不動産市場の魅力を高める

現在、市政府はこの目標の実現に資源を集中させており、これは不動産市場が将来的に成長し続ける原動力とも考えられています。

大きな方向性

2008年はハノイにとって特に重要な出来事があった年であった。ハタイ省（旧）が正式に首都に編入され、市の行政区画が3.6倍に拡大し、 世界で17番目に大きな首都となった。

首都の行政境界を拡大するという決定は、当時の指導者たちの国家開発の戦略的ビジョンを示す新しい考え方であると考えられ、 経済力の向上を目指すと同時に、首都に十分な土地を与えて、弱い、あるいは存在しない機能を補完し、さらに重要なことに、地域の同様の都市と競争して勝つことを目指していました。

ハノイのホアラック衛星都市圏。写真：トゥイ・ハ

市域の拡張後、ハノイ市当局は直ちに都市計画・開発プロジェクトの再構築に着手しました。その中で最も重要なのは、2011年7月26日付首相決定第1259/QD-TTg号で承認された、2030年までのハノイ首都マスタープラン（2050年までのビジョンを含む）です。

特に、この計画では、首都ハノイが、中心市街地と、ソンタイ、ホアラック、スアンマイ、フースエン、ソクソンの 5 つの衛星市街地を含む都市クラスター モデルに従って開発されることが方向付けられています。

衛星都市は市の中心部から約 25 ～ 30 km 離れており、衛星都市の独立性を確保するとともに、高速輸送手段 (都市鉄道、バスなど) に基づいて中心都市をサポートする最適な距離です。同期インフラストラクチャを開発し、産業、教育訓練、ハイテク、医療、観光など、中心都市の一部の機能の負荷を軽減することを目指しています。

都心部はインフラ整備がますます過密化する中、特に歴史的な都心部（ドンダー、バーディン、ホアンキエム、ハイバーチュン）では、機械的な人口が急増し、人口密度は35,000～40,000人/km²に達しています。そのため、居住地を誘致し、人口密度を分散させ、中心部のインフラ整備への負担を軽減するために、衛星都市圏の構築が極めて重要です。

「首都ハノイは、行政区域の拡大以来、多機能都市として、グローバル化した世界の中で、地域の他の都市部と対等に競争する時代に入った。

ハノイ市の衛星都市圏建設政策は、都市機能を完璧にし、人材を誘致して不動産市場に新たな発展の勢いを生み出すことにある。言い換えれば、衛星都市圏の計画は、時代の流れに沿って新たな機能を追加し、同時に首都の競争力を高めることになる」と都市計画の専門家である建築家ホアン・ヒュー・ペー博士は分析した。

計画実行にはさらなる決意が必要

ハノイ市が衛星都市開発プロジェクトを立ち上げて以来、投資と不動産ビジネスの波は方向転換し、人々と企業の両方がこれらの地域に移住する傾向が強まり、不動産市場はプラス成長を続けています。

例えば、ホアラック衛星都市圏では、2017年に都市圏近郊の住宅地の土地価格が600万～1,000万VND/m2で売りに出されていたが、現在では2,000万～2,500万VND/m2に上昇しており、近い将来、この地域全体の接続インフラシステムが完成すれば、さらに上昇すると予想されている。

「2017年、市がホアラック衛星都市圏へのインフラ投資を推進していた時、私は地価上昇を予測し、タックホアコミューン（タックタート地区）で300㎡の土地をわずか900万ドン/㎡で購入し、コーヒーショップを経営しました。現在までに、私が購入した土地の価値は約2,300万ドン/㎡です。2022年初頭の土地フィーバーの際には、ある顧客が私に約3,000万ドン/㎡近くまで支払ってくれました」と、ドンダー地区在住のグエン・スアン・ドアン氏は語った。

専門家によると、都市化の進展によりインフラシステムの拡張が必要になるとともに、伝染病の問題、特に最近の新型コロナウイルス感染症パンデミックの悪影響により、安全な避難場所を求めるニーズが高まり、郊外への移住の傾向が強まっているという。

特に、人々の最優先事項は、都市部、インフラとして計画されているエリアであるため、衛星都市部の魅力はますます大きくなっています。

「ハノイの各地域はそれぞれ独自のポテンシャルと強みを持っていますが、特に衛星都市圏として計画されている地域は、投資促進が進められている大規模な不動産プロジェクトが数多く存在し、価格上昇率も高いことから、不動産市場の発展をさらに促進するでしょう。さらに、市は郊外への人口増加に対応するため、投資促進を継続しており、衛星都市圏は技術インフラシステムの恩恵も大きく受けています。環状3.5号線、環状4号線、環状5号線は、このプロセスを実現するために整備されています」と、batdongsan.com.vnのグエン・クオック・アン副社長は評価しました。

しかし、客観的な視点から見ると、ハノイの衛星都市圏への投資実施は依然として多くの困難と問題に直面しています。計画完了から10年以上が経過しましたが、実際には、資源不足により実施が遅れており、「原油流出」後の投資につながっています。そのため、インフラシステムは近代的に構築されているものの、連結性に欠け、詳細な計画が頻繁に変更され、土地基金が分散・細分化されています。

「首都圏の衛星都市がその地位と立場にふさわしい発展を遂げるためには、計画業務はより抜本的なものでなければならず、計画コンサルタントの役割も含め、連携と実践性を備えていなければなりません。言い換えれば、計画業務は、断片化され分断された土地に残されたアイデアだけではなく、投資の現実と密接に結びついていなければなりません。衛星都市圏の建設には、エコパークやオーシャンパークといった企業や事業体による都市圏プロジェクトの経験が活かせるでしょう。」と、ハノイ都市計画研究所元所長で建築家のラ・ティ・キム・ガン氏は述べています。

 

衛星都市開発は先進国で多くの成功をもたらしたモデルであり、首都ハノイにも非常に適したモデルです。中心部への人口分散、地域の連結性、経済発展など、多くの課題の解決が期待されています。しかし、10年以上が経過した現在でも、多くの衛星都市は政策メカニズム、促進策、企業誘致の不足により発展が進んでいません。そのため、都市開発に関する明確な基準と基準、そして実施計画と投資誘致計画を策定する必要があります。

ベトナム都市計画開発協会副会長、建築家ダオ・ゴック・ニエム博士

出典: https://kinhtedothi.vn/gia-tang-suc-hut-cho-thi-truong-bat-dong-san.html