市場を「阻害」する3つの大きな問題、土地区画が徐々に実質価値に戻り、一連の社会住宅プロジェクトが遅れている

土地と別荘の価格が同時に下落し、不動産会社の社長が3つの市場問題を提起し、 タインホア省で進捗が遅い社会住宅プロジェクトを6つ挙げている…これが最新の不動産ニュースです。

不動産市場の3つの大きな問題

8月3日午後、 ファム・ミン・チン首相はオンライン会議を主宰し、3月11日付の政府決議第33/NQ-CP号の実施結果を評価し、不動産市場の困難や障害を取り除く解決策を提案した。

IMG投資株式会社の会長、レ・トゥ・ミン氏が会議で講演した。（出典：VGP）

IMG投資株式会社のレ・トゥ・ミン会長は会議で、 政府が懸念している不動産市場の困難を取り除くための本質は3つの問題にあると述べた。

一つ目は土地投機に対抗することです。

彼によると、現在、土地投機と不動産市場操作がベトナム経済に影響を及ぼしている。人々は価格上昇の機会を待ちながら土地を購入し、生産力の一部を「休眠状態」に陥らせ、効果を発揮できなくしており、これは大きな無駄となっている。

他の国の経験では、投機規制には税金が用いられています。彼は、現在オーストラリアでプロジェクトを展開しているある企業を例に挙げました。この企業は毎年2%の土地税を支払わなければなりません。土地価格は毎年税務当局によって独立して評価されます。

このユニットは、プロジェクトが実施されていない場合、毎年70万～80万ドルの土地税を支払わなければなりません。今年、地方政府はこの税率を4%に引き上げることを決定しました。

「ベトナムがこの政策を実施すれば、実際にプロジェクトを実行する者だけが土地を保有するようになり、保有する場合には迅速にプロジェクトを実施しなければなりません。この措置は土地投機を防ぐだけでなく、財務省の大きな収入源にもなります」とミン氏は語った。

企業代表らは、土地法起草委員会に対し、外国のように、土地が事業に供されておらず、利益を生んでいない場合には、年間2％の土地税率を補足して適用し、累進課税を適用するよう提言した。

二つ目は、中央銀行の金利管理政策です。彼は、中期金利を年10%未満、具体的には2年前のように年8.5%前後に引き下げるべき時が来たと考えています。なぜなら、中期金利が10%を超えると、どんな経済も健全ではないからです。

他の国ではこの金利は年3～5%です。ベトナムでは、5～6ヶ月前の金利は年12～14%程度でした。企業は借り入れをためらい、借り入れる勇気もなく、顧客は不動産市場への信頼を失い、他の分野に資金を投入しています。

彼はまた、不動産業と銀行業の相互参入を防止または制限する措置を講じるべきだと提言した。なぜなら、両分野に参入する企業は、主に自社事業のために社会資本を動員しており、社会への影響は小さく、経済を独占する大物を生み出しているからだ。

3つ目は、法的障害を取り除き、行政手続きを処理することです。

今日の不動産ビジネスにとって最大の難題は、銀行業務の問題ではなく、法的問題です。法的問題は重複しており、同じ問題、同じ規制にもかかわらず解釈が多様化しており、執行レベルでは、主に地方レベルでは、実施されず、敢えて実行に移されることもありません。

そのため、彼は、職員が安心して業務を遂行できるよう、法制度を早急に整備することを提言した。あらゆるレベルの権限と責任の分散に関する明確な法令を制定し、完了すべき内容、完了時期、そして期限超過時の責任を明確に規定する必要がある。

同社の幹部らはまた、計画投資省に対し、ベトナム企業に対し、投資法第44条3項および土地法第126条の適用、土地リース期間の延長、あるいは企業による70年間の地代支払いを認めるよう提案した。これにより、工業団地の契約期間が十分に長くなり、土地貸主にとって魅力的なものとなる。これは法令遵守と地方税収増加の両方に繋がる。

