ホーチミン市における社会住宅開発 - 最終記事：投機を防ぐための透明性のある仕組みの構築

企業向けの政策がさらに必要

写真のキャプション — ホーチミン市カットライ区にあるトゥーティエム・グリーンハウス社会住宅プロジェクト。1ベッドルームから2ベッドルームまで、様々な広さのアパートメント1,040戸が含まれ、販売価格は1平方メートルあたり約2,500万ドンで、2024年末に供用開始予定です。

ホーチミン経済大学地域開発研究コンサルティング研究所副所長のグエン・キム・ドゥック博士は、不動産業は経済的実体であると同時に社会的責任も担っているため、単に「やるように勧められる」のではなく「やりたい」「やれる」と思えるほど魅力的な政策でなければならないと述べた。

ドゥック博士によると、販売価格が統制されているという特性上、政策は企業の投入コストと機会コストの削減に重点を置く必要がある。投入コストに関しては、ホーチミン市は中央集権的な社会住宅開発基金、あるいはシンガポールのHDBモデルに類似した専門機関を設立し、クリーンランド基金の準備と管理を担わせることで、企業が建設のみを実施できるようにすることが考えられる。

これに加えて、投資家と購入者双方に対する税制優遇措置、土地使用料の免除、そして安定した優遇信用政策も存在します。機会費用に関しては、手続きを見直し、手続きを簡素化するのではなく、適切な「ボトルネック」を特定し、同時に明確な処理期限を設定し、具体的な説明責任メカニズムを確立する必要があります。

さらに、グエン・キム・ドゥック氏は、ホーチミン市に特別作業部会を設置し、法的文書を迅速かつ完全に解決し、企業が安心して投資できるよう支援することを提案しました。企業が安定的、透明かつ効果的な環境で事業を展開して初めて、社会住宅は持続的に発展し、人々の真のニーズに応えることができるのです。

不動産事業の面では、Becamex IDC Corporationの副社長であるNguyen Van Thanh Huy氏は、国がクリーンランドファンドを優先し、早期に企業に引き渡すことで用地確保のリスクを軽減し、同時に投資準備期間を短縮すべきだと提案した。

さらに、フイ氏は、社会住宅プロジェクト専用の行政手続き「グリーンチャネル」の設置を提案した。このチャネルでは、各ステップの処理時間を明確に設定し、部署や支部間の重複を回避している。「同時に、長期優遇融資へのアクセスも拡大したいと考えています。なぜなら、大企業であっても、社会住宅プロジェクトは回転性を確保するために低金利の資金を必要としているからです」とフイ氏は述べた。

財政メカニズムについて、フイ氏は次のように述べた。「国は、規制に従って実費と上限価格の差額を負担し、一部を負担することで、企業が最低限の利益水準を維持できるよう支援する必要があります。加えて、税金、土地使用料、初期段階の取引手数料に関する優遇措置、そしてリスクを分担し、企業の社会住宅開発への参加を促進するための透明性の高い官民連携モデルも必要です。」

投機を防ぐための透明なメカニズムを構築する

ホーチミン市弁護士会のトラン・アン・トゥアン弁護士は、投機を制限し、社会住宅政策が本当に必要としている人々に確実に届くようにするために、政令192号は投資後の管理措置を大幅に強化し、社会住宅部門での政策による不当利得と投機を防ぐことを目指していると述べた。

トゥアン氏によれば、この政令は投資家にプロジェクトの品質と進捗に対する責任を義務付けており、国防省、公安省、省人民委員会の監督役割を明確に規定している。

「このメカニズムは、企業に実際のプロジェクトの実行を強制し、『土地を保有』したり、進捗を遅らせたり、価格上昇を待って利益を得るといった状況を抑制します。投資家、監査人、鑑定コンサルタントは皆、書類と販売価格の正確性について法的責任を負う必要があり、透明性と抑止力の向上に貢献し、コストの水増し行為を防止します」とトゥアン氏は分析した。

トゥアン氏は、注目すべき新たな点として、購入者が住宅のローンを完済してから5年から8～10年に譲渡制限期間が延長されたことを挙げた。この期間中は、転売価格が厳しく管理され、最大利益も制限されるため、投機や営利目的の売買の動機が排除される。

トゥアン弁護士によると、新たな法令や決議は市場の透明性を高めるだけでなく、人々に直接的な利益をもたらすという。より強力な支援が受けられれば、社会住宅セクターでは多様な場所や種類のプロジェクトが増え、様々な所得層の人々が適切な住宅にアクセスできるようになるだろう。

トゥアン氏は、この政策を実践するために、地方自治体は価格統制メカニズムと具体的な行政・技術的措置、特に受益者の承認プロセスを組み合わせる必要があると提言した。具体的には、登録者リスト、記録、採点基準、承認結果は、地方自治体に掲示するだけでなく、電子情報ポータルで公開する必要がある。このアプローチは透明性を高め、誤った優先順位付けを抑制するのに役立つ。

同時に、人口、税、社会保険に関する国のデータベースに接続し、各人の収入、住居状況、居住期間を自動的に確認する必要があります。これにより、虚偽の申告を排除し、審査対象者が本当に支援を必要とする人であることを確認できます。

特に、有効な申込数が戸数を超えた場合、トゥアン氏は、管理会社、投資家、住民代表の監督の下、公開抽選を行うとともに、抽選結果を録画・記録し、記録・公開することを提案しました。この方法は公平性と客観性を確保し、主観的な介入を排除します。

一方、金融・不動産専門家のグエン・ズイ・チュエン氏によると、社会住宅の開発には、現在のように人々が申請のために列に並ぶ必要がないように、住宅登録プロセス全体をデジタル化する必要があるという。デジタル時代では、オンライン登録は完全に実現可能である。人々はシステムにログインし、情報を入力し、承認結果を追跡するだけでよい。申請件数が需要を上回った場合は、無作為の公開抽選を実施することも可能だ。

「ベトナムが個人識別と連動した不動産識別システムを完成させれば、管理機関は誰が何戸の住宅を所有しているかを把握できるようになり、売買や投機を効果的に抑制できるようになります。特に、まずは人々に住居を提供し、その後徐々に質を向上させていくことが必要です。同時に、社会住宅開発政策は専門的かつ透明性が高く、計画的なロードマップに沿って実施される必要があります」とチュエン氏は強調した。

ホーチミン市の指導者らは、政府の計画に基づき、2030年までに22万戸以上の社会住宅を整備する計画であると述べた。この計画は2つのフェーズに分かれており、2021年から2025年にかけて約2万戸、2026年から2030年にかけて約20万戸を整備する。供給体制を整えるため、ホーチミン市は1,000ヘクタール以上の土地を割り当て、2025年以降の20万戸という目標を達成する計画だ。

現在、ホーチミン市では約120のプロジェクトがあり、6万戸近くのマンションが建設中だ。これには2025年に着工するプロジェクトが24件、投資が承認されたプロジェクトが23件、国が管理する軍隊向けの土地区画が多数含まれている。

今後、ホーチミン市は計画の見直し、ニーズの把握、土地資金の配分、行政改革を行い、手続き時間を30%短縮します。同時に、投資家支援、住宅開発資金の拡充、役職員・労働者向け融資の公開と透明性確保に関する決議を策定します。また、サンプル設計を公表し、投資家選定、入札、販売価格、賃貸借における障害を取り除き、社会住宅・商業住宅プロジェクトが規則に従って実施されるよう、進捗を促進し、法的ガイダンスを提供します。

出典: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-cuoi-tao-co-che-minh-bach-ngan-ngua-dau-co-20251012101520399.htm