Der Markt zeigt Anzeichen einer „Heizung“, Wohnungstransaktionen behalten den „Thron“, der Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt „brodelt“ vor neuen Projekten

Der Markt wächst positiv, es gibt jedoch Anzeichen einer „Heizung“, Wohnungstransaktionen sind überwältigend; das Angebot an Wohnungen im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt floriert … so lauten die neuesten Immobiliennachrichten.

Der vietnamesische Immobilienmarkt hat sich nach einer schwierigen Phase insbesondere im dritten Quartal und in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 insgesamt positiv erholt. (Foto: Linh An)

Das Transaktionsvolumen für Wohnungen „überwältigt“ den Markt weiterhin

Laut dem kürzlich von der Vietnam Association of Realtors (VARS) veröffentlichten Bericht zum vietnamesischen Immobilienmarkt für das dritte Quartal und die ersten neun Monate des Jahres 2024 zeigen alle Immobiliensegmente – von Wohn- über Gewerbe- bis hin zu Industrieimmobilien – Anzeichen eines positiven Wachstums.

Der vietnamesische Immobilienmarkt hat sich insbesondere im dritten Quartal und in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 nach einer schwierigen Phase dank der Stabilität der Wirtschaft und der Unterstützungspolitik der Regierung positiv erholt. Bei der Vorstellung des Immobilienmarktberichts für das dritte Quartal und die ersten neun Monate des Jahres 2024 sagte Frau Pham Thi Mien, stellvertretende Direktorin von VARs IRE, dass der Wohnimmobilienmarkt erste Anzeichen einer „Erwärmung“ zeige.

Die Geschichte der Grundstücksauktionen ist aktueller denn je. Die Auktionen finden „über Nacht“ statt und Hunderte, ja Tausende von Menschen nehmen teil, um sich einen Platz zu sichern. Der Gewinnerpreis ist ebenfalls rekordverdächtig hoch und entspricht dem Preis für ein Grundstück in einem Projekt mit gut investierter Infrastruktur.

Auch das Wohnungssegment ist für den Marktdruck verantwortlich. Die Preise erreichen sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt kontinuierlich neue Höchststände. Aufgrund der hohen Nachfrage erhalten Tausende Wohnungseigentümer regelmäßig Anrufe mit Verkaufsanfragen. Trotz der hohen Verkaufspreise verzeichnen neu gestartete Wohnungsbauprojekte sehr gute Absorptionsraten.

Neben den tatsächlichen Ergebnissen aus Angebot und Nachfrage zeigt der Markt jedoch auch Anzeichen einer „Aufheizung“. Diese Situation spiegelt sich in Grundstücksspekulationen wider, die die Immobilienpreise in die Höhe treiben und zu intransparenten Immobilientransaktionen führen. Viele Kleinanleger beteiligen sich zum Surfen am Markt, was zu unangemessen hohen Immobilienpreisen führt.

Auch im Wohnungssegment sind Anzeichen einer „Aufheizung“ erkennbar. Die Preise für übertragene Wohnungen steigen dank der „Unterstützung“ einiger spekulativer Gruppen immer weiter an. Diese Anzeichen sind alle auf das mangelnde Angebot zurückzuführen, das sich jedoch verbessert hat.

Konkret sagte Frau Mien, dass der Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2024 weiterhin ein Angebot von 22.412 Produkten verzeichnete, darunter etwa 14.750 Neuprodukte, was einem Rückgang von 25 % gegenüber dem Vorquartal, aber einem Anstieg von 60 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2023 entspricht.

In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 wurden auf dem Markt 38.797 neue Produkte zum Verkauf angeboten. Das Angebot war weiterhin stark differenziert. 70 % des neuen Angebots stammten aus dem Wohnungssegment. Davon dominierten Produkte mit Preisen von über 50 Millionen VND/m2. Es gab fast keine erschwinglichen Gewerbewohnungen auf dem Markt. Regional betrachtet führte der Norden das neue Angebot mit 46 % an, gefolgt von der Zentralregion mit 29 % und dem Süden mit 25 %.

