Marktparadoxon, sowohl Mangel als auch Überschuss; der Grund, warum Investitionswellen in viele Orte strömen

Der Markt in Provinzen und Städten zieht Investitionskapital an, die Lagerbestände werden größer, die Frist für die Ausgabe des ersten roten Buches wurde seit dem 1. August verkürzt … so lauten die neuesten Nachrichten aus dem Immobilienbereich.

Aktuelle Immobilien: Perspektive des Harbour Center Hai Phong -Projekts. (Quelle: Silk Path Hotel Company Limited)

Kontinuierliche Einführung neuer Projekte vor Ort

Kürzlich wurde in Haiphong ein neues Projekt, das Harbour Center, in der Le Lai Street 3 im Bezirk Ngo Quyen eröffnet. Das Projekt umfasst 74 aneinandergrenzende Grundstücke mit fünfstöckigen Geschäftshäusern und einer Gesamtnutzfläche von ca. 400 m². Die Grundfläche beträgt 68,6 bis 161,8 m², die Breite der Fassade 6 bis 13,8 m. Das Projekt hat eine Gesamtfläche von über 11.000 m² und wurde von der Silk Path Hotel Company Limited finanziert.

Hung Yen begrüßte ein neues Projektangebot: The Fibonan – ein 32-stöckiges Mehrzweckgebäude mit drei Untergeschossen, das zum Villen- und Wohnprojekt Hung Thinh in der Gemeinde Cuu Cao im Bezirk Van Giang (Hung Yen) gehört. Das Projekt wird von An Phu Invest finanziert. The Fibonan hat eine Fläche von 20.992 m², wovon 4.370 m² Baulandfläche mit 656 Wohneinheiten sind, mit unterschiedlichen Flächen von 43 bis 96 m².

Ha Nam hat ein neues Projekt namens Sun Urban City Ha Nam. Das Projekt befindet sich im neuen Zentrum der Stadt Phu Ly und erstreckt sich über eine Fläche von über 400 Hektar, davon 200 Hektar für die Entwicklung von Wasserflächen, 19 Hektar für den Sun World Park, 17 Hektar für einen Landschaftssee, 28 Hektar für die neue Verwaltung, 13 Hektar für einen Innenpark und 60 Hektar für das Projekt. Das Projekt ist vielfältig und umfasst Wohnungen, Geschäftshäuser und Villen mit 40 neunstöckigen Gebäuden, darunter etwa 15.000 Wohnungen, 4.500 gewerbliche Reihenhäuser und 1.200 Doppelhaushälften und freistehende Villen.

Thanh Hoa freute sich außerdem über ein neues Projektangebot aus dem Central Riverside-Projekt. Das Projekt befindet sich im Bezirk Dong Hai der Stadt Thanh Hoa und wird von Taseco Land finanziert. Central Riverside umfasst eine Fläche von 15,6 Hektar mit 493 Produkten. Davon gibt es 339 Stadthäuser mit einer Fläche von 80–134 m², 94 Geschäftshäuser mit einer Fläche von 104–197 m² und 60 Villen mit einer Fläche von 180–361 m².

Bac Giang verfügt über ein neues Projekt namens „The Terra – Bac Giang“ des Investors Van Phu – Invest. Das Projekt befindet sich im südlichen Stadtgebiet, Bezirk Dinh Ke (Stadt Bac Giang). Das Projekt erstreckt sich über eine Fläche von 45.059 m2 und umfasst zwei 28-stöckige Türme mit insgesamt 688 Wohnungen, 66 Villen und 43 Stadthäusern.

Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGOHomes, erklärte, dass Wohnungen in Hanoi zwar weiterhin attraktiv seien und den Markt sowohl im Wohn- als auch im Investitionsbereich dominierten. Seit dem zweiten Quartal dieses Jahres teile sich dieses Segment jedoch aufgrund des starken Booms im Provinzimmobilienmarkt den Investitionskuchen mit anderen Segmenten und Märkten. Neben dem Boom neuer Projekte auf dem Provinzmarkt liege der wahre Grund auch darin, dass die Immobilienpreise in Hanoi in den aktuellen Segmenten zu hoch seien, was sie für Investoren unattraktiv mache.

Die Migrationswelle begann im März 2024 und wird immer stärker. Im Zuge der Migrationswelle suchen Investoren nach Möglichkeiten entlang wirtschaftlicher Achsen im Zusammenhang mit Industrieparks, Provinzen mit entwickelten Volkswirtschaften und entlang entwickelter Verkehrsachsen wie Bac Ninh – Bac Giang; Hung Yen – Hai Duong – Hai Phong – Quang Ninh.

