Kann das neue Wohnungsgesetz Mini-Apartments „abschaffen“?

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Das kürzlich von der Nationalversammlung verabschiedete neue Wohnungsgesetz enthält zahlreiche neue Regelungen für Investitionen in Häuser mit vielen Wohnungen zum Verkauf oder zur Miete, auch als Mini-Apartments bekannt.

Insbesondere schreibt das neue Wohnungsbaugesetz vor, dass Investoren Projekte errichten müssen, die normalen gewerblichen Wohnungsbauprojekten ähneln.

Neues Wohnungsbaugesetz verschärft Bau und Verwaltung von Mini-Apartments Bild 1 — Das neue Wohnungsbaugesetz schreibt vor, dass Investoren Projekte errichten müssen. (Foto: DM)

Konkret müssen gemäß den neuen Vorschriften Privatpersonen, die Miniapartments (Häuser mit zwei oder mehr Stockwerken, wobei sich auf jeder Etage eine Wohnung befindet, oder zwei oder mehr Stockwerke und insgesamt 20 Wohnungen) zum Verkauf oder zur Vermietung bauen möchten, die Voraussetzungen für Investoren in einem Wohnungsbauprojekt erfüllen.

Wohnungen, die Anspruch auf eine Bescheinigung nach dem Grundbuchgesetz (Pink Book) haben, werden nach den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes und des Immobilienwirtschaftsgesetzes verkauft, vermietet oder gemietet.

Darüber hinaus müssen Investitionen in Mini-Apartments zur Miete den vom Bauminister erlassenen Bauvorschriften entsprechen. Das Gebäude muss den gesetzlich vorgeschriebenen Anforderungen an Brandschutz und Brandbekämpfung entsprechen.

Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor der EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), sagte, dass eine Verschärfung des Baus und der Verwaltung von Mini-Apartments notwendig sei, da sich dieser Wohnungstyp seit langem ungehindert und mit zahlreichen Verstößen entwickelt habe.

Mini-Apartments werden in naher Zukunft kaum noch an Personen ohne Investitionsprojekt zu verkaufen sein. Die Entwicklung von Mini-Apartments wird daher aufgrund strenger Verfahrensvorschriften erheblich eingeschränkt sein.

Gleichzeitig wird es eine große Herausforderung sein, Investitionsprojekte zu realisieren und die Voraussetzungen für die Beteiligung an Wohnungsbauinvestitionen zu erfüllen. Denn Mini-Apartments sind Hochhäuser, die meist auf einer Fläche von 200 bis 300 Quadratmetern errichtet werden und in engen Gassen liegen. Daher ist es fast unmöglich, Projekte wie normale Gewerbewohnungen zu realisieren.

„Bei Gassen mit einer Breite von weniger als zwei Metern ist eine Planung im Maßstab 1/500 nicht möglich, da viele Faktoren wie Brandschutz, Infrastruktur, Bevölkerungszahlen und Umweltverträglichkeitsprüfung nicht gewährleistet sind. Diese Anforderungen mit den aktuellen Mini-Apartments zu erfüllen, ist nahezu unmöglich“, analysierte Herr Toan.

Laut Herrn Toan kann die Genehmigung und Planung eines Projekts bei gewerblich genutzten Wohnungen mehrere Jahre dauern, bei Mini-Wohnungen ist dieser Zeitraum sogar noch länger.

Außerdem werden Mini-Apartments hauptsächlich in zentralen Lagen gebaut, daher sind die Vorschriften zur Gebäudehöhe sehr streng. Normalerweise kann ein 200 m2 großes Grundstück nur mit etwa 5-6 Stockwerken bebaut werden. Bei dieser Dichte und Höhe können Investoren keinen Gewinn erzielen, also wird es niemand tun.

Tatsächlich werden derzeit bis zu 95 % der bestehenden Mini-Apartments ohne Genehmigung gebaut, denn würden sie gemäß den Vorschriften gebaut, würden die Investoren Verluste erleiden, bevor sie überhaupt anfangen.

„Wenn Sie ein 200 m2 großes Grundstück für 10 Milliarden kaufen, aber nur 5 Stockwerke bauen können und 70 % der Fläche, also 700 m2, bebauen, betragen die Kosten für Grundstück und Bau etwa 22 Millionen VND/m2. Wenn Sie es für 25 Millionen VND/m2 verkaufen, wird der Investor mit dem Bau von 5 Stockwerken eindeutig keinen Gewinn erzielen“, erklärte Herr Toan.

Laut Herrn Toan besteht daher in der kommenden Zeit die Gefahr, dass der Typ Mini-Apartments an Bedeutung verliert, da die Notwendigkeit eines neuen Investitionsprojekts den Bau für viele Menschen unmöglich machen wird.

Auch für Miniwohnungen, die die Baubedingungen erfüllen, werden die Kosten sehr hoch sein und aufgrund der zu hohen Investitionskosten nicht mit gewerblichen Wohnungen konkurrieren können.

Unterdessen erklärte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), dass es sich bei Investoren in Mini-Apartments um Einzelpersonen handele, die sich an die gleichen gesetzlichen Bestimmungen halten müssten wie große Investoren, die gewerbliche Wohnprojekte entwickeln.

Insbesondere müssen Privatpersonen die Bestimmungen des Brandschutz- und Brandbekämpfungsgesetzes einhalten, bei Verkauf, Vermietung und Mietkauf die Bestimmungen des Immobilienwirtschaftsgesetzes.

Darüber hinaus erhalten Käufer von Mini-Apartments ein Zertifikat (rosa Buch). Verwaltung und Betrieb müssen den Vorschriften zur Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern entsprechen und die Verantwortung für die Inspektion und Überwachung der Volkskomitees auf allen Ebenen klar definieren, um die Sicherheit zu gewährleisten und die legitimen Rechte und Interessen der hier lebenden Bewohner zu schützen.

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