VARS-Forschungsdaten zeigen außerdem, dass der Gesamtmarkt im dritten Quartal rund 10.400 erfolgreiche Transaktionen verzeichnete, obwohl das Angebot hauptsächlich im oberen und luxuriösen Segment angesiedelt ist. Dies entspricht einer Absorptionsrate von 51 %. Dies spiegelt das Interesse des Marktes an neuen Immobilienprodukten wider, obwohl die meisten neuen Angebote nach hohen Standards fertiggestellt werden und die Investitionskosten, insbesondere die Grundstückskosten, steigen.

Das Transaktionsvolumen und die Absorptionsrate gingen im Vergleich zum Vorquartal um 25 % bzw. einen Prozentpunkt zurück, stiegen jedoch im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 um 80 % bzw. 28 Prozentpunkte. Das Volumen der Wohnungstransaktionen blieb jedoch „überwältigend“ und machte im dritten Quartal 71 % der gesamten Wohnungstransaktionen aus, wobei neue Wohnungsbauprojekte eine durchschnittliche Absorptionsrate von 75 % verzeichneten. Wohnungsbauprojekte in Hanoi verzeichneten kurz nach der Verkaufseröffnung sogar eine Absorptionsrate von bis zu 90 %.

Der Trend zur Entwicklung kleinerer Wohnungen, um den Gesamtwert der Wohnung zu senken und sie besser an die Bedürfnisse und die finanzielle Leistungsfähigkeit von Singles und jungen Familien anzupassen, ist zunehmend erkennbar. Dies ist auch die Art von Immobilien mit der besten Liquidität.

Ho-Chi-Minh-Stadt wird spätestens am 20. Oktober eine Grundstückspreisliste herausgeben.

Am Nachmittag des 14. Oktober hielt die Delegation der Nationalversammlung von Ho-Chi-Minh-Stadt eine Arbeitssitzung mit dem Volkskomitee der Stadt ab. Gegenstand der Sitzung war die sozioökonomische Lage, die Umsetzung der Resolutionen der Nationalversammlung und die Inhalte, die der 8. Sitzung der 15. Nationalversammlung zur Genehmigung vorgelegt wurden.

Bei dem Treffen brachte die Delegierte Nguyen Tran Phuong Tran (Vorsitzende der Frauenunion von Ho-Chi-Minh-Stadt) die Frage zur Sprache, wann die Grundstückspreisliste der Stadt veröffentlicht würde, und sagte, dass die Wähler an dieser Frage sehr interessiert seien.

Im Gegenzug teilte ein Vertreter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt mit, dass die neue Grundstückspreisliste dem Bewertungsausschuss der Stadt vorgelegt worden sei.

„Heute Morgen hat sich der Rat getroffen und das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt damit beauftragt, die Einreichung und Unterzeichnung abzuschließen. Es wird erwartet, dass spätestens am 20. Oktober die Grundstückspreisliste für das Jahr 2025 herausgegeben wird“, sagte ein Vertreter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt.

Zuvor hatte das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt dem Volksrat der Stadt Ende September über den Stand und Inhalt der Anpassungstabelle für Grundstückspreise berichtet. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt wird den Bericht anschließend dem Rat vorlegen. Der Rat wird voraussichtlich vor dem 10. Oktober zusammentreten, um den Bericht zu prüfen. Die angepasste Tabelle für Grundstückspreise wird voraussichtlich vor dem 15. Oktober vom Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt veröffentlicht.

Für die Zeit, in der die angepasste Preisliste nicht verfügbar ist, hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt am 21. September den Abteilungen, Zweigstellen, dem Volkskomitee der Stadt Thu Duc und den Bezirken die Genehmigung erteilt, die aktuelle Grundstückspreisliste und den Grundstückspreisanpassungskoeffizienten zur Bestimmung der finanziellen Verpflichtungen und Steuern anzuwenden.

