不動産M&A、年末に大きな波を待つ

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今年上半期の不動産市場では、産業用不動産および住宅用不動産セクターにおけるM&A（合併・買収）はわずかでした。しかし、年末には新たな土地法が施行されるため、市場は加速すると予想されます。

成立した取引はほとんどない

売却圧力は依然として非常に高いものの、2024年上半期の不動産M&A市場は依然として非常に静かであり、成立した取引はごくわずかです。例えば、2024年6月末、ファットダット不動産開発株式会社は、BIDICI社の株式49%すべてを、額面価格の130%（1株あたり1万ドン）以上で譲渡する方針を承認しました。

4日後、ファットダットはBIDICI社の株式25%を7,695億ドンで個人に譲渡することに成功し、ファットダットのBIDICI社における持分比率は49%から24%に低下しました。この取引により、ファットダットは2024年第2四半期に500億ドンの利益を計上しましたが、売上高は83億ドン強にとどまりました。

BIDICIは、ファットダット社が2019年6月に競売にかけたニョンホイエコツーリズム都市圏（ビンディン省）の高層マンション用地、区画9への投資プロジェクトをきっかけに、2020年10月に設立されたことが分かっている。

ナムロングループに関しては、投資証明書の更新手続きの問題により多くの「遅延」があった後、2004年6月に、この企業はパラゴン・ダイ・フック・プロジェクト（別名ナムロン・ダイ・フック）の資本の25％をパートナーである西日本鉄道（日本）に6,620億ドンで譲渡しました。

パラゴン・ダイ・フオック・プロジェクトは、ダイ・フオック島（ドンナイ省）に位置する45ヘクタールの規模を誇ります。実際、ナムロングループは2022年から、パラゴン・ダイ・フオックの株式25%を譲渡するための手付金として上記の金額を受け取っています。この取引の完了により、ナムロンは2024年第2四半期に総売上高が同時期比で約74%減少したにもかかわらず、損失を回避しました。

上記の2件の取引のほかにも、キム・オアン・グループが住友林業、熊谷組、NTT都市開発の3社と協力してビンズン省でワンワールド・プロジェクトを開発するなど、市場では他の多くの取引も記録された。

ワンワールドは約50ヘクタールの規模を誇り、総投資額は10億米ドルを超えます。このプロジェクトは6つのコンポーネントプロジェクトに分かれており、投資家は会議・展示センター、イオンモール、5つ星ホテル、国際インターレベルスクールなどの施設を建設する予定です。これらの製品は2025年に市場に投入される予定です。

一方、工業用不動産部門では、トリポッド・テクノロジー・コーポレーションがソナデジ・チャウ・ドゥック社からバリア・ブンタウ省の18ヘクタールの工業用地を取得する取引も記録された。

2億5,000万米ドルの投資資金を投じたエレクトロニック・トライポッド・ベトナム工場（チャウドゥック）は、トライポッド・テクノロジー・グループのハイテク・エレクトロニクス産業の拡大・発展計画の実現に貢献しています。これは、チャウドゥック工業団地におけるこれまでで最大のハイテクプロジェクトでもあります。

加速への期待

売り手側へのプレッシャーは依然として非常に大きく、特に8月1日から施行された土地法、不動産業法、住宅法により、法的手続きがクリアされ、プロジェクトの売買手続きが迅速化されると予想される中、M＆Aは企業が現在の困難を一時的に克服するための解決策と考えられています。

長年にわたりプロジェクトの売却計画が進められてきたものの、実現には至らなかったヴァン・ファット・フン社の取締役会は、先日、ホーチミン市ニャーベにあるニョンドゥック住宅地区プロジェクトの投資家であるニャーベ不動産株式会社（ニャーベ・ランド）の株式99%を譲渡する方針を承認する決議を可決しました。これは、同社の2024年における主要な事業目標でもあります。

新しく、よりオープンな規制は、今後ベトナムの不動産市場が外国投資の大きな波を歓迎するための前提となる。

グエン・チュク・ヒエン弁護士、ベトナム国際法律事務所リミテッド（VILAF）会員

実際、ロッテランドは2021年以降、ニャーベランドの株式55%の購入を進めるためにヴァン・ファット・フン社に2,000億ドンを送金してきたが、この企業のリーダーによると、最近の困難な時期に、新しい法律の適用を待ったり、機関や部門の決定に依存したりすることで、実施プロセスが遅れているという。

ヴァン・ファット・フン社の副社長であるフォン・ディエン・チョン氏は、資本移転を完了させる上で最も重要なのはプロジェクトの法的側面、特に投資方針の承認であると述べた。近年、プロジェクトの法的手続きの完了は当局の承認決定を待たなければならず、時間が長引いており、当社の上記プロジェクトを含むホーチミン市のほとんどのプロジェクトの遅延につながっている。

しかし、ニョン・ドゥック・ニャ・ベ住宅地区プロジェクトは、新土地法の施行後、2024年第3四半期に投資承認される可能性が高い。これは、ロッテランドだけでなく、他の関心のあるパートナーが譲渡を実施するための前提条件となる。

M&Aプロジェクトの成功に必要な条件である法的要件に加えて、新法の政策は外国人投資家に多くの可能性も開きます。

例えば、不動産事業法では、プロジェクトを譲渡する投資家は、土地使用料、地代、土地に関連する税金、料金、手数料など、プロジェクトの土地に関する財務上の義務を履行しなければならないと規定されており、譲渡手続きを完了し、譲渡取引に関連する財務上の義務を履行した後、購入者にピンクブックが付与されます。

これまでとは異なり、投資家は土地に関する財務義務を履行した後、ピンクブックの取得と土地の引渡しに多くの時間を費やす必要がありました。これは前向きな新たな点であり、不動産プロジェクトの譲渡手続きの迅速化に貢献することが期待されます。

ベトナム国際法律事務所（VILAF）のグエン・チュック・ヒエン弁護士は、不動産分野は常に国内外の投資家の注目を集めているが、これまではプロジェクトのM&A活動の突破を阻む多くの障壁、特に法的な障壁があったと評価した。

2024年土地法には、工業団地、産業集積地、ハイテクゾーンにおける土地使用権の譲渡の受領、不動産プロジェクトの譲渡を受けた土地の使用、外資系企業の土地使用権の受領方法の拡大など、外国投資家にとっての多くのメリットも追加されています。

「よりオープンな新しい規制は、ベトナムの不動産市場が今後、外国投資の大きな波を歓迎するための前提となる」とヒエン氏は強調した。

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出典: https://baodautu.vn/ma-bat-dong-san-cho-song-lon-cuoi-nam-d222312.html