Anhaltender „Konflikt“ zwischen Investoren und Eigenheimkäufern

Tatsächlich gibt es in vielen Mehrfamilienhäusern in Hanoi Probleme hinsichtlich der gemeinschaftlich und privat genutzten Bereiche. Der Hauptkonflikt entsteht dadurch, dass sich die Parteien nicht darauf einigen können, welche Bereiche gemeinschaftlich und welche privat sind, was zu Konflikten zwischen den Parteien führt.

Zu diesem Thema enthalten die staatlichen Rechtsdokumente zur Verwaltung und zum Betrieb von Mehrfamilienhäusern recht detaillierte und umfassende Regelungen. Zuletzt wurde das Rundschreiben 05 des Bauministeriums herausgegeben, ein Dokument, das die Dokumente zur Verwaltung und zum Betrieb von Mehrfamilienhäusern zusammenfasst.

Laut Vu Kieu Hanh, Leiterin der Immobilienverwaltungsabteilung von Savills Hanoi, entstehen Konflikte bei Wohnungsbauprojekten durch die mangelnde Vollständigkeit und Transparenz der Dokumente, die die Nutzung öffentlicher und privater Bereiche regeln, wenn Investoren Projekte entwickeln und bauen. Dies ist jedoch in den Rechtsdokumenten klar definiert. Dies führt zu Unklarheiten bei der späteren Bestimmung von Eigentums- und Nutzungsrechten.

In vielen Wohnhäusern in Hanoi kommt es zu Problemen hinsichtlich der gemeinsamen und privaten Bereiche, insbesondere zu Streitigkeiten über Parkplätze. (Foto: BG)

„Es ist wichtig zu verstehen, dass alle Bereiche, die mit dem Struktursystem, den Korridoren, den gemeinsamen Gehwegen und den untrennbaren Systemen zusammenhängen, Gemeinschaftsbereiche sind. Einer der Bereiche, in denen es in Mehrfamilienhäusern jedoch häufig zu Streitigkeiten kommt, ist der Parkplatz“, fügte Frau Hanh hinzu.

Gemäß dem Wohnungsbaugesetz 2014 sind die Abstellflächen für Fahrräder, Behindertenfahrzeuge, Zweiräder und Dreiräder Eigentum der Wohnungseigentümer und werden von ihnen gemeinsam genutzt. Die Abstellflächen für Autos können von den Mietern/Käufern der Wohnung gekauft oder untervermietet werden.

„Tatsächlich fließen in den meisten Mehrfamilienhäusern die Einnahmen aus dem Motorradparkplatz (Teileigentum) in den Betriebsfonds des Gebäudes zurück. Allerdings ist noch unklar, wie dieser Bereich geplant wird, wie groß der Teileigentumsbereich ist und wie sich daraus die konkreten Einnahmen pro Fahrzeug bestimmen lassen. Das führt zu endlosen Debatten“, analysierte Frau Hanh.

Um Konflikte zu lösen und Auswirkungen auf die folgenden Phasen zu begrenzen, so Frau Hanh, müssten Investoren bereits in der Entwurfsphase die gemeinsamen und privaten Bereiche voraussehen und korrekt berechnen sowie diese im Kaufvertrag und im wirtschaftlichen und technischen Bericht über die Bauinvestition klar darstellen. Der Verwaltungsrat müsse gemäß den Bestimmungen des konsolidierten Dokuments 05/VBHN-BXD-Rundschreibens zu den Vorschriften für die Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern Zugriff auf alle Fertigstellungsunterlagen des Projekts haben.

Darüber hinaus muss der Investor mit den beteiligten Parteien Regeln für Gemeinschaftsbereiche und -einrichtungen vereinbaren. Darauf aufbauend sollte eine allgemeine Vereinbarung und ein Konsens über die Inhalte in Bezug auf Rechte, Nutzung und Schutz von Vermögenswerten getroffen werden, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Die öffentlichen und privaten Bereiche des Projekts sind teilweise auch mit der Festlegung der Projektservicegebühr verbunden, die jeder Eigentümer zahlen muss. Laut Frau Hanh darf die Regelung für die maximale Servicegebühr in Apartmentprojekten mit Aufzügen in der Stadt 16.500 VND/m2/Monat nicht überschreiten.

Die Servicegebühr ist ebenfalls im Kaufvertrag festgelegt. Der Käufer muss sich daher über die Höhe der von den Eigentümern zu zahlenden Gebühren informieren. Denn bei der Inbetriebnahme legen die Bewohner großen Wert auf Transparenz hinsichtlich der Gebührenhöhe und der Verwendung der von ihnen gezahlten Servicegebühr. Dies erfordert, dass auch der Investor und die Verwaltung diesem Thema besondere Aufmerksamkeit widmen.

Illustrationsfoto. (Quelle: CP)

Die Experten von Savills sind der Ansicht, dass Investoren und Verwaltungseinheiten bei der Festlegung des angemessenen Servicepreises die Faktoren berücksichtigen sollten, die sich direkt auf die Kosten des Servicepreises für Mehrfamilienhäuser auswirken. Diese Kosten hängen von der Größe, den architektonischen Merkmalen, dem Design und der Ausstattung des Projekts ab. Sobald alle erforderlichen Informationen vorliegen, kann die Verwaltungseinheit die Betriebskosten berechnen, die die Servicegebühr ausmachen.

Obwohl es sich hierbei um sehr kleine Punkte im Arbeitsablauf der Betriebsführungseinheit handelt, wirken sie sich direkt auf den Einheitspreis der Betriebsgebühr aus. Daher muss das Management streng sein und von einer professionellen Betriebsführungseinheit durchgeführt werden, um sowohl Investoren als auch Bewohner bei der Optimierung der Verwaltungskosten sowie der Transparenz der Aktivitäten und Verwaltungsleistungen des Projekts unterstützen zu können.

Angesichts der starken Entwicklung des vietnamesischen Immobilienmarktes müssen Investoren der Verwaltung und dem Betrieb ihrer Immobilie besondere Aufmerksamkeit schenken und diese als Mehrwert für das Projekt sowie als Lösung zur Vermeidung von Streitigkeiten zwischen beteiligten Einheiten betrachten. Der Verkaufspreis eines Immobilienprodukts wird vom Investor bereits vor der Projektgründung und -inbetriebnahme geplant.

„Der Faktor für die Preisstabilität hängt jedoch von der Qualität des Projektmanagements und des Betriebs ab. Die Rolle der Management- und Betriebseinheit wird daher im Kontext der zunehmenden Zahl städtischer Gebiete mit riesigen Bevölkerungszahlen und großem Angebot immer wichtiger“, betonte Frau Hanh.

Quelle: https://www.congluan.vn/khu-vuc-de-xe-mau-thuan-dai-dang-giua-chu-dau-tu-va-cu-dan-mua-nha-post251082.html