アパート市場のパラドックス

都心部で50億ドンでは満足のいくマンションを購入するのは難しいと多くの人が嘆く一方で、実際には、郊外の古いマンションや20億～30億ドンで売りに出されているマンションは数多くあるにもかかわらず、購入希望者はほとんどいません。この状況は、住宅購入者の実際のニーズと経済力の間に大きなギャップがあることを示しており、都市部の住宅市場の階層化を如実に反映しています。

20〜30億ドンのアパートは不足していません。

CBREベトナムによると、第2四半期のホーチミン市のタウンハウスの平均価格は1平方メートルあたり1億6,000万～3億ドンで、前年同期比9%上昇しました。マンション価格は1平方メートルあたり8,200万～2億2,000万ドンで推移し、29%上昇しました。中心部では50億ドンの予算でマンションを見つけるのは難しくなっていますが、実際の調査によると、郊外や10～20年前に竣工した物件では、30億ドン以下のマンションの供給が依然としてかなり多くなっています。問題は、これらの物件が、ますます厳しくなる購入者の基準を満たしていないことが多いことです。

ドンタップ地区出身のフイン・ヴァン・フン氏は、息子の大学進学のため、ホーチミン市で20億ドン程度のマンションを購入したいと広告を出したところ、すぐに数十社の仲介業者から、中心部から離れた区や社区にある新築・中古マンションを販売したいというメッセージが届いたという。価格は20億～30億ドンが一般的だった。最終的に、息子が近くの学校に通えるように、ビンホームズ・グランドパーク（ロンビン区）にある約50㎡のマンションを26億ドンで購入した。

Nguoi Lao Dong新聞の記者による調査によると、現在、ムーンライト・ブールバード（アンラック区）、グリーンタウン・ビンタン（ビンロックコミューン）、ビジョン・コニック・ブールバード（タンタオ区）、アカリ・シティ（アンラック区）、ウェストゲート（ビンチャンコミューン）、サイゴンインテルア（ビンフン）など、中心部から離れたプロジェクトのセカンダリー・アパートメントが多数あり、販売価格はわずか20億～30億ドンで、多くの人が考えるほど高くはない。

Nghịch lý thị trường căn hộ - Ảnh 1. — サンライズリバーサイドアパートメントコンプレックス (ニャーベーコミューン) の現在の価格は、1 戸あたり 25 〜 30 億ドンです。

長年人気のホーチミン市東部にも、ビンホームズセントラルパーク（ロンビン区）、9ビューアパートメント（フックロン区）、ザアートジアホア（フックロン区）など、手頃な価格のアパートがたくさんあります...しかし、売り手が買い手を見つけることは必ずしも簡単ではありません。ホンさん（ビンドン区グリーンリバーアパートビル在住）は、70平方メートルのアパートを何ヶ月も販売し続け、価格がわずか27億ドンだったにもかかわらず、買い手が見つかったと述べています。主な理由は、このアパートが社会住宅アパートであるため、買い手がすぐに所有権を譲渡できず、場所が中心部にかなり近く、アメニティが完備しているにもかかわらず、取引が非常に遅いことです。

注目すべきは、平方メートルあたりの価格差が非常に顕著であることです。中心部に近い新築物件では、5,000万VND/㎡を下回ることはほとんどありませんが、築10年以上の物件でも3,100万～3,700万VND/㎡程度です。例えば、ニャーベー地区のフーホアンアン・プロジェクトでは、129㎡のマンションが約45億VND（1㎡あたり3,500万VND）で販売されています。しかし、老朽化が早く、デザインも最適ではなく、需要に対して敷地面積が大きすぎるため、魅力は高くありません。一方、近隣の物件は7,000万～9,000万VND/㎡と、価格がさらに上昇しています。

ニーズと経済力の不一致

Viet A不動産会社の取締役、タ・チュン・キエン氏は、わずか2週間でサンライズ・リバーサイド・プロジェクト（ニャーベ地区）の残りのアパートメントとオフィステルの70戸を販売したと述べた。これらのアパートメントは小規模で、面積はわずか50～55㎡、価格は1戸あたり25～33億ドンである。充実した設備が整っているため、購入者はすぐに入居または賃貸に出せる。さらに銀行融資も利用できるため、初期資金は12～15億ドン程度で済む。「顧客は主に若いカップルや車を所有する独身者で、快適でモダンな住まいを求めています」とキエン氏は語った。

キエン氏によると、最大の問題は依然として需要と資金力のミスマッチだ。「購入者は、広々としたアパートメント、2～3ベッドルーム、中心部の立地、ピンクブックの条件を満たし、銀行による分割払いのサポートを求めることが多い。しかし、30億ドンの資金力では、これらの基準を満たすのはほぼ不可能だ」とキエン氏は述べた。

DKRAグループ不動産サービス会社のヴォ・ホン・タン副社長も、ホーチミン市、特に郊外や旧ビンズオン省には30億ドン以下のマンションが不足していないことを認めています。しかし、これらのプロジェクトは中心部から遠く離れている場合や、近代的な設備やサービスが整っていない古いマンションであることが多いと指摘しています。「最近の若者は、設備、住環境、管理運営を重視する傾向があるため、価格が安くても古いマンションを『嫌う』傾向があります。さらに、法的要因も販売価格に大きな影響を与えます。ピンクブック（優良物件）や充実した設備を備えたプロジェクトは、透明性が低いプロジェクトよりも常に10～30％高い価格設定となっています」とタン副社長は説明しました。

彼の分析によると、25億ドンのマンションをローンで購入するには、10億～15億ドンの資金が必要だ。残りの人は、10年間、月3,500万～4,000万ドンの安定した収入を得て、ローンを完済する必要がある。しかし、この所得層の人々は、設備の整っていない古いマンションは買わず、中心部で70億～100億ドンの価格帯の、より高級な物件を探す傾向がある。逆に、月収1,500万～2,000万ドンの平均所得の人々が、20億～30億ドンのマンションを購入できるほど貯蓄できる可能性は低い。そのため、手頃な価格の住宅問題は常に需要と所得の間で行き詰まっている。つまり、購入者の準備ができたときに満足のいく商品がなく、入手可能な商品が購入者の支払い能力を超えてしまうのだ。

専門家によると、アパート市場は今後も大きな差別化が進むと予想されています。社会住宅プロジェクトは低所得労働者のニーズを部分的に満たすことができますが、月収1,000万～1,500万ドンではアパートの購入は容易ではありません。「月収2,000万ドン以上の層でさえ、社会住宅購入政策の恩恵を受けることは難しいでしょう。これは、特に土地資金の不足とプロジェクト開発コストの高騰という状況下で、供給と実際の需要のギャップが続くことを示しています」とタン氏は強調しました。

出典: https://nld.com.vn/nghich-ly-thi-truong-can-ho-196250915220522779.htm