Der Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt wird zunehmend differenziert

Obwohl sich der Immobilienmarkt erholt, wird die Differenzierung immer deutlicher. Während sich spekulative Produkte ohne Verwertungswert noch nicht wesentlich verbessert haben, verzeichnen Produkte, die einen sofortigen Cashflow generieren können, positive Transaktionen.

Obwohl sich der Immobilienmarkt erholt, wird die Differenzierung immer deutlicher. Während sich spekulative Produkte ohne Verwertungswert noch nicht wesentlich verbessert haben, verzeichnen Produkte, die einen sofortigen Cashflow generieren können, positive Transaktionen.

Einst war er ein auf Swing-Trading spezialisierter „Spieler“, doch als sich der Markt änderte, änderte Herr Hoang Minh, ein Immobilieninvestor in Ho-Chi-Minh-Stadt, seine Strategie.

Herr Minh sagte, dass er in Zeiten hoher Marktdynamik in der ersten Verkaufsphase lediglich eine Wohnung oder ein Grundstück hinterlegen musste, um es direkt danach zu einem höheren Preis und mit hohem Gewinn verkaufen zu können. Doch als der Markt nachließ, war es nicht mehr so einfach. Das Grundstück in der Vorstadt, das er zuvor erworben hatte, war nicht mehr verfügbar. Die Zahl der Käufer ging stark zurück, während diejenigen, die verkaufen mussten, gezwungen waren, die Preise stark zu senken. Dieser Investor erkannte, dass er, wenn er seine Spekulationsstrategie fortsetzte, wie viele andere Anleger in eine Situation des „Überangebots“ geraten könnte.

Nach reiflicher Überlegung entschied er sich für eine Strategieänderung. Anstatt sich ausschließlich auf Produkte mit „Surf“-Elementen zu konzentrieren, begann er, nach Vermögenswerten zu suchen, die sich sofort nutzen ließen, um einen stabilen Cashflow zu generieren.

Ende letzten Jahres entschied sich Herr Minh für den Kauf einer Einzimmerwohnung im 7. Bezirk (HCMC) für 2,5 Milliarden VND. Es handelt sich um ein abgeschlossenes Projekt mit einer großen Wohnanlage, das von vielen ausländischen Experten gemietet wird. Nach Abschluss der Inneneinrichtung vermietete er die Wohnung schnell für 13 Millionen VND/Monat.

Laut Herrn Minh ist die Investition in Immobilien nicht absolut sicher, um das Kapital zu erhalten. Man sollte jedoch „defensive“ Segmente wählen. Das heißt, die Immobilien können sowohl auf Preissteigerungen in 3-5 Jahren warten als auch kurzfristig einen stabilen Cashflow generieren.

Ein aktueller Bericht der Vietnam Association of Realtors (VARS) wies zudem darauf hin, dass Wohnungen vor mehr als fünf Jahren von vielen als eine Art „Konsumgüter“ angesehen wurden und sich nur schwer mit anderen Immobiliensegmenten vergleichen ließen. Doch mittlerweile verschiebt sich das Angebots-Nachfrage-Verhältnis zunehmend in Richtung Nachfrage, und die Wohnungspreise steigen langfristig und übertreffen viele andere Segmente deutlich.

Die Wohnungspreise steigen ständig und erreichen ein neues Niveau, sodass auch die Mietpreise für Wohnungen tendenziell steigen und im Jahr 2024 einen durchschnittlichen Anstieg von 10 bis 20 % verzeichnen werden. Im Stadtzentrum gibt es fast keine Wohnungen mit Mietpreisen unter 10 Millionen VND/Monat, der übliche Mietpreis für 1-Zimmer-Wohnungen liegt bei 10 bis 15 Millionen VND/Monat, für 2-Zimmer-Wohnungen bei 15 bis 20 Millionen VND/Monat.

Neben der hohen Mietnachfrage wirken sich die ständig steigenden Wohnungspreise auch direkt auf die Preisstrategie der Vermieter aus. Steigen die Immobilienpreise, sind die Vermieter gezwungen, die Mieten zu erhöhen, um Gewinne zu sichern und den Cashflow aus Investitionen auszugleichen.

Tatsächlich sinkt die Gewinnspanne aus der Wohnungsmiete jedoch immer weiter, da die Mietpreise nicht mit dem Anstieg der Immobilienpreise Schritt halten können. Die Mietpreissteigerungsrate beträgt im Jahr 2024 nur etwa die Hälfte des Immobilienpreises. Die Gewinnspanne aus der Wohnungsmiete in Vietnam liegt dabei nur unter 4 %, üblicherweise unter 2 % und damit unter der Ersparnis.

Da es kaum Primärquellen gibt, finden auf dem Markt rege Transferaktivitäten für Sekundärwohnungen statt. Daten des Dat Xanh Services Research Institute zeigen, dass es sich bei den neuen Angeboten meist um die nächste Phase bestehender Projekte handelt. Daher verzeichnete der Markt einen Unterschied bei den Transferpreisen von 10 bis 20 % im Vergleich zu Sekundärprojekten. Auch bei vielen neu übergebenen High-End-Projekten sind die Transferpreise um 15 bis 25 % gestiegen.

Tran Hien Phuong, Generaldirektor von Seaholdings, räumte ein, dass der Markt wieder Cashflow schöpfe, die Funktionsweise werde sich jedoch deutlich von der bisherigen unterscheiden. Kunden seien heute wählerisch und wählten oft Projekte mit ordnungsgemäßen rechtlichen Verfahren. Bei Sekundärprojekten würden sie den Kauf erst dann akzeptieren, wenn die Wohnung über ein Pink Book verfügt, fertiggestellt ist, über alle vereinbarten Versorgungseinrichtungen und Dienstleistungen verfügt und sofort genutzt werden kann.

Laut Herrn Phuong ist der Markt regional differenziert. Mancherorts sind die Preise zwar stark gefallen, die Liquidität aber noch immer gering. Dort, wo es eine echte Nachfrage gibt, erholen sich die Preise jedoch schnell. Dies zeigt, dass der Marktmechanismus zunehmend auf der realen Nachfrage und nicht mehr auf Spekulation basiert.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html