Bezirk am Stadtrand von Hanoi schließt Grundstücksauktion nach 20 Stunden

Am 13. Oktober organisierte das Quoc Oai District Land Fund Development Center in Abstimmung mit der National Auction Joint Stock Company No. 5 eine Versteigerung von 54 Grundstücken im Auktionsgebiet im Dorf Son Trung, Gemeinde Yen Son, Bezirk Quoc Oai, mit einer Gesamtfläche von fast 5.200 Quadratmetern.

Die versteigerten Grundstücke haben eine Fläche von 92,5–121,4 m2 und einen Startpreis von knapp 12,5 Millionen VND/m2.

An der Auktion nahmen fast 300 Kunden mit über 1.000 teilnehmenden Bewerbungen teil, was mehr als 5 Kunden entspricht, die an einem Grundstück interessiert sind.

Die Auktion erfolgt durch direkte Abstimmung in mehreren Runden, wobei mindestens fünf Runden obligatorisch sind. Der übliche Preis für jedes Grundstück beträgt 2 Millionen VND/m². Die Auktion endet erst, wenn keine weiteren Kunden mehr am Bieten teilnehmen.

Nach fast 20 Stunden und 12 Runden waren am 14. Oktober gegen 2 Uhr morgens 54 Grundstücke erfolgreich versteigert worden. Der Höchstpreis lag bei fast 55 Millionen VND/m² und damit 4,4-mal über dem Startpreis. Der niedrigste Zuschlagspreis lag bei fast 45 Millionen VND/m² und damit 3,6-mal über dem Startpreis.

Der Gesamtbetrag, den der Bezirk Quoc Oai bei der Auktion einnahm, betrug fast 243 Milliarden VND, was einer Differenz von fast 180 Milliarden VND gegenüber dem Startpreis entspricht.

Einer Umfrage auf einigen Immobilien-Websites zufolge liegen die Preise für zum Verkauf stehende Immobilien in der Gemeinde Yen Son zwischen 28 und 50 Millionen pro Quadratmeter.

Obwohl die Preise in einigen Gebieten gestiegen sind, blieben die Transaktionen auf dem Grundstücksmarkt in letzter Zeit recht ruhig. Mancherorts haben Investoren mit finanziellen Schwierigkeiten die Preise gesenkt, um Verluste zu begrenzen, aber Transaktionen sind nach wie vor schwierig.

Das Wohnungsangebot im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt boomt

Im November dieses Jahres wird das Projekt King Crown Infinity in Ho-Chi-Minh-Stadt offiziell zum Verkauf angeboten. Das in der Vo Van Ngan Street (Binh Tho Ward, Thu Duc City) gelegene King Crown Infinity besteht aus den beiden 30-stöckigen Türmen Apollo und Artemis und bietet 729 Wohnungen. Je nach Lage und Gebiet liegen die Verkaufspreise für Wohnungen im King Crown Infinity bei 90 Millionen VND/m².

Ein weiteres Apartmentprojekt in Ho-Chi-Minh-Stadt, das in den letzten Monaten des Jahres im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt offiziell neue Produkte auf den Markt gebracht hat, ist Eaton Park des Investors Gamuda Land. Das in der Mai Chi Tho Street gelegene Eaton Park versorgt den Markt mit 2.000 Luxusapartments. Der Preis in der ersten Phase beträgt rund 120 Millionen VND/m2, was etwa 6–7 Milliarden VND/1-Zimmer-Apartment, 8–10 Milliarden VND/2-Zimmer-Apartment und 13–15 Milliarden VND/3-Zimmer-Apartment entspricht. Nach der Liquidation fast aller beiden Gebäude A5 und A6 wird Eaton Park im vierten Quartal 2024 den Produktkorb der beiden Gebäude A1 und A2 mit 550 Apartments zu einem Durchschnittspreis von 142 Millionen VND/m2 fortsetzen.

