2番目の不動産税問題は白熱しており、市場の健全性に合わせてロードマップを策定する必要がある。

固定資産税は住宅価格を下げることができますか?

建設部は、最近の不動産価格の上昇原因について政府に提出した報告書で、多数の住宅や土地を所有・使用している人が短期間で利益を得るために投機や売買を行うことを抑制する税制政策を検討・提案すると明らかにした。

建設省によると、近年の住宅価格上昇の要因として、多数の投資家、投資家グループ、投機家、不動産ブローカーの「参加」が挙げられる。建設省によると、1平方メートルあたり1億ドンを超える落札価格のオークションに関しては、多くの投資グループがオークションに参加し、すぐに売却して利益を得ることを専門としているという。オークション会場外では、多くのブローカーが結果を待ち、1区画あたり2億～5億ドンの差額で土地を売買する申し出を準備している。違法な利益を得るために多数の土地を売買することは、組織的にさえ行われており、周辺地域の土地と住宅の価格水準を押し上げている。

一部の団体、投資家、個人の不動産ブローカーは、市場情報を歪曲して「価格をつり上げ」、仮想価格を作り出し、人々の知識不足を利用して心理を操作し、群衆心理に従って投資を誘致して利益を得ています。

通常、住宅プロジェクトの投資家は、物件を販売するために、売買フロアと仲介業者に販売価格の平均3%を支払います。しかし、仲介業者は市場状況に応じて顧客との取引時に価格を上乗せすることが多く、その結果、購入者は「差額」を支払うことになります。

「この熱狂期には、多くのブローカーが売主から住宅や土地を購入し、その後10～15%値上げして売却するという「手付金」方式も用います。例えば、あるマンションの価格が50億ドンで、ブローカーは購入のために10億ドンを手付金として預け、1ヶ月以内に支払うことに同意します。しかし、この1ヶ月の間に、ブローカーは60億～70億ドンの値上げで売却する顧客を見つけるのです。

さらに、一部の投資家は「高額な販売価格を提示し、期待利益率を不動産プロジェクトの平均よりも高く設定することで、住宅価格の上昇に寄与している。販売中のプロジェクトが少数、あるいは1件しかない地域では、競争が少なく参考価格も低いため、投資家は利益を上げるために価格を引き上げることができる」と建設省は報告書で述べている。

この問題に関して、不動産法務の専門家であるグエン・ヴァン・ディン氏は、住宅価格と土地価格の高騰の原因の一つは、銀行が支援する「土地取引ほど儲かるものはない」という考え方に基づく投機と買いだめの現象にあると述べています。銀行の融資は、常に住宅や土地を担保としているため、これらの「VIP」顧客層に向けられています。これらの住宅や土地は、ほぼ確実に価格が上昇し、リスクも少ないと考えられています。人々の投資ニーズは正当なものですが、この現象が深刻化すると、住宅や土地の投機と買いだめにつながり、市場を歪め、土地の放棄を招き、資源の浪費につながります。

グエン・ヴァン・ディン理学修士は、住宅と土地への課税は必須の解決策であり、制度と政策の継続的な革新と改善、土地管理と利用の有効性と効率性の向上に関する中央執行委員会決議2022年第18-NQ/TW号に明確に規定されていると述べた。決議18は、 「土地の無駄な利用、休耕地の放置、汚染、劣化の状況を克服する」、「広大な土地、多数の住宅、土地投機、土地利用の停滞、休耕地の放置を行っている人々に対して、より高い税率を規定する」という課題と解決策を提示している。

グエン・ヴァン・ディン氏は、過去の土地オークションでは、落札価格が開始価格の数十倍にも達したと述べた。多くの人々は、国家予算に多額の歳入が加わることを喜ぶよりも、オークション結果に懐疑的だった。その理由は、落札された土地はしばしば放置され、「ゴーストタウン」を形成するケースが多いためだ。こうした「プロジェクト」の多くは入居率が非常に低く、数十年を経ても住宅が数軒しか建てられず、人々が入居しているだけである。そのため、グエン・ヴァン・ディン氏は、住宅と土地への課税は党決議18号に政治的根拠があるものの、各地方で同時に、かつ公平に実施されなければならないと述べた。

