Verkehrsinfrastruktur schafft Impulse für eine nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes

Motivation durch das TOD-Modell

Laut Dr. Architekt Nguyen Vu Phuong, außerordentlicher Professor und stellvertretender Direktor der Akademie für Strategie und Ausbildung von Baubeamten (Bauministerium), weisen die aktuellen TOD-Modelle (Transit-Oriented Development, verkehrsorientierte Entwicklung) in vielen Ländern wie den USA, Frankreich, Japan und China eine wechselseitige Beziehung auf: Moderne Infrastruktur fördert die Immobilienentwicklung, während Immobilien Ressourcen für Reinvestitionen in die Infrastruktur schaffen.

Bildunterschrift — Die Verkehrsinfrastruktur schafft Impulse für eine nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes.

In Vietnam erfordert die rasante Urbanisierung angesichts begrenzter Haushaltsmittel dringend eine immobilienbezogene Verkehrsinfrastruktur. Der Prozess der Zusammenlegung von Ortschaften und die Einführung eines zweistufigen Regierungsmodells erfordert einen neuen, funktionsorientierten Ansatz, der Verkehrsplanung, Stadtentwicklung und Immobilienmarkt verknüpft. Dieser Ansatz trägt dazu bei, den Grundstückswert effektiv zu nutzen und durch eine sinnvolle Zuteilung von Grundstücksmitteln für Gewerbewohnungen, Sozialwohnungen (NOXH) und ökologische Immobilien eine angemessene Wohngerechtigkeit und -eignung zu gewährleisten.

Einer Überprüfung des Bauministeriums zufolge ist das Autobahnnetz Vietnams bislang rasant von etwa 90 km (2010) auf 1.700 km (2024) gewachsen und soll bis 2025 3.000 km erreichen. Das Autobahnsystem hat dem Immobilienmarkt, insbesondere den Satellitenstädten, Industrie- und Logistikzonen und Erholungsgebieten, einen starken Aufschwung verliehen und die Grundstückspreise entlang der Umgehungsstraßen und Schnellstraßen in die Höhe getrieben. Darüber hinaus bilden die Stadtbahnen, das Herzstück von TOD und der Immobilienentwicklung, beispielsweise in Hanoi zwei Strecken (Cat Linh – Ha Dong, Nhon – Bahnhof Hanoi), und in Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es die U-Bahnlinie Nr. 1 Ben Thanh – Suoi Tien. Bis 2035 werden diese beiden Großstädte voraussichtlich über ein Stadtbahnnetz von mehr als 600 km verfügen. Dies ist die treibende Kraft für die räumliche Umstrukturierung und die Bildung von Satellitenstädten und Immobilien entlang des TOD-Korridors.

Darüber hinaus werden eine Reihe von Flughafen- und Seehafenprojekten rasch abgeschlossen, wie etwa das Projekt des internationalen Flughafens Long Thanh, der Seecluster Cai Mep – Thi Vai, Lach Huyen … Sie werden zu wichtigen internationalen Toren, fördern Logistik-, Industrie- und Dienstleistungsimmobilien – Resorts und erzeugen einen starken „Schub“ für den Immobilienmarkt in Richtung TOD, Satellitenstädte und neue Wirtschaftskorridore .

Allerdings steht die Infrastruktur Vietnams noch immer vor großen Herausforderungen wie Kapitalmangel, institutionellen Beschränkungen, Ressourcenmangel und Umsetzungskapazitäten. Der Immobilienmarkt ist aufgrund von Erwartungen, Spekulationen und ineffektivem Marktmanagement oft in einem „virtuellen Fieber“. Viele städtische Gebiete werden entwickelt, wenn der Verkehr noch nicht vollständig ausgebaut ist, was zu Überlastung und mangelnder Konnektivität führt. Die Planung ist nicht synchronisiert, während wichtige Segmente wie Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen und Studentenwohnheime nicht die gebührende Aufmerksamkeit erhalten ... Diese Realität macht eine umfassende Strategie dringend erforderlich, die sowohl einen Kapitalausgleich für die Infrastrukturentwicklung sicherstellt als auch eine enge Verknüpfung mit der Stadtplanung und Ausrichtung auf eine nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes vorsieht.

