Um wie viel müsste der Kreditzins angepasst werden, damit sich der Immobilienmarkt erholt?

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Auf einer Konferenz zur Lagebeurteilung und Beseitigung von Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt am Nachmittag des 3. August erklärte der stellvertretende Gouverneur der Staatsbank von Vietnam (SBV), Dao Minh Tu, dass die SBV in den ersten sechs Monaten des Jahres die Zinssätze viermal kontinuierlich angepasst habe, mit einer Senkung von 0,5 bis 2,0 % pro Jahr für alle Arten. Der durchschnittliche Zinssatz der Geschäftsbanken sei ebenfalls je nach Art um 1,5 bis 2 % gesunken. Viele Banken hätten vorrangige und zinsgünstige Kredite angeboten.

Der Kreditzinssatz muss unter 10 %/Jahr liegen

Allerdings reicht die derzeitige Senkung der Kreditzinsen nach Ansicht von Experten und Unternehmen noch nicht aus.

Aus geschäftlicher Sicht sagte Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor der EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), dass die aktuelle Senkung der Kreditzinsen nur teilweise Auswirkungen auf die Psychologie gehabt habe und nicht wirklich zu einem Hebel zur Wiederbelebung des Immobilienmarktes geworden sei.

„ Die aktuelle Senkung hat nur für Einheiten mit bestehenden Schulden positive Auswirkungen, da sie Kredite zur Umschuldung aufnehmen. Für neue Investoren hat sie jedoch kaum Bedeutung. Die meisten Investmentgruppen am Markt warten noch auf eine Abkühlung der Zinsen. In dieser Zeit werden viele Einheiten vorrangig Zeit mit der Erstellung von Rechtsdokumenten verbringen “, sagte Herr Toan.

Erst wenn der Kreditzins unter 10 % liegt, wird es auf dem Immobilienmarkt zu positiven Veränderungen kommen. (Illustrationsfoto)

Laut Pham Anh Khoi, Mitglied der Marktforschungsgruppe der Vietnam Real Estate Association (VARS), ist die Zinsentwicklung der entscheidende Faktor dafür, ob der Immobilienmarkt wieder Geld fließen wird. Bleibt dieser Wert hoch, wird sich dies nachteilig auf den Markt auswirken.

„ Wenn der Kreditzinssatz lediglich bei etwa 12–13 % pro Jahr „bleibt“, wird der Cashflow wahrscheinlich stagnieren. Bargeldbesitzer werden das Geld vorübergehend zurückhalten, um zu beobachten und abzuwarten, anstatt es in den Markt zu investieren. Wenn der Kreditzinssatz wieder auf etwa 8–9 % steigt, wird der Immobilienmarkt positiv reagieren. Denn das ist die Schwelle, die Investoren bei der Kreditaufnahme tolerieren können “, sagte Herr Khoi.

Herr Le Tu Minh, Vorsitzender der IMG Investment Joint Stock Company, vertritt die gleiche Ansicht und empfahl ebenfalls, den mittelfristigen Zinssatz auf etwa 8,5 % zu senken, plus/minus wie vor zwei Jahren.

Laut Herrn Minh sind die mittelfristigen Zinssätze in Vietnam immer noch recht hoch; vor fünf bis sechs Monaten lagen sie bei etwa 12 bis 14 Prozent. Unternehmen wollen kein Geld leihen, trauen sich nicht, Kredite aufzunehmen, und viele Kunden investieren ihr Geld in andere Bereiche, anstatt sich für Immobilien zu entscheiden.

Herr Vu Cuong Quyet, Generaldirektor der Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services Joint Stock Company, erklärte, die Inputzinsen seien stark gesunken, die Output- und Kreditzinsen hingegen nicht. Eigenheimkäufer zahlen weiterhin Zinsen von 11–12 %, was die Erhöhung der Immobilienliquidität erheblich erschwert. Die Kreditzinsen müssten unter 10 % gesenkt werden, da dies deutliche Auswirkungen auf den Markt hätte.

„ Für Immobilienunternehmen wirken sich die hohen Zinsen auf die Kosten aus. Unternehmen mit Projekten möchten ihre Immobilien zu angemessenen, niedrigen Preisen verkaufen, doch die Inputkosten, insbesondere die Zinsen, sind weiterhin hoch, und die Kosten für Baumaterialien und Arbeitskräfte sinken nicht, was die Immobilienpreise in die Höhe treibt. Ein hoher Verkaufspreis beeinträchtigt die Liquidität“, analysierte Herr Quyet.

