Chancen der Satellitenstädte

Für Menschen mit echtem Wohnungsbedarf ist es aufgrund des knappen Angebots nach wie vor schwierig, einen Ort zu finden, an dem sie sich im wahrsten Sinne des Wortes „niederlassen“ können.

Nachdem Ho-Chi-Minh-Stadt seine Verwaltungsgrenzen erweitert hatte, erwarteten viele Menschen einen Aufschwung auf dem Wohnungsmarkt, der das Angebot erhöhen und die Preise auf ein erschwinglicheres Niveau bringen würde. Die Realität war jedoch das Gegenteil: Die Wohnungspreise stiegen weiter, während das Angebot knapp blieb.

Trends beim Eigenheimkauf ändern sich

Der Immobilienmarktbericht für Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung vom August 2025 von DKRA Consulting (unter DKRA Group) zeigt, dass es auf dem Wohnimmobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt und den benachbarten Provinzen positive Anzeichen einer Erholung gibt. Er nannte das Wohnungssegment mit einem Angebot von 28.114 auf den Markt gebrachten Einheiten, einem Anstieg von 58 % gegenüber dem gleichen Zeitraum, mit einer Absorptionsrate von über 20.000 Einheiten, 3,1-mal höher als im Jahr 2024. Das Segment Reihenhäuser und Villen verzeichnete ein Angebot von 10.133 Produkten, ein Anstieg von 71 % gegenüber dem Vorjahr, wobei 4.817 Produkte verbraucht wurden, viermal so viel wie im gleichen Zeitraum. Allein bei den Grundstücken gab es ein Angebot von 7.167 Produkten, nur ein leichter Anstieg von 3 %, aber die Absorptionsrate erreichte 1.130 Produkte, eine Steigerung um das 2,2-Fache.

Das kommerzielle Stadtgebiet 826 EC ist derzeit das Investitions- und Wohnzentrum im Süden von Ho-Chi-Minh-Stadt und bietet seinen Standortvorteil – die Kreuzung von Le Van Luong Extension und Long Hau – mit roten Listen für jedes Grundstück und angemessenen Preisen.

Laut Herrn Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor von DKRA Consulting, verändert sich der Markt deutlich. Auf die Provinz Tay Ninh entfielen in den ersten acht Monaten des Jahres 40 % des Angebots und 67 % des Primärverbrauchs an Stadthäusern und Villen. Das Wohnungssegment im alten Viertel Binh Duong übertraf sogar das von Ho-Chi-Minh-Stadt (alt) und machte 45,5 % des Angebots und 46,7 % des Verbrauchs aus. Es besteht jedoch weiterhin eine starke Differenzierung: Ho-Chi-Minh-Stadt konzentriert sich hauptsächlich auf das Segment der hochwertigen Wohnungen der Klasse A, während die angrenzenden Gebiete im mittleren und erschwinglichen Segment führend sind.

In Bezug auf Käufer erklärte Pham Lam, Vorsitzender der DKRA Group, dass diese derzeit in zwei Hauptgruppen unterteilt werden können: Käufer, die zum Wohnen kaufen, und Käufer, die zum Investieren kaufen. Die Käufergruppe besteht in der Regel aus Personen, die bereits Immobilien besitzen, über ungenutztes Kapital verfügen, sich mit Markt und Finanzen auskennen und Wert auf Rentabilität, Verkehrsanbindung, Zukunftsplanung, Investoren und Zahlungsmethoden legen. Im Gegensatz dazu besteht die Käufergruppe, die zum Wohnen kauft, in der Regel aus Erstkäufern mit moderaten Beträgen, die sorgfältige Entscheidungen treffen und Faktoren wie Lage, Wohnumfeld, Ausstattung, Preis und Bankunterstützung stärker berücksichtigen.

Herr Lam zitierte Daten von DKRA Realty (General Marketing and Distribution Agency der DKRA Group), die zeigen, dass der Anteil der Investmentkunden nach wie vor über dem der Gruppenkäufer von Wohneigentum liegt. Das Alter der Immobilienkäufer liegt üblicherweise zwischen 35 und 44 Jahren (37 %), während sich die Gruppenkäufer von Wohneigentum auf die Altersgruppe der 25- bis 34-Jährigen konzentrieren (40 %). Bemerkenswert ist, dass die Mehrheit der Immobilieninvestmentkunden nach wie vor in Ho-Chi-Minh-Stadt lebt.

