Viele Chancen für Investoren im Segment des bezahlbaren Wohnraums

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In diesem Zusammenhang ist bezahlbarer Wohnraum heute ein potenzielles Segment für Investoren mit hoher Nachfrage, begleitet von einem zunehmend vollständigen Infrastruktursystem und attraktiven Investitionsförderungsrichtlinien seitens der Regierung . Andererseits ist eine enge Zusammenarbeit zwischen dem öffentlichen und dem privaten Sektor ein wichtiger Faktor bei der Lösung des Problems des bezahlbaren Wohnraums.

Große Nachfrage nach Wohnraum

Im Zeitraum 2019–2023 stiegen die Immobilienpreise in Hanoi durchschnittlich um 6 % und in Ho-Chi-Minh-Stadt um 3 % pro Jahr, während die persönlichen Einkommen nur um 4 % bzw. 3 % stiegen. Diese wachsende Kluft macht den Erwerb von Wohneigentum für viele Menschen schwieriger denn je. Darüber hinaus erschweren rechtliche Hürden, Probleme der Bauträger und Verzögerungen bei der Vergabe von Wohnbauförderungsmaßnahmen die Situation.

Ein nachhaltiger Immobilienmarkt verfügt oft über ein vielfältiges Segment, insbesondere Produkte der Klassen B und C. Sowohl in Hanoi als auch in Ho-Chi-Minh- Stadt herrscht jedoch ein erheblicher Mangel an solchen Wohnungen. Die Nachfrage nach etwa 50.000 Wohnungen pro Jahr, hauptsächlich von Menschen mit mittlerem Einkommen und jungen Haushalten, kann nicht vollständig gedeckt werden.

Laut Giang Huynh, Forschungsleiterin und S22M bei Savills Vietnam, leiden sowohl Ho-Chi-Minh-Stadt als auch die benachbarten Provinzen Binh Duong, Dong Nai und Long An unter einem Wohnungsmangel. In naher Zukunft wird es in Ho-Chi-Minh-Stadt einen Anstieg an Luxusprojekten geben, während das Angebot an bezahlbarem Wohnraum begrenzt bleibt. Hanoi hingegen wird sich auf die Entwicklung von Projekten der Klasse B konzentrieren. Dieses Ungleichgewicht ist auf viele Faktoren zurückzuführen, darunter Einkommenswachstum, begrenzte Grundstücksfonds und hohe Grundstückskosten sowie komplizierte Verwaltungsverfahren bei der Genehmigung neuer Bauprojekte.

Eine Reihe von Infrastruktur- und Politikunterstützungen

Da die öffentlichen Investitionen in die Infrastruktur rund 6 % des BIP ausmachen, setzt die Regierung zahlreiche Großprojekte wie den Bau von Straßen, Brücken, Flughäfen und Seehäfen um. Gleichzeitig wurden mit dem Bodengesetz 2024 günstigere Bedingungen für die Umsetzung dieser Projekte geschaffen. Hauptziel dieser Projekte ist die Verbesserung der Verkehrsanbindung zwischen Provinzen und Städten sowie die Verkürzung geografischer Entfernungen und Reisezeiten, insbesondere zwischen städtischen Zentren und Vororten. Dies schafft günstige Bedingungen für die sozioökonomische Entwicklung und die Anziehung von Investitionen.

„Das Modell der verkehrsorientierten Entwicklung (TOD), typischerweise das U-Bahn-System, hat sich als effektiv bei der Lösung von Verkehrs- und Wohnungsproblemen erwiesen. Durch die Fokussierung auf die Entwicklung von Gebieten rund um U-Bahn-Linien erhöht sich die Baudichte und schafft so günstige Bedingungen für Reisen und Verbindungen zwischen den Gebieten. Gleichzeitig trägt die Nutzung von Grundstücksfonds entlang der U-Bahn-Linien dazu bei, die Investitionskosten zu senken und so mehr bezahlbaren Wohnraum für die Menschen zu schaffen“, fügte Frau Giang Huynh hinzu.

