ハノイ市が発表したばかりの2025年土地価格表によると、多くの地域で、道路や街路に面した場所1の土地区画の価格は、販売中のアパートの価格の半分にすぎません。
多くの若者は、生活の利便性を最大限に活用するためにアパートに住むことを選択する傾向がある - 写真：NAM TRAN
市場は反転している
ハノイ市は、2024年12月20日から2025年12月31日まで適用される新しい土地価格表を発行したばかりで、それに応じて多くの地域の土地価格は古い土地価格表と比較して3〜4倍に上昇しました。
ハノイ市が発表したばかりの土地価格表の新しい点は、都市部と農村部の土地が4つの位置に応じて価格帯で決定されるという点である。位置1は大通りに面した土地、位置2は幅3.5メートル以上の路地に面した土地、位置3は幅2～3.5メートルの路地に面した土地、位置4は幅2メートル未満の路地に面した土地である。
先日発表されたハノイ市の地価表を見ると、マンション開発のホットスポットとなっている多くの地域で、地価がマンションの床価格よりも低いことが一目で分かります。これは新たな傾向であり、長年にわたり、同じ地域では地価がマンション価格よりも高くなる傾向が見られました。
したがって、メ・チ・ハ地区の土地価格帯（市街地住宅地）は、場所に応じて3,080万〜7,840万VND/ m2 、メ・チ・トゥオン地区は2,490万〜7,480万VND/ m2 、ミエウ・ダム地区は3,380万〜8,550万VND/ m2の範囲となります。
ミーディン地区の都市部の土地価格範囲は 2,940 万 - 7,480 万 VND/ m2 、フード地区は 2,450 万 - 5,700 万 VND/ m2 、国道 32 号線のフックディエン地区は 2,720 万 - 6,770 万 VND/ m2 、フォンカン通り地区は 2,030 万 - 4,340 万 VND/ m2です。
一方、レ・ドゥック・トー通りエリア、ミーディン2市街地の多くの通り、国道32号線などの周辺のアパート価格は、1平方メートルあたり7,000万～1億ドンの間で変動しています。
同様に、アンカン村を通るタンロン通りエリアは2,220万～5,100万VND/ ㎡ 、キムチュン村を通るヴァンスアン通りエリアは2,320万～5,330万VND/ ㎡ 、ヴァンカン村を通る70番街エリアは1,390万～2,720万VND/ ㎡です。また、このエリアのマンション（中古マンションを含む）の販売価格も4,500万～7,000万VND/ ㎡となっています。
なお、上記エリアのマンション価格と土地価格の差は、一部、上記近隣地域および路線における土地の実際の取引価格、特に道路に面した立地における土地の実際の取引価格に起因しており、その価格はハノイ市が2025年土地価格表で示した価格よりも何倍も高いことを付け加えておく必要がある。
また、市の土地価格表を市場に合わせて調整することは、多くの要素に基づいて検討され、市の投資誘致を確保し、投機や資産の買いだめにより土地の取引価格が上昇する要因を排除します。
専門家：土地価格とマンション価格の比較は難しい
元天然資源環境副大臣のダン・フン・ヴォ教授は、 Tuoi Tre Onlineの取材に対し、同じ地域における土地価格とマンション価格の差を慎重に評価する必要があると述べた。マンションプロジェクトでは、通常、住宅の引き渡し時に居住環境が完備されている。これは、路上で土地を購入して住宅を建設する場合とは異なり、これらの土地には居住環境や労働環境が不完全な場合があるからだ。
そのため、マンションの価格メカニズムは土地価格とは異なります。現在のマンション、特に居住者にとって非常に便利な生活設備を備えた高級マンションは、価格が変動しやすい傾向があります。マンション価格と土地価格は、居住環境、生活条件、病院、スーパーマーケット、学校などの社会施設の充実度に大きく左右されるとヴォ氏は付け加えました。
ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長は次のように語っています。「まず第一に、ハノイとホーチミン市が2025年に新たな土地価格表を発行することのプラス面を認識する必要があります。これにより、土地評価段階にある多くのプロジェクトの法的問題や障害が解消されることになります。」
人々の不動産取引においても、土地使用権の移転手続きを行う際に、税金や手数料を計算するための基準があります。最近、ハノイ市は市場取引価格を用いて2025年の土地価格表を作成したため、この価格表は各地域の市場価格にかなり忠実に従っています。
しかし、ディン氏は、ハノイの現在の不動産価格は、住宅と事業の需要が大きすぎる一方で供給が不足しているため、非現実的で仮想的な様相を呈していると指摘した。そのため、多くの投資家は数十%ではなく、2倍、3倍の利益率を築いている。この傾向に追随する投資家や投機家も価格を吊り上げ、その差益を狙っている。これが市場に仮想的なシグナルを生み出しているのだ。
ディン氏によると、土地価格調査の対象となった地域では、最近取引が行われていないことが多く、管理会社が過去の取引実績を総合的に判断するため、価格が低くなっているという。一方、その地域のマンションは、いわば仮想的な高値で販売されている。
不動産専門家の中には、最近のマンション価格の上昇は、マンションのアメニティをフル活用し、ワンフロアに住み、建築に時間をかけずに済むマンション暮らしを望む若い家族の心理が一因だと考える者もいる。
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出典: https://tuoitre.vn/gia-dat-nen-nhieu-noi-bang-nua-chung-cu-chuyen-gia-noi-gi-20241224131000986.htm
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