Der Bestand wächst

Laut Informationen von Cafebiz zeigen Daten des Bauministeriums, dass der Immobilienmarkt in den ersten Monaten des Jahres allmählich wieder aktiv wurde und auch die Zahl der suchenden und handelnden Kunden allmählich zunahm. Die Zahl der Immobilientransaktionen stieg Anfang 2024 im Vergleich zum Ende des Jahres 2023 um fast 30 %.

Der Immobilienmarkt ist jedoch nach wie vor mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert. Insbesondere die Zahl der abgeschlossenen Projekte, der neu lizenzierten Projekte und der für einen späteren Verkauf in Frage kommenden Projekte ist allesamt niedriger als im gleichen Zeitraum 2023. Bemerkenswert ist, dass der Immobilienbestand mit 19.323 Produkten nach wie vor sehr groß ist und sich hauptsächlich aus Einfamilienhäusern und Grundstücken zusammensetzt, was einem Anstieg von 43 % gegenüber dem Ende des letzten Jahres entspricht.

Aus den Finanzberichten von zehn börsennotierten Immobilienunternehmen geht außerdem hervor, dass der Gesamtbestandswert zum 31. Juni mehr als 269.135 Milliarden VND betrug, was einem Anstieg von fast 3 % gegenüber dem gleichen Zeitraum entspricht. Tatsächlich ist der Bestandswert vieler Unternehmen in den letzten Jahren nicht gesunken, sondern zunehmend „aufgebläht“.

Die Lagerbestände der Unternehmen werden in zwei Kategorien unterteilt: fertige und unfertige Immobilien. Angesichts der schwierigen Marktlage haben viele Unternehmen ihre Pläne zur Freigabe fertiger Immobilien verschoben, bis sich der Markt erholt hat. Dies führte dazu, dass der Lagerbestand bei einigen Unternehmen nicht sank.

Bei unfertigen Immobilien handelt es sich um die wichtigste Bestandsart von Immobilienunternehmen. Der stetige Anstieg der unfertigen Immobilienbestände liegt darin begründet, dass die Rechtsverfahren bei vielen Projekten seit Jahren ins Stocken geraten. Nach der Phase des explosionsartigen Marktangebots (2018) verlangsamte sich aufgrund zunehmend schwerwiegender rechtlicher Verfahrensprobleme auch die Genehmigung von Wohnbauprojekten in städtischen Gebieten. Dies führte dazu, dass das Angebot auf dem Markt im Laufe der Jahre stetig zurückging, insbesondere in Großstädten wie Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi.

Ein weiterer Grund für die hohen Lagerbestände ist, dass der Markt eine Phase starker Entwicklung durchläuft und viele Investoren viel Geld in die Provinzen stecken, um dort spekulative Investitionsprojekte wie Grundstücke, Ferienimmobilien usw. zu entwickeln.

Bislang ist der Investitionsmarkt ins Stocken geraten, sodass es schwierig ist, Käufer zu finden und selbst nach Abschluss der Transaktion keine Liquidation möglich ist. Unternehmen werden bei dieser Art von Lagerbestand Schwierigkeiten haben, ihn im Kontext des allgemeinen Marktes, der noch nicht wieder in Schwung gekommen ist, zu begleichen.

Der Bericht von Batdongsan.com.vn wies auch darauf hin, dass paradoxerweise die Lagerbestände der börsennotierten Immobilienunternehmen trotz des Mangels an neuem Angebot auf dem Markt immer noch groß seien, was zeige, dass die Produkte nicht den tatsächlichen Bedürfnissen des Marktes entsprächen.

Ho-Chi-Minh-Stadt passt sich an und erstellt noch keine neue Grundstückspreisliste

Die neue Grundstückspreisliste von Ho-Chi-Minh-Stadt wird ab dem 1. Januar 2026 entwickelt und angewendet. Derzeit setzt die Stadt die angepasste Preisliste gemäß dem Grundstücksgesetz von 2024 um.

Die oben genannten Informationen wurden vom Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt, Nguyen Toan Thang, auf dem sozioökonomischen Treffen am Nachmittag des 1. August bekannt gegeben.