ヴィラと土地の両方が割引になります

建設省が最近発表した不動産市場報告書によると、第2四半期の取引件数は約10万件に達しました。そのうち、第2四半期の取引件数は主に土地取引が中心で、67,525件の取引が成立しました。これは第1四半期比で約99.9%、前年同期比で約31.5%の増加です。

残りの約3万件はマンションや戸建て住宅の取引が成立し、前四半期比75.61％、前年同期比では約43.03％となった。

しかし、第2四半期には、投資家が関心を持つ個別住宅やプロジェクト内の土地といった不動産セグメントは、主に投機的な性質を帯びるようになりました。購入者は、以前のように上記の不動産セグメントに興味を示さなくなりました。

さらに、多くの投資家は過剰な財務レバレッジによってキャッシュフローに問題を抱えており、デベロッパーは融資金利の維持を中止しています。市場の流動性は急激に低下しており、損失を抑えるための取引がますます増加しています。

当四半期、多くの地域における別荘およびプロジェクト用地セグメントの販売価格は、前四半期比で約2～5%の下落が続きました。さらに、これらの物件は、今後、製品の投資価値や地域インフラの状況に応じて、適切な価格に調整されていく可能性があります。

一部の地域では取引価格が大幅に下落しており、特にハノイのハドン区、メリン区、ホアイドゥック区、ホーチミン市の第12区、ビンチャン区、ニャーベ区、ダナンのグーハンソン区、ドンナイ省のビエンホア市、ニョンチャック区などの郊外地区や周辺地域で顕著です。

ヴィンフック首相：6つの社会住宅プロジェクトへの投資を呼びかける

ヴィンフック省人民委員会は、地域の実際的なニーズに基づき、労働者向けに約8,000戸のアパートとタウンハウスの規模の社会住宅プロジェクト6件を建設するよう投資家に呼びかけている。

ビンフック省は産業が発達しており、その地域には多くの労働者を惹きつける工業団地があり、特に多くの労働者の家族や一般的に低所得者層が定住できる住宅の必要性は喫緊の課題となっている。

2014年から現在に至るまで、ビンフック省人民評議会および人民委員会は、社会対象者向けの住宅管理および開発に関する多くのメカニズム、政策、規則を公布してきたことが知られています。特に、2015年から2020年までの省内労働者および低所得者向け社会住宅プロジェクト支援に関する省人民評議会決定第159号、省内社会住宅の賃借および購入資格者の選定に関する優先基準に関する省人民委員会決定第14号、2030年までのビジョンを掲げ、2020年までのビンフック省住宅開発プログラム実施計画に関する決定第179号、2021年から2025年までの住宅開発5ヵ年計画の公布に関する決定第1247号などが挙げられます。

ビンフック省は、各部署、支部、地方自治体に対し、住宅開発プロジェクトの管理強化と投資誘致を指示するとともに、住宅開発への資金配分を優先しています。2023年単月で、省内の住宅開発資金は8兆6,060億ドンです。このうち、商業住宅建設資金は2兆7,480億ドン、社会住宅建設資金は1,640億ドン、そして世帯・個人による住宅建設資金は5兆6,940億ドンです。

ヴィンフック省建設局副局長のグエン・タン・ハ氏は、ヴィンフック省では現在、以下の5つの社会住宅プロジェクトが実施されていると語った。ビナコネックス・スアン・マイ低所得者向け住宅地区、カイクアン区の労働者および低所得者向け住宅地区、ヴィンイエン市カイクアン区ゴック・ヌー地区の労働者向け高層社会住宅地区、フックイエン市スアンホア区8T低所得者向け住宅地区、フックイエン市フックタン区の社会住宅地区。

「上記の社会住宅プロジェクトは、2015年から現在までに、1戸あたり50～70平方メートルの住宅1,623戸の建設に投資・完了し、労働者や低所得者の住宅ニーズに応えてきました。現在、ビンフック省人民委員会は、労働者向け住宅およびタウンハウス約8,000戸規模の6つの社会住宅プロジェクトへの投資を継続的に呼びかけています。プロジェクトの実施手続きは規定に従って進められています」とグエン・タン・ハ氏は述べた。

