不動産業界は債券を大量に発行する選択肢がなくなったのか？

8月1日より、2023年不動産事業法が施行されます。この法律の重要な内容の一つは、不動産プロジェクトへの投資家の資格に関する規制です。

政府が最近公布した不動産事業法の複数の条項の詳細と実施指針を定めた政令第96/2024号は、この点をさらに明確にしています。具体的には、政令第96号の第5条と第6条は、プロジェクト実施のための資金調達と不動産企業の自己資本について詳細な規定を定めています。

未払いローンは自己資本の4～5.67倍を超えない

法令96号では、不動産事業の信用残高と負債対資本の比率は3つの条件を満たさなければならないと規定されています。

まず、企業の財務安全比率を満たし、信用法および社債法の規定を遵守します。

第二に、不動産事業者が、所管の政府機関により投資家として承認された不動産プロジェクトを実施するために、信用機関から借入を行い社債を発行する場合、信用機関における借入残高、社債残高及び各プロジェクトに必要な自己資本の合計が、当該プロジェクトの総投資資本の100％を超えないようにしなければなりません。

第三に、プロジェクト実施のための信用機構の貸出残高と社債残高の合計比率は、土地利用規模が20ヘクタール未満の不動産プロジェクト1件につき企業資本の4倍を超えてはならず、土地利用規模が20ヘクタール以上の不動産プロジェクト1件につき企業資本の5.67倍を超えてはなりません。

資本は、年間を通じて実施された財務諸表または監査済みの資本報告結果に基づいています。

企業が所定の時期に監査済みの財務諸表または資本項目に関する報告書を有さない場合は、前年度の監査済みの財務諸表または資本項目に関する報告書を使用するものとする。

設立後12ヶ月未満で運営される企業の場合、資本金は法律の規定に従って出資された定款資本に応じて決定されます。

ハノイの住宅街（写真：トラン・カン）。

社債債務の延滞が増加傾向にある

VnDirect証券は最近の分析レポートで、不動産市場は底を打ったものの、依然として暗い状況にあると評価しました。多くの困難が続く中、多くの発行体、特に不動産企業は依然として資金繰りの困難に直面しており、債券の債務返済が滞っています。

HNXの発表によると、7月15日時点で社債の利息または元本の支払遅延債務リストに載っている企業は約80社以上ある。

今年上半期に延滞した元本総額と、満期が延長された満期6か月の債券の価値は約43兆5,000億ベトナムドンで、今年上半期の満期総額の43.5％を占め、銀行グループを除くと満期総額の62％を占めた。

当部署の推計によると、これら80社の個別社債の発行残高は合計約190兆ドンで、市場全体の個別社債発行残高の約18.7%を占めています。これらの社債の大部分は、不動産グループに属する企業によって発行されています。

出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-het-cua-phat-hanh-trai-phieu-o-at-20240805133132629.htm