Nguyen Toan Thang, Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, bei der sozioökonomischen Versammlung der Stadt am 1. August. (Foto: Van Anh)

Laut Herrn Thang ist es dem Volkskomitee der Provinz bei der Umsetzung des geänderten Bodengesetzes von 2024 gestattet, die alte Bodenpreisliste zu berücksichtigen, zu verwenden oder anzupassen. Auf dieser Grundlage verfolgt Ho-Chi-Minh-Stadt eine Anpassungspolitik, hat aber noch keine neue Preisliste entwickelt.

Die Anpassung der Grundstückspreise erfolgt in sieben Schritten. Derzeit hat die Abteilung sechs Schritte abgeschlossen. Alle von der Beratungseinheit im gesamten Gebiet gesammelten Daten wurden neu kalibriert und zur Überprüfung und Beurteilung an die Arbeitsgruppe des Volksrats von HCMC weitergeleitet.

Das Ministerium passt die aktuellen Grundstückstransaktionspreise, die genehmigten Entschädigungspreise und die spezifischen Marktpreise an und aktualisiert sie, um sicherzustellen, dass keine Verluste aufgrund einer zu niedrigen alten Preisliste entstehen.

Herr Nguyen Toan Thang nannte ein Beispiel: In der Gegend gibt es einige Straßen, deren alte Preisliste nur 1–2 Millionen VND/m² betrug. Mittlerweile liegt der tatsächliche Transaktionspreis bei 100–200 Millionen VND/m². Daher muss die Stadt Anpassungen vornehmen, um in dieser Zeit die bestmögliche Preisliste zu haben.

Im Juli stieg die Zahl der Grundbucheinträge in Ho-Chi-Minh-Stadt weiter an und belief sich auf fast 40.000 Einträge. Bei den meisten handelte es sich noch immer um Verkaufs- und Hypothekeneinträge. Die grundstücksbezogenen Einnahmen von Ho-Chi-Minh-Stadt beliefen sich in den letzten sieben Monaten auf über 12 Milliarden.

Laut Vo Van Hoan, dem stellvertretenden Vorsitzenden des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, sind die Menschen und die öffentliche Meinung sehr an der neuen Grundstückspreisliste interessiert. Daher müssen diese Informationen diskutiert und sorgfältig geprüft werden.

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt schließt derzeit die letzten Schritte ab, um dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt die Veröffentlichung einer lokalen Grundstückspreisliste gemäß dem Grundstücksgesetz von 2024 vorzulegen.

Verkürzen Sie die Zeit bis zur Ausgabe des ersten roten Buches ab dem 1. August

Die Regierung hat gerade das Dekret Nr. 101/2024/ND-CP (Dekret 101) erlassen, das grundlegende Landvermessungen, die Registrierung von Landnutzungszertifikaten, das Eigentum an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten und Landinformationssysteme regelt. Dieses Dekret tritt am 1. August in Kraft.

Insbesondere ist im Dekret 101 klar festgelegt, dass die Frist für die Erstregistrierung von Grundstücken und an Grundstücke gebundenen Vermögenswerten nicht mehr als 20 Arbeitstage beträgt.

Die Ausstellung der ersten Urkunde über das Landnutzungsrecht (rotes Buch) und der Eigentumsbescheinigung für das Grundstück (rosa Buch) dauert höchstens drei Werktage.

Gemäß den oben genannten Bestimmungen dauert der gesamte Prozess der erstmaligen Registrierung von Grundstücken und an Grundstücke gebundenen Vermögenswerten sowie der erstmaligen Ausstellung roter und rosa Bücher nicht länger als 23 Arbeitstage.

Für Berggemeinden, Inseln, abgelegene Gebiete, Gebiete mit schwierigen sozioökonomischen Bedingungen und Gebiete mit besonders schwierigen sozioökonomischen Bedingungen verlängert sich die Bearbeitungszeit für das Verfahren zur ersten Ausstellung des Roten Buches um 10 Arbeitstage.

Unterdessen betrug gemäß den bisherigen Bestimmungen die Dauer des Verfahrens zur Ausstellung des ersten roten Buches ab dem Datum des Erhalts der gültigen Dokumente nicht mehr als 30 Tage und für abgelegene Gebiete nicht mehr als 40 Tage.

Daher hat die Regierung in dem neu erlassenen Dekret erstmals die Zeit für Registrierungsverfahren und die Ausstellung roter und rosa Bücher verkürzt.

Der Zeitpunkt für die Ausstellung des ersten roten Buches wird ab dem Datum des Eingangs der vollständigen und schlüssigen Unterlagen gemäß Punkt a, Absatz 1, Artikel 19, Dekret 101 berechnet.

Darüber hinaus regelt das Dekret 101 auch speziell die Grundbucheintragung und die mit dem Grundbesitz verbundenen Vermögenswerte.