Die Verabschiedung neuer Gesetze wie des Bodengesetzes 2024, des Immobiliengeschäftsgesetzes 2023 und des Wohnungsgesetzes 2023 dürfte positive Veränderungen auf dem Immobilienmarkt bewirken. Diese neuen gesetzlichen Regelungen versprechen eine effizientere Landnutzung, vereinfachte Verwaltungsverfahren und günstigere Bedingungen für Investoren, am Markt teilzunehmen. „Insbesondere das Wohnungsgesetz 2023 hat den Kauf- und Verkaufsprozess von Eigenheimen vereinfacht und gleichzeitig klare Vorschriften für ausländisches Wohneigentum geschaffen. Demnach können Ausländer bis zu 30 % der Gesamtzahl der Wohnungen in einem Gebäude und nicht mehr als 250 Häuser in einem Bezirk besitzen. Die Eigentumsdauer beträgt 50 Jahre und kann verlängert werden. Im Falle einer Heirat mit einem vietnamesischen Staatsbürger ist es Ausländern jedoch gestattet, dauerhaft Eigentümer einer Immobilie zu werden“, zitierte Frau Giang Huynh.

Um dem Wohnungsmangel zu begegnen und Grundstücksspekulationen vorzubeugen, wurde mit dem Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 ab dem 31. Januar 2025 ein Verbot der Grundstücksaufteilung in Großstädten eingeführt. Gleichzeitig enthält das Wohnungsbaugesetz 2023 wichtige Anpassungen, die sich auf den Wohnungsbau in Großstädten konzentrieren. Darüber hinaus wurde die obligatorische Regelung, 20 % der Grundstücksfläche für gewerbliche Projekte zu reservieren, abgeschafft. Dies eröffnet Investoren die Möglichkeit, diese Flächen für den Bau von Sozialwohnungen umzuwandeln. Investoren in Sozialwohnungen profitieren von attraktiven Anreizen wie der kostenlosen Landnutzung, der Vermeidung von Pachtzinsen und der Möglichkeit, Kredite zu Vorzugszinsen zu erhalten.

Bei einem kürzlich in Ho-Chi-Minh-Stadt abgehaltenen Workshop sagte Herr Ha Quang Hung, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement (Bauministerium), dass es in letzter Zeit für Kommunen viele Möglichkeiten gebe, Unternehmen, Immobilieninvestoren und Wirtschaftssektoren für eine aktive Beteiligung am Bau von Sozialwohnungen zu gewinnen.

Statistiken aus dem Jahr 2021 zeigen, dass in 61/63 Gemeinden 619 Sozialwohnungsprojekte mit einem Umfang von 561.800 Wohnungen umgesetzt werden. Bislang wurden jedoch nur 79 Projekte mit einem Umfang von 40.600 Wohnungen abgeschlossen; die restlichen 128 Projekte mit einem Umfang von rund 112.000 Wohnungen wurden begonnen und befinden sich im Bau. Darüber hinaus beträgt die Anzahl der Projekte, für die Investitionen genehmigt wurden, 412 Projekte mit einem Umfang von fast 410.000 Wohnungen und befinden sich im Abschluss der Verfahren für den Baubeginn.

Um das Problem des angemessenen und bezahlbaren Wohnraums zu lösen, bedarf es laut Experten von Savills Vietnam einer umfassenden Lösung, die die Stärken des öffentlichen und des privaten Sektors vereint. Dieses schwierige Problem kann keine Partei allein lösen. Der Staatshaushalt ist begrenzt, die Zinsen hoch, was die Finanzierung von Sozialwohnungsprojekten erschwert. Der private Sektor ist zudem mit einem Inflationsdruck auf die Inputkosten konfrontiert. Daher ist eine wirksame Zusammenarbeit zwischen beiden Seiten dringend erforderlich.

Kommunen sollten starke Anreize für die Zusammenarbeit von Landbesitzern bei der Schaffung neuer nachhaltiger Wohngebiete schaffen. Durch die optimale Nutzung von Land und die Kombination mit Gemeinschaftseinrichtungen und Grünflächen können wir das zunehmend drängende Wohnungsproblem teilweise lösen. Eine enge Abstimmung zwischen Regierung und Investoren ist der Schlüssel zur Verwirklichung dieser Ideen.

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