首相の質問を読み解く：なぜマンション価格は上がり続けているのか？

9月22日午後、住宅政策と不動産市場に関する中央指導委員会の定例会議で、指導委員会委員長のファム・ミン・チン首相は、なぜマンション価格が上がり続けているのかと質問した。

「1平方メートルあたり7000万～1億ドンの価格では、人々はどうやって住宅を購入できるのか」と首相は述べ、管理機関と企業の両方に協力して問題に対応し解決するよう要請した。

この質問は、ホーチミン市の住宅購入者が過去1～2年間に目にしてきた現実に関係しています。中心部で販売可能なプロジェクトはほぼすべて高級セグメントに属し、一般的な価格は1平方メートルあたり1億ドンを超えています。

国営ラオドン紙の記者による調査によると、トゥーティエムセンター周辺のプロジェクト、例えば「The OpusK Residence」は1平方メートルあたり2億5,000万～3億5,000万ドンの価格設定となっています。中心部から1～2km離れた「The Privé」も1平方メートルあたり1億ドンを超え、ルミエール・ミッドタウンは1平方メートルあたり1億3,000万ドンを超え、イートンパークは1平方メートルあたり1億2,000万ドンを超えています。さらに離れた場所では、「容易な選択肢」と目される「Vinhomes Grand Park」でさえ、1平方メートルあたり7,000万ドンを下回っていません。

不動産調査会社の市場レポートによると、ホーチミン市のマンション平均価格は非常に高いことが示されています。DKRAグループが2025年8月に発表した統計によると、中心部の平均価格は約8,000万VND/m²に上昇し、以前と比べて12～18%上昇しています。一方、ビンズオン（旧市街）などの郊外地域は8～10%上昇し、現在約4,700万VND/m²となっています。「合併後、商品が増え、価格が下がる」という期待は、周辺地域で散発的に見られる程度で、市内では依然として価格が上昇傾向にあります。

- Ảnh 2. — ファム・ミン・チン首相が住宅政策と不動産市場に関する中央指導委員会の定例会議で演説した。

ホーチミン市天然資源・環境経済研究所所長のファム・ヴィエット・トゥアン博士は、上記の状況について説明し、問題は開発業者自身の目標にあると指摘した。同博士によると、「期待利益水準の設定が高すぎる。高級プロジェクトを実施すれば住宅価格は低く抑えられなくなり、マンション価格は毎年前年比で上昇し、一度高騰すれば永遠に高止まりすることになる」という。

さらに彼は、問題の一部は「仕組み」に起因すると指摘した。土地価格表と土地使用料の算定方法がプロジェクト費用に大きな負担をかけており、「高額な土地使用税を徴収するために…プロジェクトを安く売却することは困難だ」と指摘した。さらに、特に建設資材などの投入コストは「天井知らず」で、制御不能であり、これらすべてが最終的な販売価格に上乗せされる。

市場の観点から、ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、政府との会合に直接出席し、「首相のフラストレーションを理解している」と述べた。

チャウ氏によると、大都市の住宅価格が高騰している理由は数多くあるが、長年続いている根本的な原因は、手頃な価格帯の住宅の供給不足だという。

「多くの低コストプロジェクトが行き詰まっているため、供給が不足しています。実施から何年も経った後、価格は急騰しました」と彼は述べ、「実施できないプロジェクトの70%以上は法的問題によるものです」と強調した。

チャウ氏は、市場に出回っている物件が主に7000万ドン/平方メートル以上の高級マンションである場合、供給構造が逆転し、「逆タワーモデル」、つまりセグメントのミスマッチが生じ、市場には長年低価格マンションが存在しない状態になっていると述べた。

HoREAが今待ち望んでいるのは、ボトルネックを解消するのに十分な政策効果です。チャウ氏は、今後の法的枠組み、特に土地法の規定の改正と改善によって、「好ましい土地利用転換プロジェクト」、特に住宅開発に活用できる農地や工業用地の整備のための条件が整うことを期待しています。

「空き地が増えれば新規供給も増え、それが住宅価格の抑制につながるのは当然だ」と彼は述べた。それに加え、社会住宅制度を強力に推進する必要がある。「政府は制度の進展を加速させ、企業による社会住宅開発を奨励することで共通の基盤を築き、住宅価格を下げ、人々に住まいを提供する必要がある」とHoREA会長は提言した。

出典: https://nld.com.vn/giai-ma-cau-hoi-cua-thu-tuong-vi-sao-gia-chung-cu-cu-cao-mai-196250923100110632.htm