Gemäß diesem Dekret wird die Frist für die Registrierung von Änderungen an Grundstücken und an mit Grundstücken verbundenen Vermögenswerten sowie für die Ausstellung von Zertifikaten über Landnutzungsrechte und Eigentum an mit Grundstücken verbundenen Vermögenswerten wie folgt umgesetzt:

– Im Falle einer Umwandlung landwirtschaftlicher Landnutzungsrechte ohne Befolgung des Flurbereinigungs- oder Flurstückstauschplans oder im Falle einer Übertragung, Vererbung oder Schenkung von Landnutzungsrechten, Eigentumsverhältnissen an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten, einer Kapitaleinlage unter Verwendung von Landnutzungsrechten oder Eigentumsverhältnissen an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten darf die Frist 10 Arbeitstage nicht überschreiten.

– Im Falle des Verkaufs oder der Kapitaleinlage von Vermögenswerten, die an vom Staat gepachtete Grundstücke mit jährlicher Pachtzahlung gebunden sind, darf dies 10 Arbeitstage nicht überschreiten und beinhaltet nicht die Zeit für die Bestimmung des Grundstückspreises und die Unterzeichnung des Pachtvertrags.

– Bei der Verpachtung oder Unterverpachtung von Landnutzungsrechten im Rahmen von Infrastrukturbau- und Geschäftsprojekten darf die Frist 5 Werktage nicht überschreiten.

– Im Falle der Stornierung der Registrierung für die Verpachtung oder Unterverpachtung von Landnutzungsrechten bei Infrastrukturbau- und Geschäftsprojekten darf diese 3 Arbeitstage nicht überschreiten.

Der Inhalt der Erstregistrierung von Grundstücken und an Grundstücken gebundenen Vermögenswerten umfasst: Informationen über den Landnutzer, den Eigentümer der an Grundstücken gebundenen Vermögenswerte, die Person, der das Land zur Verwaltung zugewiesen wurde, einschließlich Name, persönliche Dokumente, Rechtsform, Adresse des Landnutzers, des Eigentümers der an Grundstücken gebundenen Vermögenswerte und der Person, der das Land zur Verwaltung zugewiesen wurde.

Zu den Grundstücksinformationen gehören die Grundstücksnummer, die Kartenblattnummer, die Adresse, die Fläche, der Grundstückstyp, die Landnutzungsform, der Ursprung der Landnutzung und andere Informationen zum Grundstück.

Zu den Informationen zu den mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerten zählen Vermögensart, Adresse, Baufläche, Grundfläche, Nutzfläche, Eigentumsform, Eigentumsdauer und weitere Informationen zu den mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerten.

Anforderungen für die Registrierung von Landnutzungsrechten, an Grundstücken gebundenen Vermögenswerten oder Landverwaltungsrechten oder die Ausstellung von Zertifikaten über Landnutzungsrechte, Eigentum an an Grundstücken gebundenen Vermögenswerten für Grundstücke und an Grundstücken gebundene Vermögenswerte.

Sonstige Anfragen von Landnutzern, Eigentümern von mit dem Land verbundenen Vermögenswerten und Personen, denen Land zur Verwaltung gemäß den Bestimmungen des Landesgesetzes (sofern vorhanden) zugewiesen wurde.

Bezüglich des Ortes zur Entgegennahme von Akten und der Rückgabe von Ergebnissen aus Grundbuchverfahren und grundpfandrechtlich gesicherten Vermögenswerten ist in Erlass 101 Folgendes festgelegt: Die Agentur zur Entgegennahme von Akten und der Rückgabe von Ergebnissen umfasst die zentrale Anlaufstelle gemäß den Bestimmungen des Volkskomitees der Provinz zur Entgegennahme von Akten und der Rückgabe von Ergebnissen aus Verwaltungsverfahren auf Provinz-, Bezirks- und Gemeindeebene; das Grundbuchamt; die Zweigstelle des Grundbuchamts.

Antragsteller können ihre Anträge wahlweise auf folgende Weise einreichen: direkt bei den vorgeschriebenen Stellen, per Post, an einem zwischen Antragsteller und Grundbuchamt vereinbarten Ort oder über das nationale Portal für öffentliche Dienste bzw. das Portal für öffentliche Dienste der Provinz.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nghich-ly-thi-truong-vua-thieu-vua-thua-ly-do-song-dau-tu-dang-do-don-ve-nhieu-dia-phuong-281155.html