首相の「2021～2030年までに低所得者層および工業団地労働者向けの社会住宅アパート建設に少なくとも100万戸を投資する」プロジェクトによると、ビンフック省は28,300戸の社会住宅を完成させることを目標としており、そのうち8,800戸は2022～2025年に、19,500戸は2026～2030年に完成させる必要があります。これは大きな目標であり、実現には関係部署・支部の多大な努力と決意が必要です。

タンホア省：遅延している社会住宅プロジェクトのリスト

タインホア建設局の情報によると、現在同省には投資済みで建設中の社会住宅プロジェクトが18件あり、そのうち12件は予定通り、一部または全部が使用開始されており、6件は遅れている。

バオ・ンゴアイ通りの社会住宅プロジェクト。（出典：建設省）

プロジェクトの進捗が遅い理由は、タインホア省の機能機関によって、プロジェクトの用地確保が遅いこと、割り当てられた土地に対する投資家の投資と建設の実施が遅いこと、プロジェクトの投資と建設を管理する能力が科学的でないことが原因であると判断されていることが分かっています... タインホアで進捗が遅い社会住宅プロジェクトの中で、まず、何年も「棚上げ」されている、タインホア市クアンタン区のAMC I社会住宅プロジェクトについて言及する必要があります。

2014年9月24日、タインホア省人民委員会は、タインホア市クアンタン区のAMC I社会住宅地区の社会住宅開発プロジェクトへの投資を承認する文書第8870号を発行した。

これを受けて、タインホア省人民委員会は、投資家であるAMCグローバル開発株式会社によるAMC I社会住宅プロジェクトへの投資を承認しました。投資と建設の目的は、当該地域の低所得者層が安定した住宅を利用できる環境を整備し、約900世帯のニーズを満たすことです。投資総額は約5,270億ドンで、自己資本およびその他の合法的に調達された資金源から充当されます。

このプロジェクトは、タインホア省人民委員会によって約36ヶ月延長されました。このうち、投資準備期間はプロジェクト投資承認日から6ヶ月、投資実施期間は2020年8月6日から2023年2月6日までの30ヶ月です。2021年1月21日に正式に着工して以来、AMC I社会住宅地区は未完成の工事がわずかで、プロジェクト敷地内には雑草が生い茂っています。

次に、タンホア市ドンフオン区のバオゴアイ社会住宅プロジェクトですが、一連の違反行為により、現在までプロジェクトは「ブロック」状態にあります。タンホア省人民委員会は2018年にこのプロジェクトの投資方針を承認する文書第3071号を発行しました。投資家は建設商事株式会社379（所在地：ハノイ）です。

2022年末時点では、管轄当局の承認や使用許可はまだ出ていなかったものの、379号棟のマンションを購入した多くの世帯が入居し、自由に暮らしていた。

2023年1月9日、タインホア省人民委員会は、消防検査の結果を承認する文書がないままプロジェクトの使用と運営を開始したとして、建設・住宅開発株式会社379社に8,000万ドンの行政罰金を科すことを決定した。

建設省は先日、プロジェクトの完成検査を実施した後、同プロジェクトが規定通り完成成果品の受入条件を満たしていないとする文書をタインホア省人民委員会に送付した。

上記の2つの社会住宅プロジェクトに加えて、タンホア省の他の4つの社会住宅プロジェクトも同じ運命をたどった。ホップ・ルック・インフラ開発建設投資株式会社が投資したタンホア市クアンタン区の社会住宅、ベトナム住宅不動産投資開発株式会社が投資したタンホア市タオ・スエン区ホアンロン工業団地の労働者住宅、サンジェイド・ベトナム・シューズ株式会社が投資したタンホア市レ・モン工業団地東部の労働者向け社会住宅開発、アン・フー建設観光貿易株式会社が投資したタンホア市クアンタン区の社会住宅である。

ソース: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-3-van-de-lon-can-thi-truong-dat-nen-dan-ve-gia-tri-thuc-loat-du-an-nha-o-xa-hoi-cham-tien-do-237183.html