土地プロジェクトの価格を決定する理由は何ですか?

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場所は金なり

不動産市場は1年以上も低迷していますが、土地市場は例外です。建設省の報告によると、2023年第2四半期の土地市場は、新規認可件数、進行中プロジェクト数、完了プロジェクト数のいずれにおいても力強い成長を示しました。特に、土地取引は市場全体の取引件数の70%を占め、6万7,500件を超えました。

図1の土地プロジェクトの価格を決定する理由は何ですか? — イエンフォン郡ドンフォンコミューン、トンドンイエン住宅地区プロジェクト敷地計画

ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）の2023年第3四半期の報告書によると、土地区画は引き続き主要セグメントであり、低層ビルと合わせて不動産市場全体の供給量の54%を占めています。多くの省や市が、数百区画の土地をオークション価格よりも高い価格で競売にかけるという情報を発表したことも、土地区画取引の活発化を物語っています。

上記の統計は、土地が今日の買い手や不動産投資家のターゲットとなっていることを示しています。これが、北部の土地価格が今年も継続的な上昇傾向を維持している理由であり、2023年第3四半期までに昨年末比で約5%上昇しました。

実際、市場では一部地域で地価の下落が見られます。しかし、この下落は、インフラ整備が不十分で実質的な経済的支援がなく、低金利時代に投機筋の波に押し上げられた遠隔地でのみ発生しています。一方、経済状況が良好で、交通インフラが整備され、好立地で、住宅地に隣接し、特に工業団地に近い地域の土地は、流動性と価値の両面で常に魅力と安定性を維持しています。これは、人口密集地域や工業団地開発が投資家から土地物件として頻繁に求められる理由でもあります。例えば、北部最大の工業地帯の一つであるバクニン省では、2023年第3四半期末までに12件の土地プロジェクトが進行中で、合計1,875件の物件が多くの投資家を引きつけ、現在の北部不動産市場で最も活気のある「シーン」の一つを形成しています。

イエンフォン地区における投資誘致プロジェクト - 産業首都

バクニン省の不動産地図上で「レッドアドレス」として浮上したイエンフォン地区は、投資家のターゲットとなっています。イエンフォン地区はバクニン省西部、バクニン市からわずか10kmに位置し、同省の「産業首都」であり、バクニン省のプロジェクトに基づき市制施行が提案されています。

ここでは、ドンフォンコミューンは、ノイバイ・ハロン高速道路と省道286号線という2つの主要交通ルートがあり、特別な投資誘致地域であると考えられています。これらの2つのルートはドンイエン村で交差しており、ここには投資プロジェクトのためのまれな最高の場所が生まれています。その中で最も有名なのは、REQ Company Limitedが投資したドンイエン村住宅プロジェクトです。

図2の土地プロジェクトの価格を決定する理由は何ですか? — このプロジェクトは、投資家を惹きつける隣接する製品とショップハウスを 548 軒所有しています。

10.8ヘクタールの規模を誇るドンイエン村住宅地区プロジェクトは、548戸のショップハウスとタウンハウスを市場に提供します。このプロジェクトは、優れた立地条件を備え、ショップハウス全体が省道286号線に直結していることから、住宅・土地開発プロジェクトの中でも特に優れたプロジェクトの一つとされています。そのため、プロジェクトの東側と南側はドンフォン村の工業団地の労働者・従業員用の住宅・サービスエリアに隣接し、西側は既存の住宅地区に、北側は既存の住宅地区と省道286号線に隣接しています。

四方を住宅密集地に囲まれた本プロジェクトは、地域交通網の整備や、学校、文化施設、スポーツ施設といった充実した公共施設・サービスを享受できるという大きなメリットを住民に提供します。さらに、既存の大規模コミュニティを活用すれば、潜在顧客層との繋がりが生まれ、事業の立ち上げも容易になります。

さらに重要なのは、投資家を惹きつけるこのプロジェクトの立地です。イエンフォン1、イエンフォン1拡張、イエンフォン2（イエンフォン2CおよびVSIPバクニン2を含む）といった、地区内の主要工業団地に隣接しています。サムスン、パナソニック、オリオン、ハンソル、ダウォルなど、ベトナムを代表するブランドが集結し、数十億米ドル規模の投資が行われています。また、数万人規模の従業員、多数の役人、専門家、上級管理職が活躍しています。

プロジェクトから工業団地へのアクセスは非常に便利で、イエンフォン1工業団地までわずか3分、イエンフォン2工業団地、そしてバクニン市やチョータウンまで10～15分です。これにより、このプロジェクトはイエンフォン地区だけでなくバクニン省全体への移動の中継地点となり、結節点となります。宿泊施設や居住のニーズが持続的に増加していることから、ビジネス効率の向上に貢献し、居住から商業までの価値を将来的に新たなレベルに引き上げます。省の推計と予測によると、イエンフォンの人口は2025年までに25万5千人に達すると予想されており、宿泊施設や商業サービスの開発に大きな可能性を秘めています。

不動産の特性上、専門家は立地がプロジェクトの価値を決定づける第一かつ重要な要素であると考えています。ドンイエン村住宅地区プロジェクトは、立地の良さと1平方メートルあたり2,500万～3,500万ポンドという価格設定により、工業団地に隣接する土地を所有する投資家からのキャッシュフローを誘致しています。すべての土地区画に長期所有権のレッドブックを含む法的書類が完備されていることで、その魅力はさらに高まり、バクニン省だけでなくハノイ市や近隣省の投資家からも注目を集めています。

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