土地オークションによる市場の混乱を防ぐ

8月初旬以来、タンオアイ区とホアイドゥック区の土地オークションには多数の参加者が集まり、数千件の登録が行われ、市場に波紋を呼んでいる。

ハノイのホアイドゥック区で、土地の競売を待ちながら、徹夜で情報収集をする人々。写真：寄稿者

9月19日にホアイドゥック市で行われた直近のセッションでは、10区画以上の土地が1平方メートルあたり1億ドンを超える価格で落札され、そのうち最高価格は1平方メートルあたり1億3,300万ドンを超えた。

この水準は開始価格の18倍であり、同じ地域の他の土地と比較して実際の価値を上回っています。

肉眼で見ると、これらの土地は首都の中心部から少なくとも20km離れており、周囲に同期インフラはないが、価格は大規模投資プロジェクトよりもはるかに高いことがわかる。

異常に高い土地価格は、 社会経済の発展、特に交通や都市計画などのプロジェクト実施のための土地取得、そして市場の変動に重大な影響を及ぼします。

しかし、この仕組みには抜け穴があることも認めざるを得ない。

地方自治体は法令71号を適用し、古い土地価格の枠組みに従って調整係数を土地価格表に乗じて開始価格を決定していますが、市場原理に従ってそれを再決定していません。

同時に、開始価格の最大 20% を預託するという規制により、預託価格も低く時代遅れになっています。

さらに、2024年不動産オークション法では、土地使用権オークションの落札者が落札価格の支払い義務に違反した場合、オークション結果の承認決定が取り消されるまで、その種類の不動産のオークションへの参加を6か月から5年間禁止することを規定しています。

しかし、この規制は適用されていません。

他に方法はない。その抜け穴を塞がなければならない。土地競売の保証金を増やすには、開始価格を引き上げなければならない。

市場原理に従った新しい土地価格表が時間内に発行されない場合は、保証金の価値を開始価格の 50% 以上に引き上げる必要があります。

またはその逆の場合、2026年1月1日から新しい地価表が出るまでは、古い規制に従う必要があります。

さらに、落札後の土地使用料の支払い期限を短縮できます。現在、土地に関する金銭的義務の履行期限は最長90日ですが、これを10日程度に短縮することで、入札参加者の責任感を高めることができます。

同時に、2024年不動産オークション法の規定を早期に適用し、落札者が落札価格の支払い義務に違反した場合、その種類の不動産のオークションへの参加を6か月から5年間禁止し、オークションの結果が取り消されます。

この規制により、市場を独占している者が排除されることになる。

オークション終了後の差額金から、脱税事件を捜査するために即時適用できる規定がある。

各土地オークションの終了後、その土地に一連の不動産販売ポイントが表示されます。

新たに競売にかけられた土地は、競売証明書に記載された金額と比べて数十～数百、場合によっては数十億ドンもの差額で売却された。

この取引を合法化するために、落札者は、交渉して差額全額を受け取った後、購入者に対して委任状を作成します。

購入者は、金銭的義務を履行するためにその委任状を持参し、土地使用権証明書に自分の名前を記載します。

法律では利益額の差について規定されていません。すべての不動産取引は公証された契約書を通じて行われなければなりません。これは、金銭的義務を決定する上でも重要な根拠となります。

実際、ペーパーレス取引や不当利得は多く、オークションのたびに保証金を横領して不当利得を得るのが典型的な例です。

オークションの落札者と金銭的義務を履行する者の情報を比較し、委任状を通じて預金スキミングや脱税取引を容易に検出できます。

この行動が抑制されれば、最近の地価の「インフレ」は軽減されるだろう。

出典: https://www.baogiaothong.vn/ngan-dau-gia-dat-gay-nhieu-loan-thi-truong-19224082301211908.htm