete und Angestellte des öffentlichen Dienstes“ zu den zehn Personengruppen gehören, die Anspruch auf Sozialwohnungen haben, Arbeitnehmer, die lediglich Verträge unterzeichnet haben und noch nicht auf der Gehaltsliste stehen, stellt eine enorme Einschränkung dar, die überprüft und beseitigt werden muss, um die Situation armer Menschen zu beenden, die Anspruch auf Sozialwohnungen haben, aber immer noch mühsam warten müssen, nur weil ihnen ein örtliches Siegel fehlt.

Auch die Frage, ob die Person, für die ein Kauf getätigt wird, tatsächlich ein geringes Einkommen hat, ist umstritten. Tatsächlich kann das Hauptgehalt vieler Menschen zwar „niedrig“, ihr „Nebenjob“ jedoch sehr hoch sein, und das aktuelle Datensystem ist nicht in der Lage, dies zu erkennen.

4.

An der jüngsten Überarbeitung der Gesetzesentwürfe schätze ich besonders, dass die Redaktion sehr aufgeschlossen war, proaktiv auf die Meinungen der Marktteilnehmer einging und die Realität analysierte und bewertete. Das ist positiv, denn nur wenn wir die tatsächlichen Mängel auf beiden Seiten gründlich untersuchen, können wir die Beseitigung von Hindernissen beschleunigen und die Ursachen der Marktprobleme lösen.

Daher hoffe ich auch, dass die Umsetzung, Überwachung und Kontrolle in Zukunft auch im Geiste der Offenheit und Konzentration erfolgen und die Kernprobleme lösen werden, mit denen der Markt konfrontiert ist.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html