Deshalb müsse der Zinssatz für Unternehmenskredite auf 9 bis 10 Prozent gesenkt werden, um den Unternehmen das Atmen zu erleichtern, so Quyet. Dann könnten Waren zu besseren Preisen auf den Markt gebracht werden.

Was Eigenheimkäufer betrifft, liegt der gewünschte Zinssatz, den sie zu leihen bereit sind, unter 8 %/Jahr.

Insbesondere ergab eine aktuelle Umfrage von Batdongsan.com.vn, dass bei der Diskussion über die Erwartungen hinsichtlich der Hypothekenzinsen in den Jahren 2023 und 2024 etwa 44 % der Befragten angaben, dass ein Hypothekenzins von unter 8 % für sie zur Bewältigung ihrer Finanzen angemessen sei und dass sie damit rechnen, dass die Zinsen im Jahr 2024 auf dieses Niveau sinken werden.

Darüber hinaus akzeptieren 33 % der Eigenheimkäufer Kredite, wenn der Zinssatz zwischen 8 und 10 % liegt, und nur etwa 14 % sind mit einem Zinssatz zwischen 10 und 13 % einverstanden.

Laut Herrn Le Bao Long, dem strategischen Direktor von Batdongsan.com.vn, trauen sich viele Eigenheimkäufer nicht, mutig einen Fremdfinanzierungskredit aufzunehmen, weil sie sich Sorgen über wirtschaftliche Schwierigkeiten, unsichere Arbeitsplätze und unsichere Einkommen machen, die sie unter Druck setzen und es ihnen unmöglich machen, die Zinszahlungen zu leisten.

„ Die meisten Familien mit einem Einkommen von weniger als 40 Millionen VND pro Monat können maximal 20 Millionen VND oder weniger für Immobilienkäufe ausgeben. Wer über 40 Millionen VND pro Monat verdient, kann monatliche Hypothekenzahlungen von maximal 30 Millionen VND leisten. Für Geringverdiener mit weniger als 20 Millionen VND pro Monat liegt dieser Betrag bei höchstens 8 bis 10 Millionen VND“ , so Long.

Der Premierminister wies die Staatsbank an, eine Überprüfung durchzuführen, damit Unternehmen und Privatpersonen Zugang zu Kreditkapital erhalten.

Zum Abschluss der Konferenz zur Lagebeurteilung und Beseitigung der Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt am Abend des 3. August wies Premierminister Pham Minh Chinh die Staatsbank Vietnams an, die Kreditvergabe an Immobilienunternehmen zu überprüfen und geeignete und wirksame Lösungen für Unternehmen und Immobilienkäufer zu finden, um Kreditkapital zu erhalten. Gemeinsam müssen wir Schwierigkeiten und Hindernisse beseitigen, damit sich der Immobilienmarkt stabil, sicher, gesund, effektiv und nachhaltig entwickeln kann.

Premierminister Pham Minh Chinh hielt auf der Konferenz eine Abschlussrede. (Foto: VGP/Nhat Bac).

Der Premierminister betonte, dass eine angemessene Umstrukturierung des Immobilienmarktes notwendig sei, insbesondere im Bereich Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen und Wohnungen für Menschen mit mittlerem Einkommen. Um den sozialen Wohnungsbau, Arbeiterwohnungen und die Renovierung alter Wohnungen zu fördern, müssten sich die Verantwortlichen der Provinzen und Städte auf diese Arbeit konzentrieren und sie praktisch, effektiv und ohne Formalitäten umsetzen.

„ Die Staatsbank prüft weiterhin die Kreditvergabe an Immobilienunternehmen. Sie verfügt über geeignete und wirksame Lösungen, damit Unternehmen, Immobilienprojekte und Eigenheimkäufer bequemer auf Kreditquellen zugreifen können. Dies schafft sowohl Komfort als auch Unterstützung für Unternehmen und kontrolliert Risiken, trägt zur Beseitigung von Schwierigkeiten bei und fördert die Entwicklung eines sicheren, gesunden, wirksamen und nachhaltigen Immobilienmarktes. Dabei berücksichtigt sie insbesondere die Kreditvergabe an Projekte, die kurz vor der Fertigstellung stehen“, sagte der Premierminister.

Ngoc Vy

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