Ebenfalls im vierten Quartal 2024 wird das Wohnungsangebot in Ho-Chi-Minh-Stadt im Osten durch die Wohnsiedlung Opus One im Stadtgebiet Vinhomes Grand Park ergänzt. Die Wohnsiedlung Opus One ist eine Kombination aus dem Investor Vinhomes und dem japanischen Partner SAMTY. Bekanntlich besteht das Projekt aus vier Türmen und bringt 2.000 Luxuswohnungen mit Preisen ab 80 Millionen VND/m2 auf den Markt.

Der Osten wird sich außerdem über ein neues Angebot an Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt freuen, das durch das Projekt Fiato Uptown im Bezirk Tam Phu in der Stadt Thu Duc entsteht. Fiato Uptown besteht aus vier Apartmentgebäuden auf einem 1,6 Hektar großen Grundstück mit fast 400 Wohn- und Servicewohnungen. Der Verkaufspreis der Wohnungen in Fiato Uptown liegt bei 55 Millionen VND/m².

Immobilienmarktdaten von Batdongsan.com.vn zeigen, dass die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt im Laufe der Jahre kontinuierlich gestiegen sind. Von 2015 bis 2023 übertraf der Preissteigerungsindex für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt die Wachstumsrate des Einkommens der Bevölkerung. Von 2015 bis 2023, also acht Jahre nach der Krise, stiegen die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt um 56 %, während das Einkommen der Bevölkerung in städtischen Gebieten nur um 39 % stieg.

Laut einem Bericht von Cushman & Wakefield ist der Durchschnittspreis für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt in den letzten zehn Jahren um etwa 12 % pro Jahr gestiegen. Auf dem Primärmarkt liegt der durchschnittliche Verkaufspreis für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt bei über 60 Millionen VND/m². Auf dem Sekundärmarkt beträgt der durchschnittliche Wohnungspreis 45 Millionen VND/m².

Allein im dritten Quartal 2024 waren laut Daten von Batdongsan.com.vn die Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zum Vorjahreszeitraum der Höhepunkt des Marktes. Dies ist die Art von Immobilien mit dem stärksten Anstieg des Interesses, das im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 19 % stieg.

Wohnungen sind auch die Immobilienart mit dem stärksten Preisanstieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (plus 12 %). Trotz der hohen Preise weisen einige Projekte weiterhin eine recht gute Liquidität auf dem Markt auf, insbesondere Projekte mit vollständigen Rechtsdokumenten und von großen, renommierten Investoren. Die Liquiditätsrate der Projekte liegt bei jedem Start bei über 60 %.

Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn in der südlichen Region, kommentierte diese Realität wie folgt: Das zukünftige Angebot sei aufgrund der Knappheit an sauberem Land recht begrenzt. Rechtliche Engpässe seien noch nicht gelöst, was es Investoren erschwere, neue Projekte umzusetzen. Zudem mangele es vielen Investoren aufgrund des hohen finanziellen Drucks an Kapital für die Umsetzung ihrer Projekte.

Darüber hinaus wird der neue Punkt im Bodengesetz von 2024 zur Anpassung der neuen Bodenpreisliste die Inputkosten der Unternehmen und die Verkaufspreise für die Kunden beeinflussen und zu einem Aufwärtstrend bei den zukünftigen Verkaufspreisen führen. Wohnungen machen nach wie vor einen großen Teil der Nachfrage nach langfristigen Investitionen und Immobilien aus. Daher werden Wohnungen weiterhin eine gute Marktabsorption erfahren und die Verkaufspreise werden weiter steigen.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-co-dau-hieu-tao-nhet-giao-dich-chung-cu-giu-ngoi-vuong-phia-dong-tphcm-suc-soi-du-an-moi-290130.html