HoREA bietet zahlreiche Lösungen für die Renovierung und den Umbau von Mehrfamilienhäusern

Anerkennung von Projektinvestoren durch Verträge zur Übertragung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung des Projekts

Vor Kurzem hat die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) dem Premierminister und dem Bauministerium ein Dokument mit Kommentaren zum Entwurf eines Dekrets zur Renovierung und Rekonstruktion von Mehrfamilienhäusern (Dekretentwurf) übermittelt.

Für diesen Fall ist es notwendig, eine Bestimmung „Anerkennung von Projektinvestoren durch Vereinbarungen über die Übertragung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung des Projekts“ hinzuzufügen, dann wird der Investor für die Investitionspolitik gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes zugelassen.

Laut dem Vorsitzenden des HoREA, Herrn Le Hoang Chau, sieht Artikel 15 des Verordnungsentwurfs lediglich die „Auswahl von Projektinvestoren durch Vereinbarungen über den Erhalt der Übertragung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung des Projekts“ vor, nicht jedoch die Anerkennung von Projektinvestoren durch Vereinbarungen über den Erhalt der Übertragung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung des Projekts für Investoren, „die alle Wohnungen und andere Bereiche im Wohnhaus, die mit Landnutzungsrechten zum Bau des Wohnhauses verbunden sind, gekauft oder übertragen bekommen haben“. Daher sollte dieser Artikel zu Artikel 15 des Verordnungsentwurfs hinzugefügt werden.

Herr Chau führte den Fall an, in dem sich Unternehmen P bereit erklärte, alle 52 Wohnungen in dem alten vierstöckigen Wohnhaus in der Cach Mang Thang Tam 239, Distrikt 3, Ho-Chi-Minh -Stadt, zurückzukaufen. Anschließend riss Unternehmen P das Wohnhaus ab, um an diesem Standort ein Investitionsprojekt zum Bau und Handel von Immobilien und hochwertigen Gewerbewohnungen durchzuführen.

Laut Herrn Chau ist es in diesem Fall notwendig, eine Bestimmung hinzuzufügen, die „die Anerkennung des Projektinvestors durch eine Vereinbarung zur Übertragung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung des Projekts“ vorsieht, damit der Investor gemäß den Bestimmungen des Wohnungsbaugesetzes für die Investitionspolitik zugelassen wird.

Aus diesem Grund schlägt HoREA vor, Artikel 15 des Verordnungsentwurfs um Klausel 6 (neu) zu ergänzen, die besagt: „Wenn ein Investor die gesamte Wohnung oder einen anderen Bereich in einem Mehrfamilienhaus erworben oder übertragen bekommen hat, verbunden mit den Landnutzungsrechten zum Bau eines Mehrfamilienhauses, um ein Investitionsprojekt im Immobilien- und Wohnungsbau in Übereinstimmung mit der Landnutzungsplanung, Bauplanung, Stadtplanung, Wohnungsbauprogrammen und Plänen der Ortschaft umzusetzen, muss die Investitionsrichtlinie für das Investitionsprojekt zur Renovierung und zum Wiederaufbau des Mehrfamilienhauses in Übereinstimmung mit den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes genehmigt werden.“

Darüber hinaus schlug HoREA vor, Absatz 2, Artikel 6 des Verordnungsentwurfs zu ändern und zu ergänzen. Dieser legt die Frist für die Einholung von Stellungnahmen von Eigentümern, Nutzern von Mehrfamilienhäusern sowie relevanten Behörden und Organisationen zum Inhalt des Plans zur Renovierung und zum Wiederaufbau von Mehrfamilienhäusern fest. Die Frist sollte 50 Arbeitstage betragen, was sinnvoller ist, da die Regelung von 30 Tagen einschließlich Sonn- und Feiertagen den zuständigen staatlichen Behörden nicht ausreicht, um Stellungnahmen einzuholen.

Darüber hinaus hat HoREA hinsichtlich der Arbeitszeit vorgeschlagen, Absatz 3, Artikel 16 des Verordnungsentwurfs zu ändern und zu ergänzen, da die Regelung „Die Frist für den Eingang eines Antrags auf Registrierung als Investor gemäß Absatz 1 dieses Artikels beträgt 30 Tage“ unangemessen sei, sondern 35 Arbeitstage betragen sollte, um genügend Zeit zu haben, den Antrag zu prüfen und über die Teilnahme am Projekt zur Renovierung und zum Wiederaufbau von Mehrfamilienhäusern zu entscheiden.