Laut dem Vorsitzenden der DKRA Group hat sich die Immobilienwelle auf Satellitengebiete und Grenzgebiete zur erweiterten Ho-Chi-Minh-Stadt wie Can Gio, Can Giuoc und Long Hau ausgeweitet. Diese entwickeln sich zu wichtigen Pufferzonen mit Ansammlungen von Reihenhausprojekten, synchroner Versorgung, nachhaltigem Wert, die dem tatsächlichen Wohnbedarf gerecht werden und über ein Budget von etwa 3 Milliarden VND verfügen. Das von der Hai Thanh Real Estate Trading Company Limited umgesetzte Projekt 826 EC neben dem Industriepark Long Hau hat beispielsweise aufgrund seiner Politik der Unterstützung von 70 % Darlehen über 30 Jahre, 15-monatiger Zinsfinanzierung, 24-monatiger Tilgungspause und Vorzugsrabatten für schnelle Zahlungen und Großhandelskäufe große Aufmerksamkeit erregt. Dieses Projekt sieht 760 Reihenhäuser mit einer Fläche von 80 bis 120 m² vor, deren Infrastruktur zu 98 % fertiggestellt und baureif ist.

Ein weiterer Trend ist, dass junge Menschen zunehmend Wohnungen in Satellitengebieten bevorzugen. Sie legen Wert auf ein grünes Wohnerlebnis in großen, verkehrsgünstig gelegenen Ballungsräumen. Transparente rechtliche Rahmenbedingungen gelten als Voraussetzung. Um dieser hohen Nachfrage gerecht zu werden, entwickeln viele Investoren ihre Produkte kontinuierlich weiter und entwickeln grüne, intelligente und nachhaltige Stadtgebiete mit systematischer Infrastrukturanbindung.

Notwendigkeit der Entwicklung von Satellitenstädten

Aus makroökonomischer Sicht sei die Weltwirtschaftslage im Zeitraum 2025–2026 noch immer von vielen Grauzonen geprägt, sagte Ökonom Dr. Can Van Luc. Laut Daten der Weltbank werde sich das Wachstum voraussichtlich verlangsamen, von 2,8 % im Jahr 2024 auf 2,3 % in den nächsten zwei Jahren. Als Hauptgründe nannte er die nicht enden wollenden geopolitischen Konflikte im Nahen Osten und in der Ukraine, den anhaltenden Inflationsdruck, die zunehmende Gefahr einer öffentlichen Verschuldung und den Wachstumsrückgang in den drei großen Volkswirtschaften USA, China und Europäische Union. Dennoch gebe es auch Lichtblicke, da die weltweiten öffentlichen Investitionen Anzeichen einer Erholung zeigten.

Für Vietnam ist die Lage laut Dr. Can Van Luc dank neuer und wichtiger Wachstumstreiber etwas optimistischer. Einer davon ist der registrierte Kapitalfluss ausländischer Direktinvestitionen (FDI), der im Jahr 2025 voraussichtlich 26,14 Milliarden USD erreichen wird, was einem Anstieg von 7,3 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und bis 2026 auf 42 bis 46 Milliarden USD steigen könnte, was einem Wachstum von 12 bis 14 % entspricht. Davon entfallen allein 5 Milliarden USD auf den Immobiliensektor, etwa 20 % des gesamten FDI-Kapitals in den ersten acht Monaten des Jahres 2025. Insgesamt liegen die Lichtblicke der vietnamesischen Wirtschaft in der Erholung der Investitionen, dem Anstieg der FDI, wenn auch etwas verlangsamt, und dem Boom der Tourismusbranche.

Darüber hinaus hat die neue politische Ausrichtung auch deutliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Dr. Can Van Luc sagte, dass die Fertigstellung der Grundstücksinstitutionen mit der Änderung des Grundstücksgesetzes 2024 und des Gesetzes über das Immobiliengeschäft sowie der Verwaltungsvereinbarungsprozess große Chancen eröffnet hätten. Allein Ho-Chi-Minh-Stadt hat nach der Fusion seine Fläche um das 2,4-fache vergrößert, die Bevölkerung um 37 %, das Bruttoinlandsprodukt (BIP) erreichte 2.078 Billionen VND, was 67,74 % der gesamten Region entspricht, und das Bruttoinlandsprodukt (BIP) pro Kopf erreichte 19,49 Millionen VND. Dies ist die Grundlage für einen Durchbruch mit starken Auswirkungen auf den Immobilienmarkt.

