「後から来て先に進む」という利点を宣伝する
先行しているという優位性と投資誘致の優位性を活かし、ホーチミン市、ハノイ市、南部のビンズオン省、ドンナイ省、北部のハイズオン省、バクニン省、 バクザン省といった産業発展の「機関車」と呼ばれる地域では、これまで工業団地（IP）の面積はほぼ埋まり、安定的に開発が進んでいます。これは、産業発展のための土地資金がほとんど残っていないことを意味します。現状では、IPの面積拡大は容易ではなく、土地賃貸需要も依然として大きいため、土地賃貸価格は上昇を続けています。
ゲアン省の工業団地で事業用の土地を借りるために来たある企業は、「北部の工業団地の土地基金が底をついたため、近年、土地の賃貸価格は急激に上昇し、以前は1平方メートルあたり年間90～100米ドル程度だったのが、平均150米ドルにまで上がり、時には1平方メートルあたり年間180米ドルにまで上がることさえある」と語った。
工業団地は敷地不足と賃料高騰が続いていますが、特にゲアン省や北中部諸県では、依然として敷地が不足しており、賃料もそれほど高くないため、投資家にとって魅力的な選択肢となっています。特にゲアン省では、工業団地インフラ事業者からの情報によると、契約内容、面積、賃料期間によって賃料は異なりますが、他の主要工業団地に比べると依然として割安です。調査の結果、ゲアン省の工業団地の土地賃料は現在、年間48～100米ドル/㎡が一般的であることがわかりました。
ホーチミン市ビジネス協会は、ゲアン省との実務訪問中に次のように語りました。「最近、産業開発のためのスペースと土地基金が限られているため、以前のようにすべてのプロジェクトを受け入れて誘致するのではなく、ホーチミン市などの大規模な産業センターでは、近代的な設備と技術を備えたプロジェクトのみを優先的に誘致し、大規模な土地基金を使用するプロジェクト、特に環境に大きな影響を与える技術を備えたプロジェクトを奨励しないという選択を迫られています。」
上記の地域が抱える制約は、ゲアン省のような地域にとってはチャンスでもあります。協力関係が構築されれば、各地域は情報を完全に共有し、連携・協力し、適切なプロジェクトへの投資を誘致することができます。同様に、商工会とハノイ投資貿易観光促進センターも、ゲアン省への投資誘致に向けて、共同で連携した活動を継続的に行っています。
土地賃貸価格は投資の可否を決定づける要因ではありませんが、近年、工業団地専用の土地価格表が制定され、インフラ整備の専門投資家の誘致が進んだことで、ゲアン省は他省と比較して工業団地への投資誘致において競争上の優位性を築いています。特に、過去10年間、WHA、VSIP、ホアンティンダットを誘致し、投資インフラの整備が進んだことで、ゲアン省はベトナムに投資機会の調査や探索に訪れる外国直接投資（FDI）投資家にとって、常に選択肢の一つとなっています。
工業団地インフラ投資者側も、より合理的に算定された工業団地専用の新しい土地価格表のおかげで、インフラ投資企業が二次投資家との賃貸価格交渉に積極的になるとともに、次の段階の投資拡大の判断を検討する基礎になると評価した。
上記の利点と省の投資誘致努力により、過去2年間、新型コロナウイルス感染症のパンデミックによる大きな影響を受けたにもかかわらず、ゲアン省は投資誘致において大きな変化を遂げました。2022年、ゲアン省は新規付与・調整資本の総額9億6,130万米ドルで、初めて国内で最大の外国直接投資（FDI）を誘致した地域トップ10に入りました。2023年の最初の8か月間で、ゲアン省は引き続き北中部沿岸地域と南中部沿岸地域の14省と市をリードし、登録資本金8億9,000万米ドルで9件の外国直接投資プロジェクトを誘致して国内8位にランクインしました。
ゲアン省の産業用不動産開発を加速させるチャンスか?
専門家によると、ある地域の産業用不動産市場は、工業団地と産業集積地の土地区画を含む場合、同期的かつ完全な市場とみなされます。工業団地は賃料が高く、大規模企業向けです。一方、産業集積地は賃料が低く、中小企業向けです。企業の種類（外資系か国内企業か）は問いません。
企業や投資家が工業団地や産業集積地に進出し、事業や生産活動を行う際のメリットの一つは、道路、電力供給、防火システム、廃水処理システムなどを含む包括的な技術インフラが整備されていることです。これらのインフラは設計・投資が同期的に行われるため、企業は工場や設備ラインの設置のみで生産・事業に集中でき、その他の問題をほとんど心配する必要がありません。問題が発生した場合は、インフラをリースしている投資家、東南経済区管理委員会、各部署、支部、地方自治体などがサポートを提供します。
しかし、工業団地の土地賃料の高さは、主に中小企業である国内企業にとって大きな障壁となっています。そのため、国内企業は投資や事業のために工業団地の土地を借りるのではなく、用地買収、補償、用地整地といった手段を講じるケースが多く見られます。
ギロック県ギラム村の生産施設に投資している企業の代表者は、「この計画を実施するには、企業は当初、土地の補償と整地のために多額の費用を費やす必要がありますが、長期的には、かなり高い年間の土地賃貸コストが削減されます。実際、賃貸価格は全国の主要な工業団地よりも安いですが、現在の価格では、主にFDI企業だけがVSIP、WHA、またはホアンティンダットが投資した工業団地で土地を借りることを敢えてしています。中小企業が95％以上を占める国内企業は、依然として生産および事業施設へのアクセスが困難であり、他の企業は、政府が投資した工業団地または小規模産業クラスターのエリアを転貸する必要があります...これは、長期的には、環境、廃水、または電力供給不足に影響を与える可能性があります。」と述べました。
上記の現実は、産業用不動産市場を完璧にするために、一方ではゲアン省が大規模プロジェクトが土地を借りることができるように工業団地のインフラ開発に投資を誘致する必要があり、同時に、中小企業が生産と事業のために土地にアクセスして借りることができる条件を作り、小規模な産業クラスターを開発するために土地資金を計画して増やす必要があることを示しています。
さらに、中止されたプロジェクトや、土地は割り当てられたが使用されていないプロジェクトに対する検査、審査、および効果的な処理を強化する必要があります。投資家が国からのインセンティブを享受するために土地を借りて、インフラに投資したり、土地を借りたり、優遇価格を享受しながらも生産・営業用の工場を建設せず、転貸したりする「ぶら下がった太っ腹な猫」の状態を制限する必要があります...
今後2025年までに、ゲアン省不動産市場向けの土地基金は1,500ヘクタール追加される予定で、そのうち1,200ヘクタールは工業団地、約300ヘクタールは産業集積地です。投資誘致、特に外国直接投資（FDI）の好材料が見られる中、ゲアン省は今後、主要な接続インフラの整備や社会インフラへの積極的な投資を進めていくため、ゲアン省の産業用不動産市場におけるビジネスチャンスはますます拡大するでしょう。
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