Vorschlag für Eigenheimkäufer von Renovierungsprojekten für Altbauwohnungen, Kredite aus einem Paket von 125.000 Milliarden VND aufzunehmen

Insbesondere in Bezug auf die Kreditfrage schlug HoREA vor, dem Verordnungsentwurf Artikel 27b hinzuzufügen, der die bevorzugte Kreditpolitik gemäß den Bestimmungen des Kreditgesetzes regelt.

Nach Einschätzung von Herrn Chau ist das Kreditpaket in Höhe von 125.000 Milliarden VND durchaus für Investoren und Eigenheimkäufer geeignet, die bei Wohnungsrenovierungs- und -umbauprojekten Kredite zu sehr hohen Zinssätzen von etwa 10 % pro Jahr aufnehmen.

Laut Herrn Chau hat die Staatsbank derzeit kein Rundschreiben herausgegeben, in dem die Umsetzung der Vorzugskreditpolitik für Investoren und Eigenheimkäufer bei Projekten zur Renovierung und zum Wiederaufbau von Mehrfamilienhäusern gemäß den oben genannten Vorschriften detailliert beschrieben und angeleitet wird, sondern lediglich ein Kreditprogramm für Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen sowie die Renovierung und den Wiederaufbau alter Mehrfamilienhäuser gemäß Resolution 33/NQ-CP gemäß der offiziellen Meldung Nr. 2380/NHNN-TD vom 1. April 2023 umgesetzt, das allgemein als Kreditpaket in Höhe von 125.000 Milliarden VND bekannt ist.

Im Rahmen dieses Kreditpakets können Investoren und Eigenheimkäufer bei Wohnungsrenovierungs- und -umbauprojekten Kredite zu Zinssätzen aufnehmen, die 1,5 bis 2 % unter dem normalen Zinssatz für gewerbliche Kredite liegen. Dieser Zinssatz wird alle sechs Monate angepasst. Investoren bei Wohnungsrenovierungs- und -umbauprojekten können für einen Zeitraum von drei Jahren bevorzugt Kredite aufnehmen, während Eigenheimkäufer bei Wohnungsrenovierungs- und -umbauprojekten für einen Zeitraum von fünf Jahren bevorzugt Kredite aufnehmen können. Danach müssen sie zu einem vereinbarten, „variablen“ Zinssatz Kredite aufnehmen.

Nach Einschätzung von Herrn Chau ist das Kreditpaket in Höhe von 125.000 Milliarden VND durchaus für Investoren und Eigenheimkäufer geeignet, die bei Wohnungsrenovierungs- und -umbauprojekten Kredite zu sehr hohen Zinssätzen von etwa 10 % pro Jahr aufnehmen.

Aufgrund rechtlicher Probleme gibt es derzeit jedoch keine (neuen) Wohnungsrenovierungs- und -umbauprojekte oder viele Projekte können nicht umgesetzt werden, sodass es bei (neuen) Wohnungsrenovierungs- und -umbauprojekten keine Wohnprodukte gibt. Bisher konnte kein Investor oder Eigenheimkäufer im Wohnungsrenovierungs- und -umbauprojekt einen Kredit aus dem 125.000 Milliarden VND umfassenden Kreditpaket aufnehmen.

Wenn es dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung und der Nationalversammlung also gelingt, mittelfristig staatliches Haushaltskapital bereitzustellen, um eine bevorzugte Kreditpolitik für Investoren und Eigenheimkäufer bei Renovierungs- und Wiederaufbauprojekten für Mehrfamilienhäuser umzusetzen, wie in Punkt d, Absatz 1, Artikel 63 des Wohnungsbaugesetzes von 2023 vorgeschrieben, wird die Staatsbank über Haushaltskapital verfügen, um die Refinanzierung und Zinskompensation für Kreditinstitute zu unterstützen, die diese bevorzugte Kreditpolitik umsetzen.

„Die Staatsbank wird gebeten festzulegen, dass Investoren und Eigenheimkäufer bei Wohnungsrenovierungs- und -umbauprojekten ein Kreditpaket in Höhe von 125.000 Milliarden VND für einen Zeitraum von maximal 5 Jahren mit einem festen Zinssatz aufnehmen können, der 1,5 bis 2 % unter dem normalen Zinssatz für gewerbliche Kredite liegt“, schlug Herr Chau vor.

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/horea-kien-nghi-nhieu-giai-phap-de-cai-tao-xay-dung-lai-nha-chung-cu-a658452.html