Warum möchten viele Menschen Immobilien ohne rote Bücher kaufen?

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Herr Nguyen Van Tuan, ein Immobilienmakler in Hai Duong , teilte mit, dass ihn seit Ende 2023 viele Investoren plötzlich gebeten hätten, ihnen bei der Suche und dem Kauf von Grundstücken ohne rote Bücher, aber ohne Streitigkeiten oder Verstöße zu helfen. Normalerweise sind diese Grundstücke im Vergleich zu anderen Grundstücken sehr günstig, aber der Kauf und Verkauf wird anhand handschriftlicher Dokumente abgewickelt.

„ Viele ländliche Gebiete in Hai Duong wurden inzwischen urbanisiert, und die Grundstückspreise erreichen mancherorts fast 20 Millionen VND/m2. Grundstücke am gleichen Standort, die nicht im roten Buch aufgeführt sind, kosten dagegen nur die Hälfte oder sogar nur ein Drittel“, sagte Herr Tuan.

Herr Tuan nannte ein über 200 Quadratmeter großes Grundstück ohne rotes Grundstücksbuch im Bezirk Cam Giang (Hai Duong), das derzeit für rund 7 Millionen VND/Quadratmeter verkauft wird. Etwa 500 Quadratmeter entfernt wird ein weiteres Grundstück mit rotem Grundstücksbuch für 14 bis 15 Millionen VND/Quadratmeter verkauft.

Im Vorfeld der Neufassung des Landgesetzes suchen viele Menschen nach Grundstücken ohne rotes Buch. (Abbildung: Labor)

Herr Tuan erklärte, warum in letzter Zeit viele Menschen versucht hätten, Land ohne ein rotes Grundstücksbuch zu kaufen, und sagte, dies liege an der Erwartungsmentalität, dass das überarbeitete Landgesetz in Kraft treten werde, wodurch die Ausstellung roter Grundstücksbücher einfacher werde.

„ Die Verlängerung der Landnutzungsdauer um zehn Jahre im Vergleich zur alten Regelung erleichtert den Menschen auch die Ausstellung von Zertifikaten. Investoren können nach dem günstigen Kauf von Grundstücken ohne Zertifikate leicht rote Bücher erstellen und die Grundstücke zu einem höheren Preis weiterverkaufen, um Gewinn zu machen“, sagte Herr Tuan.

Herr Tran Van Hung, ein Kunde aus Hanoi, teilte die gleiche Meinung und erzählte, dass er sich vor Tet dazu entschlossen habe, ein Grundstück ohne rotes Buch im Bezirk Thanh Tri (Hanoi) für 800 Millionen VND zu kaufen. Das Grundstück hat eine Fläche von 50 Quadratmetern und die Familie des Hausbesitzers lebt dort seit 2003 dauerhaft.

„ Da die Nutzungsdauer des Landes bis 2014 verlängert wurde, wird auch die Ausstellung eines roten Buches für dieses Land einfacher sein “, erklärte Herr Hung.

Laut Herrn Hung ist die Eintragung eines Grundstücks in ein Grundbuch ohne Papiere jedoch immer noch kompliziert und potenziell riskant. Obwohl der Hausbesitzer einer Preisminderung von 100 Millionen VND bei einer Einmalzahlung zustimmte, lehnte Herr Hung dies ab und akzeptierte lediglich eine Anzahlung von 50 % des Gesamtwerts. Der Restbetrag wird nach der Eintragung des Grundbuchs und der Übertragung des Namens durch den Hausbesitzer gezahlt. Diese Kosten trägt der Käufer vollständig.

„ Auch wenn das Land billig ist und die Geldanlage riskant ist, wird es diesen Preis nicht mehr haben, wenn das Land im roten Buch steht. Bei einer Investition muss man das Risiko akzeptieren, solange man eine gute Gelegenheit sieht“, sagte Herr Hung.

Der Kauf eines Grundstücks ohne Zertifikat birgt viele potenzielle Risiken. (Illustrationsfoto)

Worauf ist beim Grundstückskauf ohne Zertifikat zu achten?

Laut Herrn Nguyen Van Dinh, Rechtsexperte für Immobilienrecht, sieht Artikel 138 des kürzlich von der Nationalversammlung verabschiedeten Bodengesetzes von 2024 die Erteilung von Zertifikaten über Landnutzungsrechte und Eigentumsrechte an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten (sogenannte „rote Bücher“) an Haushalte und Einzelpersonen vor, die Land ohne Dokumente über Landnutzungsrechte nutzen, ohne gegen Bodengesetze zu verstoßen und nicht in Fällen einer nicht autorisierten Landzuteilung.

