Vietnam ist ein attraktives Ziel für M&A-Aktivitäten im Immobilienbereich.
PV: In letzter Zeit haben eine Reihe von Maßnahmen zu einer allmählichen Verbesserung des Immobilienmarktes geführt. Wie beurteilen Sie die Immobilienlage im Jahr 2024?
Dr. Nguyen Minh Phong: Obwohl der Immobilienmarkt immer noch mit vielen Schwierigkeiten zu kämpfen hat und die Erholung in den einzelnen Segmenten ungleichmäßig verläuft, hat der Immobilienmarkt meiner Meinung nach insgesamt die schwierigste Phase überstanden.
Der Immobilienmarkt wird im Jahr 2024 positive Entwicklungen in Bezug auf Gesamtangebot, Gesamtnachfrage, Input und Output verzeichnen; sowohl makro- als auch mikropolitisch, kurzfristig und mittelfristig, sowohl in Bezug auf die Politik als auch auf Management- und Geschäftspraktiken...
Ökonom , Dr. Nguyen Minh Phong.
In der kommenden Zeit werden die Durchdringung und Wirksamkeit der politischen Maßnahmen zur Beseitigung und Verbesserung des rechtlichen Umfelds deutlich werden, und zwar mit einer Reihe neuer Gesetzesvorhaben wie dem Wohnungsbaugesetz (geändert), dem Immobilienwirtschaftsgesetz (geändert) und dem Immobiliengesetz (geändert), die viele Neuerungen enthalten.
Die Ergebnisse der Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei Projekten nehmen zu. Im Jahr 2023 wurden in Hanoi 58,8 % der Projekte mit Schwierigkeiten und Hindernissen beseitigt; in Ho-Chi-Minh-Stadt waren es 37,2 %. Die bereits beseitigten und noch zu lösenden Projekte werden dazu beitragen, die Versorgung sicherzustellen und den Markt in der kommenden Zeit zu fördern.
Die Engpässe bei der Genehmigung von Projekten in neuen Wohngebieten werden behoben und das Angebot auf dem Markt steigt. Der Markt für Sozialwohnungen wird dank des starken Anstiegs des Angebots aus großen Projekten des staatlichen und privaten Sektors im ganzen Land deutlich positivere Entwicklungen erleben.
Der Markt für Industrieimmobilien wird dank landesweiter Infrastrukturprojekte und verstärkter Aktivitäten des ausländischen Direktinvestitionssektors dynamischer. Der Markt für hochwertige Gewerbeimmobilien wird sich langsamer erholen, da die reale Nachfrage nicht sprunghaft ansteigen konnte. Der Immobilienmarkt erhält und wird durch die Ergebnisse der öffentlichen Investitionsfinanzierung und der Anziehung ausländischer Direktinvestitionen neue Impulse erhalten. Insgesamt wird der Immobilienmarkt ab Ende 2024 dynamischer sein und die Transaktionen werden zunehmen.
Alle oben genannten Faktoren wirken sich positiv aus, stärken das Vertrauen und die Stärke des Immobilienmarktes und greifen auf über 40 weitere Branchen der Volkswirtschaft über.
PV: Viele Menschen glauben, dass der Immobilienmarkt großes Potenzial hat. Wird Vietnam Ihrer Meinung nach im Jahr 2024 ein Lichtblick für ausländische Investoren sein?
Dr. Nguyen Minh Phong: Die neue Welle der Erholung im Tourismussektor , mit der die Hotelleistung in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt wieder das Niveau vor Covid-19 erreicht, zeigt, dass die Umstrukturierungsmaßnahmen stärker ausfallen werden und nur Unternehmen mit sicheren und nachhaltigen Entwicklungsstrategien Chancen haben, die sich auf Segmente konzentrieren, die den tatsächlichen Bedarf decken und über ausreichende Finanzkraft verfügen. Gleichzeitig sollten inkompetente Einheiten, die nach dem Prinzip „Schnellschuss“ arbeiten, schrittweise abgebaut werden.
Für die Jahre 2024 bis 2026 wird ein explosionsartiger Zufluss ausländischen Kapitals in den vietnamesischen Immobilienmarkt prognostiziert, insbesondere aus asiatischen Ländern wie Korea, Singapur, Malaysia und Thailand sowie aus dem Nahen Osten. Meiner Meinung nach liegt das Investitionsziel weiterhin darin, saubere Grundstücksfonds (mit rechtlichem Eigentum, vollständiger Entschädigung und Freigabe) mit guter Qualität, realem Wert und Entwicklungspotenzial zu finden.
