ホーチミン市の社会住宅開発 - パート2: なぜ社会住宅は依然として不足しているのか?

企業は…手続きを恐れている

ホーチミン市建設局によると、社会住宅アパートの完成率は期待に達していない。これは、一部の社会住宅プロジェクトにおける補償や敷地整地作業が困難、長期化しており、プロジェクトの進捗が遅い、あるいは不可能な場合もあるためである。

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アンラック区（ホーチミン市）の一連のアパートメントプロジェクト。

土地利用規模が10ヘクタールを超える商業住宅プロジェクト（NƠTM）については、社会住宅建設のための土地基金の20％が決定されているものの、プロジェクト投資家による用地取得補償や技術インフラ建設への投資が遅れているため、建設投資が実施されていない。

「NƠTMプロジェクトの投資家は、社会住宅建設投資を実施するために、プロジェクトの土地基金の20%を国に引き渡すのが遅れており、この20%の土地での社会住宅プロジェクトの実施も遅れています。社会住宅プロジェクトの実施に必要な資金の借入、建設資金の借入、そして社会住宅政策の受益者が住宅購入資金の借入を行うための投資家を支援するための長期的な資金源は安定していません」と、ホーチミン市建設局の代表者は付け加えた。

一方、金融・不動産専門家のグエン・ズイ・チュエン氏によると、ホーチミン市には土地が不足しているのではなく、体系的な計画が欠如しているという。「インフラ、学校、公園、交通機関が完備した地域であれば、数十棟の高層マンションを建設することは十分可能です。しかし、計画が断片的で土地が細分化されている場合、数十棟の低層住宅しか建設できず、土地資金の深刻な無駄遣いにつながっています」とグエン・ズイ・チュエン氏は述べた。

さらに、社会住宅プロジェクトへの投資手続きは依然として複雑である。投資方針の承認、投資家の認定、1/500スケールの詳細計画の承認、投資承認、土地の割り当て、土地使用料の計算、保証金の納付といった商業住宅のような手続きに加え、社会住宅価格の査定、社会住宅の売買・リース購入の対象の確認、書類審査などが必要となるため、手続きに時間がかかり、機会費用が増加し、投資家の投資意欲を削ぐことになる。また、土地評価や財務義務の確定に関する仕組みも依然として煩雑で、機関間で重複している。

「社会住宅不足の理由は様々ですが、最も顕著なのは、社会住宅建設の許可申請手続きが非常に複雑であることです。一方、商業住宅の建設は容易で利益率も高いのに、なぜ利益率の低い難しい選択肢を選ぶのでしょうか？さらに、都市計画も適切ではありません。多くの土地区画は建築密度の低い低層住宅しか建設できないため、大規模な社会住宅プロジェクトの実施は不可能です」とグエン・ズイ・チュエン氏は述べた。

この分野に携わる企業は、手続き上の困難だけでなく、多くの財務上の困難にも直面しています。Becamex IDCコーポレーションのグエン・ヴァン・タン・フイ副社長は、「企業にとって最大の課題は、資本圧力と投入コストです。用地取得費、インフラ投資、借入金利が急増している一方で、社会住宅セグメントの利益率は低く抑えられているため、企業はキャッシュフローを維持することが困難になっています」と述べています。

さらに、社会住宅プロジェクトの実施には、土地利用目的の変更、計画承認、建築許可の交付、建設、ピンクブック発行手続きなど、法的手続きに何年もかかることがよくあります。「手続きの長期化は、多くのプロジェクトを停滞させ、コストの増加や財務リスクの増大につながります。具体的な支援メカニズムがなければ、企業が長期的な投資意欲を維持することは非常に困難です」とフイ氏は強調しました。

グエン・ヴァン・タン・フイ氏によると、もう一つの難しさは、社会的な目標と経済効率のバランスを取ることにある。公営住宅は販売価格を低く抑えざるを得ない一方で、資材、労働力、インフラのコストは市場価格のままである。優遇融資や価格支持の仕組みがなければ、企業はほぼ利益を上げることができない。これが、商業住宅分野と比較して、公営住宅投資に参加する企業の数が非常に少ない理由である。

まだ多くの欠点がある

煩雑な法的手続きに加え、公営住宅は地理的に不適切という問題にも直面しています。ホーチミン市チャンフン区の教師、ファム・ティ・ハンさんも、「私の職場は市内中心部にありますが、ほとんどの公営住宅はビンズオン省やホックモン省といった辺鄙な地域に建設されています。そのため、通勤、授業、家族の世話が非常に困難になっています」と述べています。

ホーチミン市経済大学地域開発研究コンサルティング研究所のグエン・キム・ドゥック副所長は、ホーチミン市における社会住宅のための土地基金は依然として非常に限られていると述べた。多くの地域では、土地はあっても、交通機関、学校、病院といった技術インフラと社会インフラが連携して整備されておらず、プロジェクトの効果的な実施が困難になっている。「住宅だけではサービスインフラが整備されず、生活空間が繋がっていなければ、持続可能な住宅地を実現することは不可能だ」とドゥック氏は述べた。

また、ホーチミン市は市営住宅開発基金を通じて低所得者向けの融資政策（最大9億ドン、年4.7％の優遇金利）を実施しているものの、住宅価値に比べて融資額は低く、融資対象者も限られている。

「社会住宅の購入条件も不十分です。本当に困窮していて不動産を所有していない人だけが購入できるのですが、現在の規制は一つの省内でしか適用されません。そのため、他省では多くの住宅を所有していても、ホーチミン市では住宅を所有していなくても社会住宅を購入できるケースが出てきます。逆に、月収1600万程度の労働者は申請要件を満たさないため、購入から除外されてしまうのです」とチュエン氏はさらに分析した。

さらに、多くの公営住宅が、実際には居住する必要のない人々の名義で登録されている状況が依然として存在しています。これは社会保障政策を歪め、公営住宅制度に対する国民の信頼を低下させています。

最終記事：投機を防ぐための透明なメカニズムの構築

出典: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-2-vi-sao-nha-o-xa-hoi-van-mai-thieu-hut-20251012100030361.htm