土地価格に関する法令案は多くの事業コストを「忘れている」のか？

十分なコストを計算しておらず、投資家を誘致するのが難しい

ベトナム評価協会は、同協会が土地価格を規制する政府政令第44/2014/ND-CP号を改正および補足する政府政令第12/2024/ND-CP号と、土地法第31/2024/QH15号の実施を導く土地価格を規制する政府政令草案を入手したと述べた。

ベトナム評価協会は、政令第12/2024/ND-CP号と新しい政令草案の両方に多くの適切な内容があり、実践上の困難を取り除く要件を満たしていると判断しています。

しかし、ベトナム評価協会は、政令及び政令案に規定されている剰余金方式による土地評価方法の内容は、投資家がプロジェクト実施に要する総費用と、投資プロジェクトの完了時に得られる利益を正確かつ十分に計算していないため、依然として欠陥があると指摘しました。そのため、投資誘致を困難にするだけでなく、土地価格を不当に高騰させる結果につながる可能性があります。

まず、総投資コストについてです。

政令12/2024/ND-CP号及び政令草案は、投資家がプロジェクト実施のために支出すべき総費用を算定するための全ての費用を含んでいませんでした。この規則は、土地開発の投資費用のみを計算しており、プロジェクト実施のために土地を取得するために投資家が支出すべき初期費用、すなわち「土地使用料」（プロジェクトを実施する投資家が国から土地使用料を免除されている場合は計算されません）と借入利息は計算されていません。「これは不合理である」と評価協会は意見を表明しました。

2番目は利益についてです。

政令および政令草案の両方の選択肢では、利益は土地開発費用のみに基づいて計算され、投資家が費やす総費用（前述のとおり）（土地使用料+土地開発費用+事業費用を含む）に基づいて計算されないため、過小評価となり、価格形成の原則に準拠していません。価格は生産および事業費用を相殺し、利益を持たなければなりません（資産価値に基づいて利益を計算する剰余金法の利益計算方法にも準拠していません）。また、「お金の将来価値」の原則、つまり、投資家が何らかの分野に投資するお金を持っている場合、利息を得るために銀行にお金を預けることを含め、期待利益があることを期待する必要があるという原則を否定しています。

選択肢1について：草案では、投資家が享受する利益と、投資家がプロジェクトの実施に要する費用が混同されています（草案では「利益には資本費用が含まれる」と規定されています）。利益は投資家が享受する金額であり、資本費用は投資家が「資本提供者」に支払う金額だからです。

資本コストとは、本質的には投資家が貸し手に支払わなければならない金利です。これは貸し手にとっては利益ですが、借り手にとってはコストです。もちろん、投資家はこの財務コストを享受するのではなく、支払わなければなりません。そして、これは生産コストと事業コストの構造に含まれています。

オプション 2 の場合: 投資家の利益は総コストではなく開発コストに基づいてのみ計算されますが、総コストは上記のように正しく完全に計算されていません。

上記の欠点を踏まえ、ベトナム評価協会は、投資家の利益を計算するための総費用を、以下の費用を含めて正確かつ完全に計算することを推奨しています：総費用（1）＝土地使用料＋開発費及び事業費。

投資家の利益は、次の式で計算されます: 投資家の利益 = % x 総コスト (1)。

「投資家の利益」という要素を追加する提案

以前、 ベトナム商工連盟（VCCI）も土地価格を規制する政令草案についてコメントしていた。

VCCIによると、草案第6条3項は、平均年間純利益（＝平均年間利益－平均年間費用）の算定式を規定している。企業の意見によると、この規定は「投資家の利益」という要素（控除が認められていない）を考慮していないため、不合理である。投資家の利益を算定しないことで、算定式に照らし合わせると投資家は利益を得ずに投資・事業を行うことになるため、適用方法の公平性が確保されない。土地区画のリース期間全体（一括払い）における、当該土地における現状の事業から得られる剰余金は、法人税を除き、全額国に納付される。

このような規定は、地代格差の算定理論に反しており、収益法と剰余金法（同一の計画情報がある場合）を適用した際に、当該区画の地価格差を拡大させることになります。したがって、起草機関は、上記の算式に「投資家の利益」という要素を追加することが推奨されます。

