不動産：罪人か成長の原動力か？

しかし、成長は単なる数字ではありません。より重要なのは、成長の質、つまり世界的な変動に対する経済の回復力です。問題は、ベトナムが持続可能な躍進を遂げるための十分な基盤を備えているのか、それとも、経済の原動力であると同時に健全性の尺度でもある不動産市場が牽引する、単なる短期的な「ブーム」に過ぎないのかということです。

過去10年間で企業が不動産国の様相を変えるのに貢献してきました。新たな都市部、大通り、リゾート、近代的な工業地帯は、より文明的な都市景観の形成、雇用の創出、インフラ整備の促進、そして生活の質の向上に貢献してきました。

多くの企業は、自然災害やパンデミックの際に政府に同行し、積極的に社会貢献を果たしてきました。こうした貢献は大きく、新時代におけるベトナムの起業家の責任感と役割を反映しています。

しかし、こうした成果と同時に、不動産市場は多くの課題も明らかにしています。住宅価格の急騰、供給不足、そして長期化する法的手続きは、企業と個人の両方にとって大きなプレッシャーとなっています。

統計によると、2025年第2四半期のハノイのアパート価格は同期間比で33％上昇し、約3,000米ドル/㎡に達しました。ホーチミン市では47％上昇し、約4,700米ドル/㎡に達しました。

不動産市場は均質ではないことを認識することが重要です。この分野では、基本的に2種類の事業が営まれています。

あるグループは「安く買って高く売る」ことだけを気にし、短期的な投機に食い込み、社会にとって持続可能な価値をほとんど生み出しません。このグループこそが市場を歪め、真の買い手の信頼を失わせているのです。

しかし、それだけでなく、真の不動産開発業者、つまり長期的なビジョンを追求する企業も存在します。彼らは、単に住宅を売るだけでなく、住みやすい街づくりにも取り組んでいます。彼らは、人口分散と地域開発のバランスの取れた方向性を適切に実現するために、都市の衛星地域に十分な規模で、計画的に投資を行っています。

新たな都市圏に人々を惹きつけるには、これらのプロジェクトが包括的な生活エコシステムのニーズを満たす必要があります。つまり、近代的なインフラ、教育、医療、商業、緑地、そして中心部よりも優れたアメニティなどです。そうすることで、それぞれの都市圏は単に居住する場所であるだけでなく、地域の社会経済発展の原動力にもなります。

こうした事業は、計画、法的問題、インフラ投資から住民の誘致まで、準備に何年もかかることが多い。

典型的な例としては、実施資格を得るまでに準備に 21 年を要したカンザー沿岸都市プロジェクト、法的承認を得るまでに 13 年を要したビンホームズワンダーシティプロジェクト (旧ダンフォン) が挙げられます。同期した法的枠組みの欠如による長い準備期間により、投資資本が増加し、これが住宅価格の低下を妨げる主な理由の 1 つとなっています。

注目すべき事実は、近年、信用資本が不動産に大きく流入し、銀行融資残高の大部分を占めていることである。2025年7月31日現在、このセクターの信用残高は41兆ドン（1,550億米ドル相当）を超え、銀行システム全体の融資残高の約24%を占めている。不動産信用の伸び率（17%）は、経済全体の成長率（9.6%）の約2倍に相当している。

しかし、問題は不動産に流入する資本ではなく、不動産のどこに流入するかです。資本が投機的なプロジェクト、分譲、価格高騰の創出に集中すると、経済は危険にさらされます。しかし、資本が正しく配分され、持続可能な都市開発プロジェクト、インフラ、そして住宅に流入すれば、それはインフラ整備と社会保障の梃子となるのです。

不動産は、適切な方向に開発されれば、資産を創出するだけでなく、資材、建設、インテリアデザイン、物流、貿易、サービスなど、数百もの関連産業を活性化させるからです。これは早急に検討し、調整する必要がある点です。

国際的な経験から、先進国は皆、不動産市場の過熱期を経験しています。重要なのは、リスク管理能力と政策規制能力です。国家が透明性の高い法的メカニズムを構築し、資本の流れを効果的に管理し、健全な競争環境を整備すれば、不動産は潜在的なリスクではなく、成長の原動力となるでしょう。

韓国、シンガポール、中国など多くの国では、工業化の初期段階で不動産が力強く成長し、GDPに大きく貢献しました。しかし、市場が一定の水準に達すると、これらの国は急速に生産、技術、イノベーションの開発へと転換しました。

中国は、タイムリーな規制の欠如が金融システム全体に連鎖的なショックをもたらしたという、直近の教訓を身をもって示している。したがって、ベトナムは「均衡ある成長」、すなわち土地市場と生産部門の調和のとれた発展という問題に特別な注意を払う必要がある。

強力な経済は生産、科学技術、そしてイノベーションに大きく依存するものであり、土地や資産にすべての「責任」を負わせることはできません。持続可能な成長を実現するために、ベトナムは以下の柱に重点を置く必要があります。

改革を行い、行政上の障壁と不必要なコストを排除します。

加工製造業、ハイテク農業、再生可能エネルギー、デジタル経済を推進します。

銀行融資への依存を減らすために資本市場（株式、社債）を育成する。

社会住宅、労働者住宅、低価格住宅に多額の投資を行い、不動産を本来の公共機能に戻します。

土地税、財産税を改革し、投機防止税と空き家税を導入する。

土地データ、取引価格、不動産信用を透明化し、個人、企業、投資家が監視できるようにします。

改革の焦点は土地市場の透明化である。なぜなら、土地の価格、計画、合法性が公開されて初めて金融・銀行市場が安定し、社会的信頼が強化され、GDP成長に真の基盤が築かれるからである。

最も重要なのは、企業と人々の信頼を回復することです。市場が円滑に機能するためには、企業が長期投資に自信を持ち、人々が自らの資産が守られていると確信し、国家が公正な審判の役割を果たす必要があります。ここで建設的な政府の役割は、行政介入ではなく、透明性、安定性、予測可能性を備えたゲームのルールを設定することであり、これは成熟した経済の基盤となります。