Immobilienprojekte mit Expansionspotenzial, die im Einklang mit nationalen und regionalen Nachfragetrends und Veränderungen in den globalen Lieferketten stehen, werden weiterhin die Aufmerksamkeit in- und ausländischer Investoren auf sich ziehen. Vietnam bleibt ein attraktives Ziel für M&A-Aktivitäten im Immobilienbereich, da die vietnamesischen Rechtsvorschriften den Verkauf unfertiger Immobilienprojekte erlauben (was in anderen Ländern nicht möglich ist – PV).
Das Potenzial für Industrie-, Wohn- und Hotelimmobilien ist enorm. M&A-Aktivitäten im Industrieimmobilienbereich werden zunehmen, da sie von zahlreichen Freihandelsabkommen (FTAs) profitieren. Darüber hinaus bringen inländische Unternehmen umfangreiche Einrichtungen und unterstützende Branchen sowie umfassende Erfahrungen und Kenntnisse des vietnamesischen Marktes in die Zusammenarbeit mit ausländischen Partnern ein.
Der Markt für hochwertige Büroimmobilien mit Öko-Zertifizierung weist weiterhin hohe Belegungsraten und stabile Mietwachstumsraten auf, was seine Attraktivität auf dem Immobilien-M&A-Markt erhöht.
Obwohl es immer attraktive Gelegenheiten gibt, sind der Immobilien-M&A-Markt und das Immobiliengeschäft im Allgemeinen nicht für jeden Investor geeignet. Ich bin überzeugt, dass nur Unternehmen erfolgreich sein können, die den Markt bewerten und analysieren können und über ein solides finanzielles Potenzial verfügen.
Beschleunigen Sie den Prozess der Beseitigung von Verwaltungsverfahren
PV: Obwohl der Immobilienmarkt im Jahr 2024 viele Chancen für einen Durchbruch hat, steht er weiterhin vor Schwierigkeiten und Herausforderungen. Was ist Ihrer Meinung nach die Lösung, um dem Immobilienmarkt zu einer gesunden und nachhaltigen Entwicklung zu verhelfen?
Dr. Nguyen Minh Phong: In der kommenden Zeit sind von den relevanten Parteien, insbesondere von den Unternehmen, größere Anstrengungen erforderlich, um das Vertrauen der Verbraucher zurückzugewinnen, das Ungleichgewicht zwischen den Segmenten zu verbessern und Cashflows aus Quellen wie dem Anleihenmarkt und vorausbezahltem Kapital von Kunden zu bereinigen.
Der Immobilienmarkt beginnt, anzuziehen (Illustrationsfoto).
Um die Marktschwierigkeiten zu lösen, muss die Staatsbank die Anweisungen des Premierministers zur Lösung der Kreditengpässe für Unternehmen bei der Sitzung am 7. Dezember 2023 strikt umsetzen. Dementsprechend ist es notwendig, auf Folgendes zu achten: Deutliche Senkung der Kreditzinsen; Fortsetzung der Umschuldung; Verbesserung der Bedingungen für neue Kredite; Stärkung des Managements und Beseitigung von Forderungsausfällen aufgrund von Spekulation und Betrug; Fortsetzung der Finanzpolitik in Bezug auf Kapital, Steuern, Gebühren und öffentliche Investitionen zur Unterstützung der Geldpolitik …
Insbesondere müssen die Kommunen die Erstellung und Genehmigung von Plänen beschleunigen, die als Grundlage für die Umsetzung von Immobilienprojekten dienen. Außerdem müssen sie die Liste der Immobilienprojekte veröffentlichen, für die Investoren im Rahmen von Ausschreibungen ausgewählt werden müssen, damit sich die Unternehmen umfassend informieren, proaktiv recherchieren und sich öffentlich und transparent für die Teilnahme registrieren können.
Der Prozess der Abschaffung von Verwaltungsverfahren im Zusammenhang mit Immobilienprojekten muss weiter beschleunigt werden. Inspektionen und Prüfungen müssen verstärkt werden, um Schwierigkeiten und Unannehmlichkeiten bei der Abwicklung von Verwaltungsverfahren für Unternehmen und Bürger zu vermeiden. Die Befugnisse der Volkskomitees der Provinzen, Richtlinien und Mechanismen für den sozialen Wohnungsbau entsprechend den örtlichen Gegebenheiten zu erlassen, müssen gestärkt werden.
Immobilienunternehmen müssen ihre Produktsegmente und Preise neu strukturieren, die Qualität ihrer Projekte verbessern und das Vertrauen der Investoren stärken. Gleichzeitig müssen sie durch die Ausgabe von Unternehmensanleihen an der Börse die Kapitalmobilisierung fördern.
PV: Vielen Dank für das Interview!
N. Giang
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