Dementsprechend wurde der Entwurf erweitert, um die Ausstellung roter Bücher für Fälle von Landnutzung vor dem 1. Juli 2014 zu ermöglichen. Wenn nun das Volkskomitee auf Gemeindeebene bestätigt, dass es keine Streitigkeiten gibt, werden die Landnutzungsrechte anerkannt.

Diese Regelung wird tatsächlich angewendet, wobei die Frist lediglich von vor dem 1. Juli 2004 auf vor dem 1. Juli 2014 verlängert wird, also um weitere 10 Jahre im Vergleich zum Bodengesetz von 2013. Beachten Sie, dass Artikel 138 die Ausstellung von Zertifikaten für Fälle regelt, in denen keine Bodengesetze verletzt werden und kein Land ohne Genehmigung zugeteilt wird, d. h. im Wesentlichen kein Fehlverhalten wie etwa eine Landnahme vorliegt.

Dieses Gesetz befasst sich hauptsächlich mit Fällen, in denen Land von Vorfahren hinterlassen und seit langem genutzt wird. Dies kann jedoch daran liegen, dass Menschen in Gebieten mit schwierigen sozioökonomischen Bedingungen leben, nur begrenzte Rechtskenntnisse haben oder kein Land übertragen müssen, sodass sie sich nicht für ein rotes Buch registrieren lassen.

„ Ich bin mit dieser Ausweitung einverstanden, um die Interessen der Menschen im Einklang zu halten. Das Wichtigste dabei ist, dass die Menschen nicht gegen Landgesetze verstoßen und Land nicht illegal zuteilen. Daher ist es notwendig, ihre Rechte zu schützen“, betonte Herr Dinh.

Allerdings wird es laut Herrn Dinh in der Realität nicht einfach sein, die Ausgabe der roten Bücher an die Bevölkerung abzuschließen.

Wenn beispielsweise die Menschen immer noch keine Unterlagen einreichen, um das Verfahren zur Erteilung von Zertifikaten für Landnutzungsrechte durchzuführen, haben die staatlichen Stellen keine Grundlage, das Verfahren durchzuführen.

Darüber hinaus gab es in einigen früheren Fällen, in denen das Volkskomitee auf kommunaler Ebene Land zugeteilt hatte, was einen Fall von Landzuteilung jenseits der Autorität darstellte, ebenfalls Schwierigkeiten bei der Beantragung von roten Büchern.

Darüber hinaus kommt das Verfahren, bei dem das Volkskomitee auf Gemeindeebene um die Bestätigung gebeten wird, dass das Land nicht umstritten ist, auch in Fällen zum Tragen, in denen es zivilrechtliche Streitigkeiten zwischen Landnutzern gibt (typischerweise Fälle, in denen Land durch handschriftliche Dokumente an viele Personen übertragen wird oder Fälle, in denen Eltern ihren Kindern Landnutzungsrechte vererben oder schenken, es zwischen den Kindern aber zu Konflikten oder Streitigkeiten über die Erbrechte kommt …).

In Bezug auf den Kauf- und Verkaufsvertrag per Anzahlung sagte Herr Dinh, dass die oben beschriebene Anzahlungstransaktion zur Übertragung von Landnutzungsrechten legal sei und nicht gegen das Gesetz verstoße. Allerdings müssten sich die Parteien klar schriftlich einigen und einen Anzahlungsvertrag mit detaillierten und spezifischen Bedingungen zu den Rechten und Pflichten der Parteien unterzeichnen.

Die Informationen, auf die Kunden achten müssen, sind Informationen über das übertragene Grundstück; Kautionsbetrag und Form der Kautionsübertragung; Preis und Form der Übertragung des Landnutzungsrechts sowie Zahlungsfrist; finanzielle Verpflichtungen bei der Ausstellung des roten Buches an Partei A und wer für diese Verpflichtung verantwortlich ist; Vertragserfüllungszeitraum; Verantwortlichkeiten von Partei A und Partei B, wenn sie ihren Verpflichtungen nicht nachkommen (Höhe der Kautionsstrafe); Rechte und Pflichten der Parteien ...

Laut Gesetz ist eine notarielle Beurkundung von Anzahlungsverträgen nicht erforderlich. Bei Verträgen mit hohem Wert ist jedoch eine notarielle Beurkundung erforderlich, um die Rechte der Parteien zu wahren und Streitigkeiten vorzubeugen. Die Übergabe und der Empfang von Anzahlungen müssen ebenfalls über die Bank erfolgen und mit einem Übergabe- und Empfangsprotokoll versehen sein.

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