重要な要素の一つは、課税対象が適切に選定され、税制の有効性を促進するための課税データベースの必要性です。現時点では、完全なデータベースが欠如していること、そして他人が不動産の名義を乗っ取るという現象により、この不動産の所有者が誰なのかを正確に特定することは未だに困難です。

しかし、首相はデジタル変革を支援する人口データ、身分証明、電子認証アプリケーションの開発を目的としたプロジェクト06を承認しました。新しい土地法、住宅法、不動産業法にも、土地、住宅、不動産情報に関する国家データベースの構築が盛り込まれており、これらが効果的に実施されれば、近い将来、信頼性の高いデータベースシステムが構築される可能性があり、これは不動産税法成立後の施行において重要なデータベースとなります。

不動産に課税され、不動産の情報システムとデータベースが整備され、誰がその不動産を所有しているかを「帰属」させ、正確に把握できるようになれば、不可能に思えることも起こり得ます。不動産価格や住宅価格は下落し、場合によっては大幅に下落するでしょう。不動産投機はほぼ阻止されるでしょう。銀行も、地主ではなく新たな顧客基盤を探さざるを得なくなるでしょう。

課税は「住宅は投機のためではなく住むためのものである」という考え方を具体化するためのものであり、そうして初めて労働者が定住するという夢はより遠ざかることになるだろうとグエン・バン・ディン氏は強調した。

不動産市場は最近、改善の兆しを見せています。国会が市場に関する3つの重要な法律を正式に承認し、当初の予定より6か月早く2024年8月1日から施行されるからです。不動産市場はハノイで活況を呈していますが、他の地域はまだかなり静かです。不動産事業が多くの困難に直面し、投資家が依然として地方市場に「足止め」されている状況の中、セカンドハウスへの課税に関する最近の提案には多くの反対意見が出ています。

実は、セカンドハウスへの課税は新しい提案ではなく、2009年から議論されていましたが、様々な理由から、2022年6月に国会常任委員会が採択した決議第18-NQ/TW号に正式に盛り込まれるまで、合法化されていませんでした。しかし、セカンドハウス以上の土地使用権や土地資産の所有権に対する追加課税を通じて土地市場を規制するための規制・政策策定プロセスは、多くの障害に直面してきました。

特に、多くの専門家は、不動産税の課税が慎重に計算され、均等化されなければ、住宅価格が上昇し、低所得者や中所得者が住宅にアクセスすることがより困難になるという逆効果を生み出す可能性があると懸念している。

どのルートが適していますか?

税金は、不動産の譲渡、投機、価格高騰などにおける脱税に対処するための効果的な手段です。しかし、セカンドハウスへの課税は、市場の現実に適合し、すべての関係者の利益の調和を確保するように慎重に計算する必要があります。

多くの専門家によると、土地税は高騰する土地価格を抑制し、投機を減らし、市場操作を防ぎ、不動産を本来の価値に戻すための手段となり得る。しかし、現在の土地情報管理の仕組みが不明確であるため、課税は容易ではない。

税金は良い解決策であり、6～12ヶ月、あるいは1～2年といった短期的には国家予算の歳入増加と市場の調整に貢献しますが、長期的にはその効果を維持できません。また、売主が土地価格に税金を上乗せするため、税金は価格上昇につながるという懸念も少なくありません。

金融専門家のディン・テ・ヒエン氏は報道陣に対し、不動産税は単純に不動産を所有する人に課される税金だと説明し、不動産の数が多ければ多いほど税金も高くなると述べた。平均的な生活水準で、住む家が1軒しかない人にとっては、心配する必要はない。

多くの資産（不動産）を保有し、その資産が継続的に利益を生み出している人にとって、より多くの税金を支払うのは当然のことです。投資のための借入の場合、税金は投資家が計算しなければならない「損益」の一部となります。

最近、ベトナム不動産協会（VARS）も、セカンドハウス以上の購入者とプロジェクトを放棄した所有者の2つのグループに適用される不動産税政策を提案しました。売主の所有期間が短い取引については、税率が段階的に引き上げられます。

2023年8月、ホーチミン市の有権者は、セカンドハウスへの課税と、土地価値を生み出さない空き家への増税を提案し続けました。財務省は、不動産税法案の調査・策定を完了し、2024年法律・条例策定プログラムに追加される予定で、第8回国会（2024年10月）に意見を求めるために提出したと発表しました。

カーン・アン

出典: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html