Orientierung für eine nachhaltige Immobilienmarktentwicklung

Immobilienexperten sind davon überzeugt, dass die Entwicklung des TOD-Modells – basierend auf den Erfahrungen mit der Infrastrukturentwicklung und erfolgreichen Immobilienmärkten in vielen Ländern – sowohl die Wirtschaft fördert, Wohnungsprobleme löst als auch die Grundstückspreise kontrolliert. Vietnam kann es durch entsprechende Anpassungen an die institutionellen Bedingungen, Ressourcen und Merkmale jedes Stadtgebiets anwenden. Es handelt sich um einen effektiven Finanzierungsmechanismus, der Kapital für die Infrastruktur schaffen, den Grundstückswert im Umfeld von U-Bahnen und Eisenbahnen ausschöpfen und Einnahmen für den Bau von Sozialwohnungen, Studentenwohnheimen, Arbeiterwohnungen usw. generieren kann.

Der außerordentliche Professor und Architekt Dr. Nguyen Vu Phuong erklärte, dass Vietnam zur Maximierung der Rolle der Verkehrsinfrastruktur auf dem Immobilienmarkt ein System von Orientierungen und synchronen Lösungen entwickeln müsse, das sich auf eine integrierte Planung von Verkehr und Landnutzung konzentriert und sicherstellt, dass die Verkehrsinfrastruktur rund um U-Bahn, BRT, Ringstraßen und Autobahnen im Mittelpunkt steht. Im Rahmen der Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sei eine harmonische Anordnung der Wohnformen notwendig: Gewerbewohnungen, Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen und Studentenwohnheime.

Darüber hinaus müssen gleichzeitig kommerzielle Dienstleistungsbereiche entwickelt werden, um Angebot und Nachfrage auszugleichen und soziale Gerechtigkeit, Zivilisation und Modernität zu fördern. Dabei müssen insbesondere Mittel für die Entwicklung von Sozialwohnungen, bezahlbarem Wohnraum, Arbeiterwohnungen, Studentenwohnheimen und direkten U-Bahn-/BRT-Anbindungen bereitgestellt werden, da diese Gruppe die öffentlichen Verkehrsmittel am meisten nutzen wird. Gleichzeitig müssen Mechanismen zur Erhebung von Mehrwert aus Grundstücken, Grundstücksauktionen, Stadtentwicklungsfonds, zur Nutzung von Grundstücksfonds im Umfeld von Bahnhöfen und zur Reinvestition in die Infrastruktur angewendet werden.

Darüber hinaus wird in Großstädten die Entwicklung nach dem komprimierten Stadtmodell oder dem 15-Minuten-Stadtmodell vorangetrieben, wodurch die Abhängigkeit vom Privatfahrzeug verringert, die Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel gefördert, die Lebensqualität verbessert und die Anwendung digitaler Technologien bei der Verwaltung von Verkehrsdaten verstärkt wird, um Planungsinformationen, Grundstückspreise und Projekte transparent zu machen...

Das Bauministerium konzentriert sich durch Forschung darauf, die TOD-Politik nachhaltig und gerecht zu gestalten und bald abzuschließen. Insbesondere legt es einen Mindestanteil an Sozialwohnungen in TOD fest und verpflichtet Investoren, mindestens 20–30 % der Grundstücksfläche bzw. Wohnfläche in TOD-Projekten für Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen und Studentenwohnheime freizuhalten, um Fairness und Bezahlbarkeit zu gewährleisten. Darüber hinaus wird ein Pilotmodell entwickelt, bei dem sich U-Bahn-Unternehmen an der Nutzung von Immobilien rund um die Stationen beteiligen und einen Teil der Einnahmen in die Infrastruktur und den sozialen Wohnungsbau reinvestieren. Darüber hinaus koordiniert es die Planung und Verwaltung von Grundstücken an wichtigen Kreuzungen mit den lokalen Behörden, um Spekulationen zu vermeiden, die Grundstückspreise zu kontrollieren und eine angemessene Verteilung von bezahlbarem Wohnraum zu gewährleisten.

„Zur Verkehrsinfrastruktur gehören nicht nur Straßen und Brücken, sondern sie ist auch ein Instrument zur Gestaltung städtischer Gebiete und zur Regulierung des Immobilienmarktes. Die wirksame Anwendung des TOD-Modells wird zu einem Instrument zur Stabilisierung der Immobilienpreise und zur Gewährleistung sozialer Gerechtigkeit sowie des Zugangs zu angemessenem Wohnraum für Millionen von Menschen“, erklärte der außerordentliche Professor und Architekt Dr. Nguyen Vu Phuong.

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