Hinzu kommen eine Reihe wichtiger Maßnahmen, wie etwa die Entwicklung einer Reihe von Grundsatzmaßnahmen zur Förderung einer grünen Wirtschaft und der Digitalisierung, die Umsetzung der Resolution 21/2021/QH15 zum Wohnungsbau, die Diversifizierung der Kapitalquellen durch den Nationalen Wohnungsbaufonds, die Stärkung der Korruptionsbekämpfung in der Landverwaltung und die Umstellung des zweistufigen Verwaltungsmodells zur Verbesserung der Verwaltungseffizienz. All diese Maßnahmen gelten als treibende Kräfte, die dem Immobilienmarkt, insbesondere dem Satellitensegment, zu einem Aufschwung verhelfen sollen.

Der Planungsexperte Dr. Ngo Viet Nam Son, Architekt und Wissenschaftler, teilt diese Ansicht und ist überzeugt, dass die Zusammenlegung benachbarter Gebiete zur Erweiterung von Ho-Chi-Minh-Stadt diese hinsichtlich Fläche, Bevölkerung und wirtschaftlicher Bedeutung in das Zeitalter der „Superurbanität“ führen wird. Die größere Größe bietet große Vorteile hinsichtlich Entwicklungsraum und Marktressourcen, stellt aber gleichzeitig auch erhebliche Herausforderungen hinsichtlich Stadtverwaltung, Infrastrukturzuweisung und Kontrolle der Personenbewegungen dar.

In diesem Zusammenhang ist dieser Experte der Ansicht, dass die Planung des Stadtgebiets Ho-Chi-Minh-Stadt eine langfristige Vision von heute bis 2030–2050 mit einem multizentrischen Modell verfolgen muss. Anstatt alles im Zentrum zu komprimieren, muss die erweiterte Stadt Satellitenstädte im Gürtel entwickeln, die jeweils spezialisierte Funktionen wie Industrie, Dienstleistungen, Bildung und Ausbildung, Smart Urban oder Öko-Resorts übernehmen. Dieses multipolare Netzwerk ist nur dann wirklich effektiv, wenn es durch ein modernes interregionales Verkehrssystem mit Gürtellinien, Autobahnen und Stadtbahnen verbunden ist und eine bequeme Fortbewegung zwischen Zentrum und Satellitengebieten gewährleistet. „Wichtiger ist, dass die Planung die Kriterien lebenswerter Satellitenstädte betont. Das bedeutet, dass diese Städte wirklich lebenswert sein müssen, um Bewohner langfristig anzuziehen. Nur wenn gleichzeitig in die technische und soziale Infrastruktur investiert wird und die notwendigen Versorgungsleistungen in den Bereichen Gesundheit, Bildung und Beschäftigung gewährleistet werden, werden sich die Menschen sicher fühlen und bleiben. Dies ist der Schlüssel dafür, dass Satellitenstädte ihren Beitrag zur Entlastung des Zentrums leisten und gleichzeitig eine ausgewogene und nachhaltige Entwicklung der gesamten Region fördern“, betonte der Experte.

Wohnimmobilienforum 2025

Angesichts der vielen Probleme auf dem Wohnungsmarkt hinsichtlich des Angebots und der steigenden Immobilienpreise organisierte die Vietnam Real Estate Association (VNREA) in Zusammenarbeit mit der Zeitung Nguoi Lao Dong und der Real Estate Review Community am Nachmittag des 18. September im New World Saigon Hotel (HCMC) das „Housing Real Estate Forum 2025“ mit dem Thema „Satellite Waves“.

Das Forum wird die folgenden Fragen aufwerfen: Welchen Einfluss haben Rechtsdokumente auf den Immobilienmarkt? Wie werden die drei institutionellen, finanziellen und datenbezogenen Treiber den „Vietnam-Satellitenstandard“ in den nächsten fünf Jahren prägen? Welche Lösungen haben Verwaltungsbehörden für die Verwaltung, die Unterstützung von Unternehmen, die Stabilisierung des Marktes und die Ausrichtung einer nachhaltigen Entwicklung für Satellitenimmobilien?

Dutzende Großprojekte

Laut Statistiken von DKRA Consulting gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt und den umliegenden Gebieten derzeit etwa 18 Stadtgebietsprojekte mit einer Größe von über 100 Hektar, insgesamt also über 16.500 Hektar, von denen 8 Projekte mit einer Fläche von über 3.500 Hektar umgesetzt wurden und werden und über 50.000 Wohnprodukte auf den Markt bringen.

Quelle: https://nld.com.vn/thoi-co-cua-do-thi-ve-tinh-196250917203234645.htm