草案の第7条3項aは、剰余金方式を用いて土地価格を決定するための建設投資コストには、技術インフラ、社会インフラ、住宅建設、その他の建設工事の建設コスト、設備コスト、建設投資コンサルティングコスト、プロジェクト管理コスト、および投資資本率で規定されるその他のいくつかのコスト項目が含まれると規定しています。

企業の反省によると、この規制は閉鎖的であり、記載されていないその他の費用は、投資資本率を使用する場合にのみ適用されます。たとえば、プロジェクト実施中に発生する作業量や価格上昇要因による予備費、ローン利息費用、仮設工事の建設費、建設補助工事、保険などです。したがって、VCCI は、起草機関が上記の費用を補足することを推奨します。

また、VCCIによると、草案第7条3項bでは、事業経費は地域の一般的な水準に従って収入に対する割合で計算すると規定されている。事業者からのフィードバックによると、この規定は不明確で不適切である。

具体的には、広告宣伝費、販売費、運営費などの事業コストは分野ごとに大きく異なるため、地域的に共通の水準を定めることが困難です。

さらに、「地域共通土地」をゾーニングすることも適切ではありません。特に、大規模プロジェクトがあまりない未開発地域にあるプロジェクトの場合、地域共通土地はそのプロジェクトに適さない可能性があります。

草案第7条3項cは、投資家の利益の計算方法を2つの方法で規定している。企業の意見によれば、上記の2つの方法は、投資家剰余金方式に基づいてプロジェクト全体の利益を十分に計算していないため、合理的ではない。

具体的には、この規定では、利益は建設投資費用のみに基づいて計算されることが規定されています。これは、不動産開発段階（土地開発投資）の利益のみであり、プロジェクト全体の利益ではありません。

このような規制は価格形成の原則と矛盾する。なぜなら、価格は生産・事業コストをカバーし、利益を生み出さなければならないからである。また、この規制は「貨幣の時間価値」原則（機会費用、インフレ、リスクによる）と「貨幣の将来価値」原則（すなわち、銀行預金を含め、あらゆる分野への投資においては期待利益を期待しなければならない）を否定するものである。

実際、投資家が支出する費用（総費用）とは、投資家がプロジェクトを完了するために（事業が設立されるまで）支出しなければならない合理的な費用のすべてを指します。総費用には、土地使用料（または土地価格）が含まれます。これは、投資家が国に対する財政的義務を履行するために支出しなければならない初期投資費用です。

したがって、このタイプのコストが計算されない場合、投資家は土地コストを 2 回支払う必要があると考えられます。1 回目は、土地価格を決定する際に除外コストに含まれていない場合 (この規制による)、2 回目は、土地使用料を支払う必要がある場合 (ただし、コストの種類として控除されていない) です。

したがって、起草機関は、利益は、投資家がプロジェクトを完了し、製品が販売されて収益を生み出すまでに費やさなければならない総費用に基づいて計算されるよう、規則を改正することを推奨します。この総費用には、建設投資費用、事業費用、土地使用料、つまり投資家が国に対する財務義務を果たすために支出しなければならない初期投資費用が含まれます。

2024年土地法第257.2.c条に基づく補償、支援、移住の進捗状況に応じて土地の割り当てと土地の賃貸のための土地価格を決定する規則案第4.2.d条。

企業によれば、土地の価格を決定する時期は、投資を行えるよう土地の整地と引き渡しが完了した時点にのみ適用されるべきだという。

実際、土地の割り当て面積が小さすぎて投資に回せないケースもあるため、土地の評価時期を決定することは賢明ではありません。このような規制を導入すると、不要な手続きが発生し、投資に十分な面積が割り当てられていない、あるいは収益を生み出さない計画面積に対して、非同期的な価格設定方法を選択せざるを得なくなります。

したがって、剰余金方式は、土地評価時点までの詳細な建設計画またはマスタープランに従ってプロジェクト総面積を計算し、引き渡し面積に対する容積率に従って配分するように規定する必要があります。

TM

出典: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html